나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55525 [9] 경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 1동 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이감정 · 평가일 2025.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 ""매탄초등학교"" 북동측 인근에 위치하여, 주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반입지여건은 보통임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 201호 외 17개호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)~(18)은 오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지로서 ""오피스텔 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 각각 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 매탄동 831 :도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예은숲유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효동초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
3. 매탄동 862-10:도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예은숲유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효동초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경55525 (9)

소재지: 경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 1동 4층401호

신주소: 경기도 수원시 영통구 산남로4번길 13 (매탄동)

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적

토지면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

건물면적: 53.06㎡ (약 16.05평)

1.3. 감정가

감정가: 339,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 "매탄초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 입지여건은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본 건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편으로 교통 상황은 보통임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구)에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(예은숲유치원, 효동초등학교), 도시교통정비지역, 준보전산지, 과밀억제권역 등에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

등기부상 채무총액은 약 4,256,000,000원으로 파악되며, 주요 권리사항은 다음과 같음.

* 소유권보존 (박승훈외 1명)

* 근저당 (케이앤엘엔피엘대부주식회사) 17억2천8백만원 (말소)

* 근저당 (케이앤엘엔피엘대부주식회사) 22억6천8백만원 (말소)

* 주택임차권 (최성철) 2억6천만원 (말소)

* 임의경매 (경기수산업협동조합) 32억3천2백3십2만9천6백9십원 (말소, 본 경매개시결정)

* 기타 다수의 근저당부채권근질권설정 및 압류 (말소)

상기 모든 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 인수되는 권리

별도의 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.3. 임차인 현황

임차인: 최성철

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-28

확정일자: 2022-09-20

배당신고일자: 2024-10-22

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

* 임차인의 대항력이 없으며, 보증금 전액이 배당받을 수 있는 금액으로 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 배당 순위 및 실제 배당 여부에 따라 변동될 수 있으므로 법원 집행 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건은 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교육시설: 매탄초등학교, 예은숲유치원, 효동초등학교 인근에 위치하여 교육환경이 양호함. 다만, 일부 구역은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있음.

* 기타: 주변에 다세대, 단독, 다가구 주택 및 근린생활시설이 분포하여 생활 편의시설 접근성이 좋음.

5.2. 주변 환경

주거 밀집 지역과 상업 지역이 혼합된 형태의 도시 환경임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

등기부상 채무 총액이 감정가를 크게 상회하고 있어, 1차 기일 입찰에서 낙찰되지 않을 가능성이 있으며, 유찰 시 감정가 대비 상당한 금액으로 낙찰될 수 있음.

6.2. 주변 환경 리스크

본 건 주변에 영통구 자원회수시설(소각장)이 위치하고 있으나, 시설의 현대화 및 대기오염 방지 기술 적용으로 환경 문제에 대한 직접적인 영향은 크지 않을 것으로 예상됨. 다만, 소각장 이전 논란이 지속되고 있어 향후 지역 환경 변화 가능성을 주시할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본 오피스텔은 수원시 영통구의 주요 편의시설 및 교통망 접근성이 양호한 입지에 위치하고 있음. 채무 총액이 높은 편이나, 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자에게는 깨끗한 권리 상태로 소유권 이전이 가능함. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없음. 입지, 건물 상태, 잠재적 가치를 종합적으로 고려할 때 투자가치가 있는 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 수원시 영통구의 중심 입지: 매탄초등학교 등 교육시설 및 생활 편의시설 접근 용이.

* 권리관계 인수 부담 없음: 매각으로 모든 권리 소멸 예정.

* 안정적인 임대 수요 기대: 오피스텔로서 지속적인 임대 수익 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 339,000,000원이며, 인수 보증금이 없는 점, 임대관계 미상이나 대항력 없는 임차인의 존재 등을 고려할 때, 현재 시세를 반영한 예상 입찰가는 340,000,000원에서 380,000,000원 사이로 예상함. 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수에 따라 변동될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.