나이스옥션 법원경매 수원 2025타경661 [4] 경기도 용인시 처인구 남동 18-3 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명감정 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 남동 소재 ""태성고등학교"" 남측 인근에 위치하는 도시형 생활주택(통칭 연우하이빌 제2층 제201호 외 18개호)으로서 인근은 다세대, 연립, 농경지, 임야 및 노변 근린생활시설이 소재한 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 2층, 3층, 4층 내 201호 외 18개호로서,

외벽: 타일붙임,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 하이새시창호임.

이용상태

201호-404호: 도시형생활주택(원룸형), 405호: 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 도시가스 보일러에 의한 개별난방, 1층 필로티 주차장 등 설치되어 있음(승강기는 없음).

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 2필지 일단의 주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 폭 약 6m 포장도로에 가각으로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 경기도 용인시 처인구 남동 18-3 2층204호 도시형생활주택

사건번호: 수원지방법원 2025타경661 (4)

소재지: 경기도 용인시 처인구 남동 18-3 2층204호

용도: 도시형생활주택

감정가: 58,000,000원

토지면적: 18.14㎡ (약 5.49평)

토지지분: 18.143347471910115㎡ (약 5.49평)

건물면적: 18.64㎡ (약 5.64평)

건물지분: 18.645㎡ (약 5.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

물건은 경기도 용인시 처인구 남동 소재 "태성고등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주위 환경으로는 다세대주택, 연립주택, 농경지, 임야 및 노변 근린생활시설이 혼재된 주거지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황으로는 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건은 북측 및 동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 중 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부 현황 및 말소기준권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

등기부채권 총액은 381,200,000원입니다.

말소기준권리는 2014년 1월 3일 접수된 서수원새마을금고의 근저당권(채권액 331,200,000원)입니다.

본건 경매는 2025년 1월 23일 접수된 서수원새마을금고의 임의경매(채권액 288,123,460원)에 의해 진행됩니다.

소유권 보존 등기(2013년 11월 28일, 엄순덕) 이후 소유권 이전(2015년 1월 22일, 김미정)이 있었으며, 2025년 5월 23일 홍종운의 가압류(채권액 50,000,000원)가 있었으나, 이는 본 경매로 인해 모두 말소될 예정입니다.

인수되는 권리사항은 없습니다.

임차인 현황 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 임차인: 윤

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 7월 1일

* 확정일자: 2025년 2월 24일

* 배당신고일자: 2025년 2월 26일

* 대항력: 없음

윤 임차인은 대항력이 없어 보증금 45,000,000원은 인수되지 않습니다.

따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 다세대, 연립주택, 농경지, 임야와 근린생활시설이 혼합된 주거지역입니다.

최근 매매 정보 분석 결과, 주변 지역의 유사 물건(연립, 타운하우스)은 다음과 같습니다.

- 남동타운하우스(119,120동) (2019년식, 84.14㎡): 2025년 12월 25일 390,000,000원에 거래. 평당 약 1,532,000원.

- 남동타운하우스(124동) (2023년식, 84.71㎡): 2025년 12월 20일 490,000,000원에 거래. 평당 약 1,912,000원.

- 토트타운빌 (2008년식, 142.485㎡): 2025년 12월 10일 300,000,000원에 거래. 평당 약 696,000원.

본건 물건은 도시형생활주택으로 건물면적 18.64㎡(약 5.64평)이며, 감정가는 58,000,000원입니다. 이는 평당 약 10,283,688원에 해당합니다.

제공된 주변 유사 물건(연립, 타운하우스)은 본건보다 면적이 훨씬 넓으며, 평당 매매가는 69만 원 ~ 191만 원 수준으로 형성되어 있습니다.

본건의 감정가는 제공된 주변 대형 평형의 시세 대비 평당 단가가 매우 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 다만, 도시형생활주택 소형 평형의 경우, 1인 가구 수요 등으로 인해 단위 면적당 가격이 높게 형성될 가능성도 있으므로, 본 물건의 특수성을 고려한 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

건축물 구조는 철근콘크리트 라브지붕 4층 건물로, 본건은 2층에 위치합니다.

내 외부 마감은 타일, 벽지, 하이새시 창호 등으로 마감되었습니다.

이용 상태는 도시형생활주택(원룸형)으로 사용 중입니다.

난방은 도시가스 보일러에 의한 개별난방 방식이며, 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있습니다.

건물 내 승강기는 설치되어 있지 않습니다.

주차는 1층 필로티 주차장을 이용할 수 있습니다.

인근에는 태성고등학교가 있으며, 노변 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 공동담보 물건으로, 채무자가 여러 부동산을 담보로 대출을 받은 경우입니다. 이는 다른 담보물들의 경매 진행 결과나 가치 변동이 본건에 간접적인 영향을 줄 수 있음을 의미합니다.

토지이용계획상 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 중점경관관리구역 등 환경 관련 규제 지역에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

현장 조사 시 폐문부재로 인해 임대차 관계 및 내부 상태에 대한 상세한 확인이 이루어지지 못했습니다. 낙찰 후 예상치 못한 임대차 관계가 발견되거나 내부 수리 필요성이 제기될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

건물에 승강기가 없어 고층 거주 시 불편함이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 처인구 남동에 위치한 소형 도시형생활주택입니다.

권리 분석 결과, 인수해야 할 부담이 있는 권리(임차인 보증금 등)는 없는 것으로 판단됩니다.

주변 시세 정보를 통해 인근 연립/타운하우스의 거래 사례를 분석하였으나, 본건의 작은 면적과 도시형생활주택이라는 용도 특성상 직접적인 비교는 어렵습니다. 특히, 본건의 감정가 대비 평당 단가가 주변의 넓은 면적 대비 매우 높게 책정되어 있는 점은 신중한 검토가 필요합니다.

공동담보 물건이라는 점과 현장 조사에서의 제한사항(폐문부재)은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1인 가구 주거용이나 소액 임대 수익용으로 고려해볼 수 있으나, 감정가 및 주변 시세와의 괴리, 건물 노후도, 편의시설 접근성 등을 종합적으로 판단하여 투자 가치를 평가해야 합니다.

8. 투자 포인트

소액 투자가 가능한 도시형생활주택으로, 1인 가구의 수요를 기대할 수 있습니다.

인근에 태성고등학교가 위치하며, 노변 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 있습니다.

권리관계가 명확하여 낙찰 시 추가적인 권리 인수 부담이 적습니다.

공동담보 물건으로서, 다른 담보물들의 경매 진행 상황을 주시하며 입찰 전략을 수립할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 58,000,000원

토지면적: 18.14㎡ (약 5.49평)

건물면적: 18.64㎡ (약 5.64평)

제공된 주변 시세 정보(연립/타운하우스)와 비교 시, 본건의 감정가는 단위 면적당 가격이 현저히 높게 책정되어 있습니다. 유사한 소형 도시형생활주택의 시세 데이터가 추가적으로 필요하나, 제공된 정보에 기반할 때 감정가의 적정성에 의문이 제기될 수 있습니다.

현재 제시된 감정가 58,000,000원을 기준으로, 본건의 소형 면적, 공동담보 물건이라는 점, 그리고 현장 조사상 확인되지 않은 부분 등을 고려하여 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 50,000,000원 ~ 55,000,000원

본 물건은 감정가 대비 보수적으로 접근할 필요가 있으며, 실제 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 정확한 시장 가치를 판단한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.