나이스옥션 법원경매 수원 2025타경661 [6] 경기도 용인시 처인구 남동 18-3 2층206호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명감정 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 남동 소재 ""태성고등학교"" 남측 인근에 위치하는 도시형 생활주택(통칭 연우하이빌 제2층 제201호 외 18개호)으로서 인근은 다세대, 연립, 농경지, 임야 및 노변 근린생활시설이 소재한 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 2층, 3층, 4층 내 201호 외 18개호로서,

외벽: 타일붙임,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 하이새시창호임.

이용상태

201호-404호: 도시형생활주택(원룸형), 405호: 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 도시가스 보일러에 의한 개별난방, 1층 필로티 주차장 등 설치되어 있음(승강기는 없음).

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 2필지 일단의 주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 폭 약 6m 포장도로에 가각으로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경661 (6)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서수원새마을금고

물건명세서 작성일: 2026-04-22

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 용인시 처인구 남동 18-3, 2층 206호

건물명: (정보 없음)

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건물면적: 18.57㎡ (약 5.62평)

토지면적(대지권): 16.97㎡ (약 5.13평)

감정가: 57,000,000원

건축년도: 2013년

1.3. 매각 조건

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (명시된 바 없음)

총 등기부채권액: 381,200,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 남동 소재 "태성고등학교" 남측 인근에 위치함.

주변은 다세대주택, 연립주택, 농경지, 임야, 근린생활시설이 혼재된 주거지대로 형성되어 있음.

제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능함.

인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역.

도로: 북측 및 동측으로 폭 약 6m 포장도로에 접함.

기타 제한사항: 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 중점경관관리구역.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2014년 1월 3일 접수된 서수원새마을금고 근저당권 (채권액 331,200,000원).

본건 경매 신청 채권자는 서수원새마을금고이며, 해당 근저당이 말소기준권리가 되어 경매 절차가 진행됨.

등기부상 을구의 근저당, 갑구의 가압류 및 임의경매개시결정 등기 등은 모두 매각으로 인해 말소될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않음.

3.2. 임차인 현황

임차인: 설홍일

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2015-07-17

대항력: 없음

비고: (정보 없음)

임차인: 허재원

보증금: 55,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022-09-29, 확정일자: 2022-09-21, 배당신고일자: 2025-02-25

대항력: 없음

비고: (정보 없음)

주의: 임차인 현황 상, 설홍일 님은 전입일자만 있고 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 허재원 님은 보증금 5,500만원이 기재되어 있습니다. 두 임차인 모두 대항력은 없는 것으로 판단되므로, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계는 현장 방문 시 재확인하는 것이 좋습니다.

3.3. 인수되는 보증금

합계: 0원 (임차인 모두 대항력이 없는 것으로 판단됨)

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 현황

본건 건물은 2013년에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 4층 공동주택임.

총 19세대가 거주할 수 있는 규모이며, 본건은 2층 206호로서 전용면적 18.57㎡의 도시형생활주택(원룸형)임.

건물 내 승강기는 없음.

4.2. 주변 매매/임대 시세

제공된 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보는 본건과 면적 및 주택 유형(연립)이 상이하여 직접적인 비교는 어려움.

예시: "남동타운하우스" (84㎡) 2025년 12월 3900만원~4900만원 거래, "토트타운빌" (142㎡) 2025년 12월 3000만원 거래.

본건과 같이 소형 도시형생활주택(원룸형)의 경우, 규모가 작은 만큼 단위 면적당 가격은 연립/다세대와 다를 수 있음.

보다 정확한 시세 파악을 위해서는 동일한 건물 또는 유사한 소형 도시형생활주택의 최근 거래 사례를 추가로 조사해야 함.

감정가 5,700만원 대비 인근 대형 연립 주택의 거래 가격이 낮은 편이나, 본건의 소형 원룸 구조를 고려해야 함.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

* 개별난방 (도시가스 보일러)

* 위생 및 급배수 설비 정상 작동 (기본)

* 1층 필로티 주차장 (주차 공간은 있으나, 정확한 주차 가능 대수 및 본 호실 지정 주차 여부는 확인 필요)

* 승강기 없음

5.2. 주변 편의시설

* 본건 인근에 태성고등학교, 태성중학교, 태성초등학교 등 교육시설이 위치함.

* 주변 도로변에 편의점, 소규모 상가 등 생활 편의시설이 소재할 것으로 예상됨.

* 대규모 마트(마트킹 용인점 등)나 병원 등은 차량 이동이 필요할 수 있음.

5.3. 주변 혐오시설

* 현재 파악된 정보 및 지도상으로 본건 인근에 특별한 혐오시설(대규모 폐기물 처리장, 공장 밀집 지역 등)은 즉각적으로 확인되지 않음.

* 다만, 용인시 처인구는 전반적으로 소각장, 폐기물 처리 시설, 묘지 등 혐오시설이 밀집되어 있다는 민원이 제기되고 있으며, 본건이 위치한 지역 인근에서도 소각장 설치 관련 주민 반대 여론이 확인됨.

* 또한, 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 환경 관련 규제가 존재함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 명시적으로 인수되는 권리는 없으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 부분은 추가 확인이 필요할 수 있음.

* 임차인 현황의 '비고'란 공란으로, 실제 점유 관계 및 상태는 다를 수 있으므로 현장 방문 및 법원 조사를 통해 명확히 파악해야 함.

6.2. 물건 상태 리스크

* 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 상태, 설비 작동 여부, 임대차 관계 등에 대한 상세 확인이 이루어지지 않았음.

* 건물 준공 후 10년 이상 경과하여 건물 노후화 및 수리 필요성 발생 가능성이 있음.

6.3. 지역적 리스크

* 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 행위나 건축 행위에 제한이 있을 수 있음.

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 환경 관련 규제가 존재함.

* 인근 지역의 혐오시설 관련 민원 다발은 지역 이미지 및 잠재적 가치에 영향을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 처인구 남동에 위치한 소형 도시형생활주택(원룸형)으로, 소액 투자 또는 실거주 목적으로 접근할 수 있는 물건임.

단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 기본적인 편의시설 및 교통 접근성은 보통 수준임.

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 인수해야 할 임차보증금도 없는 것으로 분석됨.

다만, 소형 주택 특성상 임대 수요 확보 및 공실 관리가 중요하며, 현장 방문을 통한 정확한 건물 상태 및 주변 시세 파악이 필수적임.

향후 개발 가능성보다는 현존하는 주거 수요에 기반한 안정적인 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 소액 투자 가능: 감정가 5,700만원으로 소액 투자에 적합.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리 및 임차보증금 없음 (대항력 없는 임차인).

* 도심 생활권: 태성고등학교 인근으로 기본적인 생활 인프라 접근 가능.

* 원룸형 소형 주택: 1인 가구 수요를 겨냥한 임대 수익 창출 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반

주변 연립/다세대 시세(84㎡ 기준 3900만~4900만원)는 본건과 규모 및 유형이 상이하여 직접적인 비교는 어려움.

소형 도시형생활주택의 경우, 단위 면적당 가격이 연립/다세대와 다를 수 있음.

감정가 5,700만원 대비 인근 대형 연립 주택의 거래 가격이 낮은 편이나, 본건의 소형 원룸 구조를 고려해야 함.

최근 주변 거래 정보(2025년 12월)를 바탕으로, 본건 면적(18.57㎡)을 고려했을 때 시장가치는 감정가 대비 하향 조정될 가능성이 있음.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금: 0원

감정가: 57,000,000원

시장 시세 추정: 본건과 유사한 소형 원룸 주택의 임대 수요 및 주변 시세를 고려할 때, 감정가보다는 낮은 수준에서 형성될 가능성이 있음.

안정적인 투자를 위해, 감정가의 70~80% 수준 또는 그 이하의 입찰가를 고려할 수 있으나, 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있음.

본 건의 경우, 주변 거래 사례(3900만~4900만원)를 참고하여, 소형 주택임을 감안한 추정 입찰가 범위: 45,000,000원 ~ 50,000,000원 을 제안함.

이는 보수적인 접근이며, 입찰 전 반드시 현장 조사와 권리 분석을 재확인해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.