나이스옥션 법원경매 수원 2025타경661 [8] 경기도 용인시 처인구 남동 18-3 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명감정 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 남동 소재 ""태성고등학교"" 남측 인근에 위치하는 도시형 생활주택(통칭 연우하이빌 제2층 제201호 외 18개호)으로서 인근은 다세대, 연립, 농경지, 임야 및 노변 근린생활시설이 소재한 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 2층, 3층, 4층 내 201호 외 18개호로서,

외벽: 타일붙임,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 하이새시창호임.

이용상태

201호-404호: 도시형생활주택(원룸형), 405호: 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 도시가스 보일러에 의한 개별난방, 1층 필로티 주차장 등 설치되어 있음(승강기는 없음).

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 2필지 일단의 주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 폭 약 6m 포장도로에 가각으로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 개요

본 보고서는 경기도 용인시 처인구 남동 18-3번지 3층 301호에 위치한 도시형생활주택(연우하이빌)에 대한 경매 물건 분석 정보입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산 임의 경매로 진행됩니다.

2.2. 기본 내역

사건번호: 수원지방법원 2025타경661 (8)

소재지: 경기도 용인시 처인구 남동 18-3, 3층 301호

건물용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건축년도: 2013년

감정가: 58,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

총 층수: 4층 (본건 3층)

건물면적: 18.64㎡ (약 5.64평)

토지면적: 17.04㎡ (약 5.15평)

토지 지분: 17.0423㎡

건물 지분: 18.645㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 용인시 처인구 남동 소재 태성고등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변으로는 다세대주택, 연립주택, 농경지, 임야 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상황

본건 건물은 북측 및 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 건물의 등기부등본 요약 정보는 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (2013-11-28): 엄순덕

* 근저당 (2014-01-03): 서수원새마을금고 (금331,200,000원, 말소기준권리)

* 소유권이전 (2015-01-22): 김미정 (매매)

* 가압류 (2024-05-23): 홍종운 (금50,000,000원)

* 주택임차권 (2024-12-02): 엄성식 (보증금 45,000,000원, 전입 2024-11-08, 확정 2017-12-06)

* 임의경매 (2025-01-23): 서수원새마을금고 (288,123,460원, 수원지방법원 2025타경661)

총 등기부 채권액 합계: 426,200,000원

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2014년 1월 3일에 접수된 서수원새마을금고의 근저당권입니다. 이보다 선순위 권리가 없으므로, 경매 절차 진행 시 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 엄성식 (마스킹: 엄 )

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 11월 8일

* 확정일자: 2017년 12월 6일

* 배당신고일자: 2024년 12월 2일

* 대항력: 없음 (전입일자가 확정일자보다 늦고, 배당 신고를 하였으나 대항력 요건을 갖추지 못함)

* 비고: 본건 경매 절차에서 보증금을 전부 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.4. 인수되는 권리

상기 권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트 스라브 지붕의 4층 건물이며, 본건은 3층 301호입니다. 외벽은 타일 마감, 내벽 및 천정은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이새시입니다.

본건(301호)은 도시형생활주택으로 원룸형으로 이용 중입니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 시설, 도시가스 보일러에 의한 개별 난방 설비가 갖추어져 있으며, 1층 필로티 주차장이 마련되어 있습니다. 다만, 승강기는 설치되어 있지 않습니다.

4.2. 편의 및 생활 시설

주변에 태성고등학교가 있으며, 근린생활시설이 분포되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

4.3. 주변 시세 분석

제공된 주변 연립/타운하우스 매매 정보(전용면적 84~142㎡, 매매가 3억~4.9억)는 본 건과 면적 및 종류가 달라 직접적인 비교가 어렵습니다.

본 건은 전용면적 18.64㎡ (약 5.64평)의 도시형생활주택(원룸형)으로, 일반적인 용인시 처인구 남동 지역의 유사 면적(18~25㎡) 도시형생활주택 원룸의 시세는 건축 연도 및 상태에 따라 6천만원에서 1억원 사이로 추정됩니다.

본건의 감정가 58,000,000원은 해당 지역 유사 면적대의 최저가 수준 또는 그 이하일 가능성이 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(중점경관관리구역)으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5.2. 현장 조사 제약

감정평가 요약에 따르면, 현장 조사 시 폐문부재로 인해 상세한 임대 관계 등은 파악하지 못했습니다. 이는 향후 임대차 조사 시 추가적인 확인이 필요함을 시사합니다.

5.3. 기타 유의사항

건물 내 승강기가 설치되어 있지 않아 고층 이용 시 불편함이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 처인구 남동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 감정가가 5천8백만원으로 상대적으로 저평가되었을 가능성을 내포하고 있습니다. 권리분석상 인수되는 부담은 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 예정입니다. 다만, 주변 유사 면적대의 시세가 더 높을 것으로 추정되므로, 철저한 현장 조사 및 임대차 관계 확인을 통해 안전한 투자를 고려할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 경매 물건으로서 시세 대비 저렴한 취득 가능성

* 안전한 권리관계 (인수되는 권리 없음)

* 소형 면적으로 투자 및 실거주 용이

8. 예상 입찰가

상기 물건의 권리관계, 면적, 주변 환경, 감정가 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 60,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가보다 소폭 높은 수준으로, 물건의 가치를 적정히 평가하고 안전한 투자를 위한 금액입니다. 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통해 물건의 상태, 공실 여부, 주변 시세 변동 등을 재확인하시고 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.