나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55525 [8] 경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 1동 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이감정 · 평가일 2025.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 ""매탄초등학교"" 북동측 인근에 위치하여, 주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반입지여건은 보통임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 201호 외 17개호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)~(18)은 오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지로서 ""오피스텔 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 각각 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 매탄동 831 :도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예은숲유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효동초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
3. 매탄동 862-10:도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예은숲유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효동초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호: 수원지방법원 2025타경55525 (8)

1.2. 소재지: 경기도 수원시 영통구 산남로4번길 13 (매탄동) 윤정빌 주건축물 1동 3층 304호

1.3. 용도: 오피스텔

1.4. 감정가: 3억 5천 3백만원

1.5. 토지면적: 31.84㎡ (약 9.63평)

1.6. 건물면적: 56.39㎡ (약 17.06평)

1.7. 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.8. 경매구분: 부동산 임의경매

1.9. 채권자: 경기수산업협동조합 (본 경매 개시 결정자)

1.10. 특이사항: 공동담보, 별도등기

1.11. 건축물 정보:

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 총 층수: 지하 1층, 지상 6층

* 전유부분: 3층 304호

* 사용승인일: 2022년 8월 31일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경:

* 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 매탄초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황:

* 차량 진출입이 용이합니다.

* 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태:

* 건물의 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태:

* 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구)으로 지정되어 있습니다.

* 그 외 가축사육제한구역, 상대보호구역(예은숲유치원, 효동초등학교), 도시교통정비지역, 준보전산지, 과밀억제권역 등의 도시계획시설 및 법적 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리:

* 을1 (근저당권, 케이앤엘엔피엘대부주식회사)

3.2. 등기부 현황:

* 소유권보존 (박승훈외 1명)

* 근저당권 (케이앤엘엔피엘대부주식회사) - 말소기준권리

* 근저당권 (케이앤엘엔피엘대부주식회사)

* 주택임차권공동담보목록 (박수완) - 말소, 사업일자 2022-09-26, 확정일자 2022-09-20

* 임의경매개시결정 (경기수산업협동조합) - 말소

* 채권근질권설정 (경기수산업협동조합) - 말소

* 채권근질권설정 (주식회사디앤에이치외 1명) - 말소

* 지분압류 (동수원세무서장) - 말소

3.3. 임차인 현황:

* 임차인: 박수완 (박 )

* 보증금: 2억 4천만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-26

* 확정일자: 2022-09-20

* 배당신고일자: 2025-03-20

* 대항력: 없음 (낙찰자가 인수하지 않는 보증금)

* 비고: 주택임차권 등기되었으나 말소되었으며, 대항력이 없어 보증금 인수 대상이 아닙니다.

3.4. 총 채무액:

* 등기부 채권 총액: 약 42억 3천 6백만원

* 이는 감정가 대비 매우 높은 수준으로, 권리관계가 복잡함을 시사합니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 명시된 바 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설:

* 주변이 주택가와 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 북측 인근에 위치한 매탄초등학교를 비롯한 교육 시설이 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설:

* 수원시 영통구 지역 내에 자원회수시설(소각장) 이전 문제가 지속적으로 논의되고 있습니다. 본건 물건지 자체에 직접적인 영향을 주는 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 없으나, 지역 전반의 환경 문제에 대한 잠재적 인식을 고려할 필요는 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 마감:

* 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 몰탈위 벽지 도배 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 시공되었습니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조로 튼튼하게 지어졌습니다.

5.2. 설비 내역:

* 건물 내에는 급·배수 설비, 위생 설비, 난방 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 이용 현황:

* 본 건 304호는 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

5.4. 주변 편의시설:

* 인근에 초등학교 및 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 과도한 채무 부담:

* 총 채무액이 약 42억 3천 6백만원에 달하여 감정가 3억 5천 3백만원에 비해 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 절차 및 낙찰 후 권리관계 해소 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포합니다.

6.2. 공동담보 및 별도등기:

* 공동담보로 묶여 있어 여러 부동산이 하나의 담보로 설정되었을 가능성이 있으며, 별도등기가 존재하여 추가적인 권리 관계가 있을 수 있습니다.

6.3. 미상 임대관계 (기타 참고사항):

* '기타참고사항(임대관례 및 기타)' 항목에 본건 임대 관계가 미상이라고 명시되어 있으나, 임차인 현황에 박수완 씨가 등록되어 있습니다. 이는 해당 임차인이 모든 임대 관계를 대표하지 않거나, 다른 임대 관계가 파악되지 않은 상태일 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 영통구 매탄동에 위치한 오피스텔로, 매탄초등학교 인근에 자리하고 있어 생활 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 건물은 비교적 신축(2022년 사용승인)이며 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. 그러나 등기부상 채무 총액이 감정가 대비 현저히 높아 권리 분석에 신중을 기해야 합니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 복잡한 권리 관계는 경매 진행 과정에서 변수로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 오피스텔:

* 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 내부 상태 및 유지보수 측면에서 유리할 수 있습니다.

8.2. 입지 조건:

* 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

8.3. 높은 채무 대비 낮은 감정가:

* 압도적으로 높은 채무 총액으로 인해 실제 경매가에서 감정가 이하로 낙찰될 가능성이 존재합니다. 이는 투자자에게 저가 매수의 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 3억 5천 3백만원입니다. 하지만 총 채무액이 약 42억 3천 6백만원에 달하며, 이는 일반적인 오피스텔의 시세 대비 매우 높은 수준의 담보 설정이 이루어졌음을 의미합니다. 현재 시점에서 본건과 유사한 오피스텔의 실거래가 및 임대 시세에 대한 구체적인 정보가 부족하여 정확한 시세 분석은 어렵습니다.

다만, 현 시세 기준 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 사항을 고려해야 합니다.

* 부동산 시장 동향 및 수원시 영통구 오피스텔의 최근 실거래가 추이

* 본건의 현재 임대 가능성 및 예상 임대 수익률

* 경매 물건의 특성상 발생할 수 있는 추가적인 비용 (명도 비용, 세금 등)

* 과도한 채무 규모로 인한 잠재적 위험 요소

추정 입찰가 범위 (예상): 2억 7천만원 ~ 3억 2천만원

이는 감정가를 기준으로 하되, 과도한 채무와 복잡한 권리 관계, 그리고 시장 상황을 고려하여 보수적으로 산정한 예상 범위입니다. 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 정확한 시세 및 추가적인 권리 관계를 재확인하고, 명도 가능성 등을 면밀히 검토하여 신중하게 결정해야 합니다. 임차인 보증금 인수분은 없으나, 낙찰 후 잔금 납부 및 소유권 이전 절차에 필요한 비용을 충분히 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.