나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55525 [16] 경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 1동 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이감정 · 평가일 2025.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 ""매탄초등학교"" 북동측 인근에 위치하여, 주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반입지여건은 보통임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 201호 외 17개호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)~(18)은 오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지로서 ""오피스텔 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 각각 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 매탄동 831 :도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예은숲유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효동초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
3. 매탄동 862-10:도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예은숲유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효동초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55525 (16)

소재지: 경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 1동 6층601호

건물명: 윤정빌

구분: 오피스텔

토지면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

토지지분: 29.959999999999997㎡ (약 9.06평)

건물면적: 53.06㎡ (약 16.05평)

건물지분: 53.06㎡ (약 16.05평)

감정가: 349,100,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경OOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 별도등기

1.2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 \"매탄초등학교\" 북동측 인근에 위치하여, 주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 입지여건은 보통임.

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

남측 및 동측으로 각각 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(예은숲유치원, 효동초등학교), 도시교통정비지역, 준보전산지, 과밀억제권역에 해당함.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 6층 601호로, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 몰탈위 벽지 도배 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호임.

주변에는 초등학교, 유치원 등 교육시설이 소재하나, 특별한 혐오시설은 인근에서 확인되지 않았음.

1.3. 권리분석

등기부채권 총액은 3,996,000,000원임.

소유권보존은 박승훈 외 1명 명의로 2022년 9월 2일 등기되었음.

말소기준권리는 2022년 9월 2일 접수된 케이앤엘엔피엘대부주식회사의 근저당권임.

등기부상 다수의 근저당권, 근질권, 압류가 등기되었으나, 대부분 말소 예정이거나 말소되었음.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 해당 내용은 없음.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상임.

임차인 중 보증금이나 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 경기도 수원시 영통구 매탄동 일대는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역임.

인근에 학교 및 상업 시설이 분포하고 있어, 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업 지구와는 거리가 있음.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적(약 53㎡)의 오피스텔은 약 280,000,000원에서 330,000,000원 범위에서 거래되거나 호가가 형성되어 있는 것으로 파악됨.

1.5. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스 정류장 소재로 대중교통 이용이 용이함. 차량을 이용한 진출입도 가능함.

* 교육 시설: 매탄초등학교, 효동초등학교, 예은숲유치원 등이 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 양호함.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

1.6. 잠재적 리스크

공동담보 및 별도등기: 해당 물건은 공동담보로 제공되었으며, 별도등기 사항이 존재하여 권리관계 확인에 주의가 필요함.

임대관계 미상: 임차인의 보증금 및 차임 등 구체적인 임대 관계가 파악되지 않아, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있음.

높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 3,996,000,000원으로 감정가(349,100,000원) 대비 매우 높아, 경매 절차의 복잡성이나 채권자의 이해관계에 따른 변동 가능성이 존재할 수 있음.

1.7. 종합 의견

본 물건은 수원시 영통구 매탄동에 위치한 오피스텔로, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. 교육 시설이 인근에 있어 주거지로서는 무리가 없으나, 대중교통 및 주변 상권은 보통 수준입니다. 권리관계상 복잡한 사항(공동담보, 별도등기, 높은 채권 총액)이 존재하며, 임차인의 현황이 명확히 파악되지 않은 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 준수한 입지: 매탄초등학교 등 교육 시설이 인근에 있고, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 여건은 갖추고 있음.

* 비교적 저렴한 면적당 가격 가능성: 시세 대비 감정가가 높게 책정되었을 가능성이 있으며, 권리관계 분석을 통해 명확한 낙찰가를 산정한다면 시세 차익을 기대할 수 있음.

* 명도 리스크 관리: 인수되는 보증금이 없어 명도 관련 추가 비용 발생 가능성은 낮으나, 임대관계 미상으로 인한 변수 발생에 대비해야 함.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 349,100,000원입니다. 주변 오피스텔 시세 조사 결과, 유사 면적(약 53㎡)의 경우 280,000,000원 ~ 330,000,000원 범위의 시세가 형성되어 있습니다.

채권 총액이 매우 높은 점, 공동담보 및 별도등기 등 권리관계의 복잡성을 고려할 때, 낙찰가는 감정가 이하에서 결정될 가능성도 있습니다.

임차인 현황이 '보증금 합계 0원'으로 파악되나, 임대관계 미상으로 인한 명도 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

종합적인 시장 상황, 권리 분석, 잠재적 리스크 등을 고려할 때, 예상 입찰가는 300,000,000원 ~ 320,000,000원 수준에서 결정될 것으로 사료됩니다. (이는 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.