나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55525 [18] 경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 1동 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이감정 · 평가일 2025.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 ""매탄초등학교"" 북동측 인근에 위치하여, 주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반입지여건은 보통임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 201호 외 17개호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)~(18)은 오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지로서 ""오피스텔 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 각각 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 매탄동 831 :도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예은숲유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효동초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
3. 매탄동 862-10:도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예은숲유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효동초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55525 (18)

소재지: 경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌 1동 6층603호 (도로명 주소: 경기도 수원시 영통구 산남로4번길 13)

용도: 오피스텔

감정가: 390,100,000원

토지 면적: 33.81㎡ (약 10.23평)

건물 면적: 59.87㎡ (약 18.11평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOOOOOOO (등기부상 주요 채권자는 경기수산업협동조합으로 확인됨)

특이사항: 공동담보, 별도등기

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 매탄초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 환경

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 지역 분석

소재지 일대는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지구단위계획구역(매탄2지구)에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(예은숲유치원, 효동초등학교), 도시교통정비지역, 준보전산지(매탄동 831), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 09월 02일에 접수된 케이앤엘엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다. 본 경매는 2025년 04월 11일에 접수된 경기수산업협동조합의 임의경매개시결정(갑2)에 의해 진행됩니다. 등기부등본상의 모든 근저당권, 근저당권부채권근질권, 주택임차권, 임의경매개시결정, 압류 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황 분석 결과, 임차인 박나연(보증금 100,000,000원)은 전입일자(2022-11-08)보다 확정일자(2022-10-21)가 빠르며, 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서, 임차인의 보증금은 인수되지 않으며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 말소기준권리: 을1 (근저당, 2022-09-02, 케이앤엘엔피엘대부주식회사)

* 선순위 권리: 없음

* 후순위 권리: 을2, 을3, 갑2, 을1-3, 을2-3, 을1-4, 을2-4, 갑3, 갑4 (모두 매각으로 소멸 예정)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 위치한 매탄동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 주변에 학교와 주거 단지가 밀집해 있어 기본적인 배후 수요는 확보될 것으로 보입니다. 다만, 주변 상권의 발달 정도나 특색에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 매탄초등학교, 효동초등학교, 예은숲유치원 등이 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다. 또한, 주변에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 총 채무: 등기부 채권 총액이 4,096,000,000원으로, 감정가 390,100,000원에 비해 매우 높은 수준입니다. 이는 채권자들의 적극적인 권리 행사 가능성을 시사합니다.

* 공동담보, 별도등기: 물건 명세서 상 '공동담보, 별도등기' 표기가 되어 있어, 관련 사항을 추가적으로 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 정보는 있으나, 전체 임대 관계는 미상으로 조사되어 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 영통구 매탄동에 위치한 오피스텔로, 2022년에 준공된 비교적 신축 건물입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 무난한 편이며, 학교 등 교육 시설도 인근에 있어 주거용으로 활용 가능성이 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 낙찰자가 부담 없이 소유권을 이전받을 수 있습니다. 다만, 높은 총 채무액과 공동담보, 별도등기 등의 특이사항은 추가적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2022년 준공으로 비교적 최신식 설비를 갖추고 있습니다.

* 안정적인 입지: 매탄초등학교, 효동초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리가 없어 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 390,100,000원이며, 건물 면적은 59.87㎡ (약 18.11평)입니다. 최근 수원시 영통구 매탄동 일대의 오피스텔 시세 자료를 분석한 결과, 유사 면적대의 오피스텔 실거래가 및 호가는 대체로 평당 1,800만원 ~ 2,200만원 수준에서 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

감정가 기준 평당 약 2,150만원 (390,100,000원 / 18.11평)으로, 이는 인근 시세 범위 내에 있습니다. 본 건은 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없으며, 등기부상 총 채무액이 높으나 경매 진행에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

종합적인 시세 및 현황을 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 수준인 390,100,000원 내외로 예상됩니다. 입찰 참여 시에는 주변 시세 변동 및 경매 참여자들의 경쟁률을 면밀히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.