나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55525 [11] 경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 1동 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이감정 · 평가일 2025.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 ""매탄초등학교"" 북동측 인근에 위치하여, 주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반입지여건은 보통임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 201호 외 17개호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)~(18)은 오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지로서 ""오피스텔 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 각각 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 매탄동 831 :도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예은숲유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효동초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
3. 매탄동 862-10:도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예은숲유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효동초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55525 (11)

소재지: 경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 1동 4층403호

용도: 오피스텔

감정가: 325,000,000원

토지면적: 29.31㎡ (약 8.87평)

건물면적: 51.91㎡ (약 15.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경기수산업협동조합

1.1. 입지조건

위치: 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 "매탄초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건은 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

건물 구조: 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 4층 403호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

내부 시설: 급배수, 위생, 난방, 소화전, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 시설: 매탄초등학교가 인근에 위치하며, 일반적인 주거지역의 편의시설 및 상업시설 이용이 가능합니다.

혐오시설: 인근 지역에 유해하거나 혐오시설로 간주될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 09월 02일 접수된 케이앤엘엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1)입니다.

소멸 예정 권리:

* 케이앤엘엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1, 을2)

* 정수정 임차인의 주택임차권 (을3) - 대항력 없음, 보증금 220,000,000원

* 경기수산업협동조합의 임의경매 개시결정 (갑2)

* 경기수산업협동조합의 근저당권부채권근질권설정 (을1-3, 을2-3)

* 주식회사디앤에이치외 1명의 근저당권부채권근질권설정 (을1-4, 을2-4)

* 동수원세무서장의 압류 (갑3, 갑4)

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인 정수정의 경우 대항력이 없는 것으로 판단되어 배당을 통해 보증금 회수가 가능할 것으로 보이나, 배당표 확정 전까지는 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 박승훈 외 1명 (2022-09-02)

* 근저당권: 케이앤엘엔피엘대부주식회사 (2022-09-02) - 총 3,996,000,000원

* 주택임차권: 정수정 (2024-09-30) - 220,000,000원

* 임의경매: 경기수산업협동조합 (2025-04-11)

* 압류: 동수원세무서장 (2026-02-26)

등기부채권 총액: 4,216,000,000원

1.3. 상권분석

지역 특징: 본건이 소재한 매탄동은 주거지역과 근린생활시설이 어우러져 있어 안정적인 상권이 형성되어 있습니다.

주요 시설: 매탄초등학교가 인근에 위치하며, 학교 주변 상권의 영향을 받을 수 있습니다.

교통 접근성: 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 잠재적 수요층의 접근성이 좋습니다.

상권 현황: 오피스텔로서의 입지 조건은 교육 및 생활 편의시설 접근성이 좋다는 점에서 긍정적으로 평가할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 매탄초등학교가 북동측 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다. 또한, 상대보호구역 정보가 포함되어 있어 교육 관련 법규 준수가 필요합니다.

교통: 버스 정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 이용 시에도 편리한 도로망을 갖추고 있습니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 4,216,000,000원으로 매우 높아, 경매 낙찰 후 배당 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

임대차 관계: 현재 임대차 관계가 미상으로 조사되었으나, 정수정 임차인이 존재하며 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 명도 절차 진행 시 세입자와의 원만한 합의가 중요합니다.

건물 노후도: 2022년 8월 사용승인을 받아 비교적 신축 건물에 해당하므로, 건물 자체의 노후화로 인한 직접적인 리스크는 낮습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 및 규제를 준수해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 수원시 영통구 매탄동에 위치한 윤정빌 오피스텔로, 2022년 8월에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 매탄초등학교 인근에 위치하며 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

권리분석상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 보이며, 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금 전액 배당 가능성이 높아 낙찰자가 인수할 부담은 없어 보입니다.

다만, 매우 높은 등기부채권 총액은 경매 과정 및 배당에 영향을 미칠 수 있는 주요 변수로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로, 최신 건축 기준을 따르고 있어 내부 상태 및 유지보수 측면에서 유리합니다.

실거주 및 임대 수익: 오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 사업장으로의 실거주나 임대 수익 창출이 가능합니다.

우수한 입지: 학교 및 주거, 상업 시설이 밀집한 지역에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 325,000,000원입니다.

인근 오피스텔 시세 조사 결과, 유사한 면적과 연식의 물건들이 280,000,000원에서 350,000,000원 범위에서 거래되거나 호가가 형성되고 있습니다.

본건은 등기부채권 총액이 매우 높고, 명도 과정에 대한 잠재적 변수를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 전적으로 낙찰가의 적정성을 판단하는 데 집중합니다.

종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 290,000,000원 ~ 320,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.