나이스옥션 법원경매 수원 2025타경661 [7] 경기도 용인시 처인구 남동 18-3 2층207호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명감정 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 남동 소재 ""태성고등학교"" 남측 인근에 위치하는 도시형 생활주택(통칭 연우하이빌 제2층 제201호 외 18개호)으로서 인근은 다세대, 연립, 농경지, 임야 및 노변 근린생활시설이 소재한 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 2층, 3층, 4층 내 201호 외 18개호로서,

외벽: 타일붙임,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 하이새시창호임.

이용상태

201호-404호: 도시형생활주택(원룸형), 405호: 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 도시가스 보일러에 의한 개별난방, 1층 필로티 주차장 등 설치되어 있음(승강기는 없음).

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 2필지 일단의 주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 폭 약 6m 포장도로에 가각으로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

소재지: 경기도 용인시 처인구 남동 18-3 2층207호

사건번호: 수원지방법원 2025타경661 (7)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOO

감정가: 57,000,000원

토지면적: 16.97㎡ (약 5.13평)

토지지분: 16.9737㎡ (약 5.13평)

건물면적: 18.57㎡ (약 5.62평)

건물지분: 18.57㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 중 2층 207호

건축년도: 2013년 (사용승인일 2013-11-21)

총세대수: 19세대

1.1. 입지조건

본건은 경기도 용인시 처인구 남동 소재 "태성고등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 연립주택, 농경지, 임야 및 노변 근린생활시설이 혼재된 주거지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 북측과 동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 채권자 서수원새마을금고의 임의경매로 진행되는 물건입니다.

등기부상 말소기준권리는 2014년 01월 03일에 접수된 서수원새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

현재까지 파악된 등기부채권 총액은 381,200,000원입니다.

다만, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 기재되어 있어, 상세 내용을 확인해야 합니다.

* 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 45,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2020-03-11

배당신고일자: 2025-02-24

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

(해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 배당신고가 되었으므로 배당표를 확인하여 보증금 회수 여부를 파악해야 합니다.)

1.3. 상권분석

본건은 도시형생활주택으로, 주로 원룸 형태로 이용되고 있습니다.

인근 지역은 주거지대와 함께 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 조용한 편입니다.

제공된 주변 연립/다세대 주택 매매 정보는 본건과는 면적 및 유형이 달라 직접적인 비교는 어렵습니다. (예: 84㎡~142㎡ 면적, 3억원~4.9억원대 거래)

이는 해당 지역 내 주택 시세의 일반적인 범위를 보여주는 참고 자료로 활용할 수 있습니다.

소형 원룸 주택으로서 1인 가구 대상의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 4층 건물이며, 엘리베이터는 설치되어 있지 않습니다.

내부 마감은 벽지 및 타일 마감이며, 창호는 하이새시 창호로 시공되었습니다.

난방은 도시가스보일러에 의한 개별난방 방식이며, 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있습니다.

1층에는 필로티 주차장이 마련되어 있습니다.

인근에는 태성고등학교가 위치해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 없는 임차인: 김 임차인은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 절차상의 불편함이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2013년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 관리에 대한 고려가 필요합니다.

* 승강기 부재: 4층 건물임에도 승강기가 없어 이용 시 불편함이 있을 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 사건번호 뒤 (7) 표시와 특수물건정보상의 '공동담보' 표기는, 본 물건 외 동일한 채무로 묶인 다른 물건이 있거나 경매 절차가 연관되어 있을 가능성을 시사하므로 추가 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 처인구 남동에 소재한 도시형생활주택(원룸형)입니다.

소형 면적으로 1인 가구 임대 수요를 타겟으로 하기에 적합한 물건입니다.

권리관계상 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 보이며, 대항력 없는 임차인이 있어 보증금 인수 부담이 없습니다.

주변 환경은 주거지대이나, 다양한 형태의 주택이 혼재된 지역입니다.

감정가 5,700만원은 소형 면적 대비 다소 높다고 볼 수도 있으나, 지역 시세를 고려한 적정 수준인지 추가적인 면밀한 시세 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 면적 및 원룸형: 1인 가구 증가 추세에 따라 안정적인 임대 수익 창출 기대 가능.

* 명도 부담 적음: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 소액 투자 가능: 감정가 대비 합리적인 금액으로 취득 시 소액 투자 기회.

* 입지 조건: 태성고등학교 인근의 주거지 내 위치.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 57,000,000원이며, 면적은 18.57㎡ (약 5.62평)입니다.

제공된 주변 연립/다세대 주택 매매 정보는 본건과 직접적인 비교가 어렵지만, 해당 지역의 전반적인 주택 거래 현황을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

제시된 감정가와 물건의 특성을 고려할 때, 현 시세 및 경매 시장 상황을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담은 없으나, 명도 절차에 대한 고려는 필요합니다.

종합적인 시세 조사 및 권리 분석 결과, 다음과 같은 예상 입찰가 범위를 제안합니다.

예상 입찰가: 49,000,000원 ~ 55,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.