나이스옥션 법원경매 수원 2025타경661 [9] 경기도 용인시 처인구 남동 18-3 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명감정 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 남동 소재 ""태성고등학교"" 남측 인근에 위치하는 도시형 생활주택(통칭 연우하이빌 제2층 제201호 외 18개호)으로서 인근은 다세대, 연립, 농경지, 임야 및 노변 근린생활시설이 소재한 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 2층, 3층, 4층 내 201호 외 18개호로서,

외벽: 타일붙임,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 하이새시창호임.

이용상태

201호-404호: 도시형생활주택(원룸형), 405호: 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 도시가스 보일러에 의한 개별난방, 1층 필로티 주차장 등 설치되어 있음(승강기는 없음).

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 2필지 일단의 주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 폭 약 6m 포장도로에 가각으로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건소재지

경기도 용인시 처인구 남동 18-3 (신규 주소: 경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12) 3층 302호

1.2. 물건종별

도시형생활주택

1.3. 감정평가액

58,000,000원 (5천8백만원)

1.4. 면적

토지면적: 17.04㎡ (약 5.15평)

건물면적: 18.64㎡ (약 5.64평)

1.5. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.6. 경매구분

부동산 임의경매

1.7. 채권자

서OOOOOOO

1.8. 특이사항

공동담보

1.9. 기타 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경661 (9)

건축년도: 2013년

건물구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 내 3층 302호

총세대수: 19세대

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 경기도 용인시 처인구 남동에 위치하며, 태성고등학교 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 연립주택, 농경지, 임야, 노변 근린생활시설 등이 혼재한 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인현황

* 임차인: 송백연

* 보증금: 20,000,000원 (2천만원)

* 차임: 350,000원 (월 35만원)

* 전입일자: 2022-12-23

* 대항력: 없음

* 비고: 배당신고일자 2025-02-20. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부현황

집합건물 등기부 요약상 최초 소유권 보존은 2013년 11월 28일에 이루어졌으며, 서수원새마을금고의 근저당권(331,200,000원)이 말소기준권리입니다. 이후 소유권 이전, 가압류, 압류 등이 등기되었으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다. 마지막으로 서수원새마을금고의 임의경매 개시결정(288,123,460원)이 등기되었습니다.

등기부채권 총액: 387,626,822원 (3억 8천7백6십2만6천8백2십2원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리인 서수원새마을금고의 근저당보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건지 인근으로 노변 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 다만, 제공된 최근 매매/임대 정보는 면적이 훨씬 큰 연립 주택 유형으로, 본 건(도시형생활주택, 원룸형)과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 따라서 소형 주택 또는 원룸형 주택의 직접적인 시세 비교 자료는 부족한 상황입니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설

* 교통: 인근 시내버스정류장 이용 가능

* 편의시설: 노변 근린생활시설 이용 가능

* 건물 내 설비: 위생 및 급배수, 도시가스 개별난방, 필로티 주차장 설치 (승강기 없음)

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 관리 및 노후도

2013년 준공된 건물로, 비교적 신축에 속하지만 건물의 전반적인 관리 상태나 세부적인 노후도에 대한 정보는 부족합니다.

6.2. 주변 환경

주거지역 내 위치하나, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 일부 지역의 개발 계획이나 환경 변화에 따른 영향을 고려할 수 있습니다. (혐오시설은 확인되지 않음)

6.3. 정보의 한계

제공된 유사 물건의 매매/임대 정보가 본건과 면적 및 유형에서 차이가 있어, 정확한 시세 분석에 한계가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 처인구 남동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 소형 면적임에도 불구하고 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 임차인이 있으나 대항력이 없어 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없습니다. 또한, 말소기준권리보다 후순위 권리들이 많아 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 유사 면적 및 유형의 직접적인 시세 비교 자료가 부족하여 정확한 현 시세 파악에 어려움이 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 소형 면적의 희소성

18. 64㎡의 원룸형 소형 주택으로, 1인 가구 임대 수요를 겨냥한 투자 또는 실거주 목적으로 활용 가능성이 있습니다.

8.2. 교통 및 생활 편의

시내버스정류장이 인접해 있고, 주거지 내 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

8.3. 권리관계의 명확성

인수할 권리 및 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 면적의 구체적인 비교 사례가 부족하여 정확한 시세 산출에는 한계가 있습니다. 감정가는 5천8백만원으로 책정되었으며, 인수할 보증금은 없는 상황입니다.

본 물건의 시장 경쟁력 및 투자 가치를 고려할 때, 보수적인 접근으로 감정가 수준인 5천8백만원부터 시작하여 6천만원에서 7천만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 주변 시세 변동, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가 범위: 58,000,000원 ~ 70,000,000원 (5천8백만원 ~ 7천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.