나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55525 [17] 경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 1동 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이감정 · 평가일 2025.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 ""매탄초등학교"" 북동측 인근에 위치하여, 주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반입지여건은 보통임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 201호 외 17개호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)~(18)은 오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지로서 ""오피스텔 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 각각 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 매탄동 831 :도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예은숲유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효동초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
3. 매탄동 862-10:도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예은숲유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효동초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55525 (17)

소재지: 경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 1동 6층602호

용도: 오피스텔

감정가: 420,900,000원

토지면적: 36.48㎡ (약 11.03평)

토지지분: 36.48㎡ (약 11.03평)

건물면적: 64.60㎡ (약 19.54평)

건물지분: 64.6㎡ (약 19.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경OOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 별도등기

건축물 정보:

건물명: 윤정빌

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 6층 602호

사용승인일: 2022년 8월 31일

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 "매탄초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 진출입이 원활하며, 단지 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로로는 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 9월 2일 접수된 케이앤엘엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)이며, 이보다 선순위인 권리는 존재하지 않습니다.

따라서 낙찰자는 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리를 인수 없이 소멸시킬 수 있습니다.

등기부채권 총액은 약 4,196,000,000원으로, 감정가 대비 매우 높은 채권액이 설정되어 있어 경매 취하나 기일 연기의 가능성도 배제할 수 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

보증금: 200,000,000원

전입일자: 2023년 2월 28일

확정일자: 2023년 2월 16일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원. 본 건의 경우, 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없습니다.

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있습니다. 지상권의 존재 여부 및 그 구체적인 내용에 대한 확인이 필수적이며, 실제 존재 시 낙찰자가 인수해야 할 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치한 오피스텔로서, 주변 근린생활시설과 함께 지역 상권을 형성하고 있습니다.

"매탄초등학교"와 인접해 있어 학생, 교직원, 학부모 등을 대상으로 한 배후 수요가 있을 수 있으나, 전반적인 상권 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됩니다.

다수의 오피스텔 및 상가 시설과의 경쟁 구도를 고려해야 하며, 본 건 자체의 독점적 상권 가치는 높지 않은 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

교육시설: "매탄초등학교"가 북동측 인근에 위치해 있으며, 상대보호구역으로 지정된 예은숲유치원, 효동초등학교 등도 인근에 있어 교육 환경은 비교적 양호한 편입니다.

교통: 단지 인근 버스 정류장을 통해 수원 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다.

편의시설: 주변에 크고 작은 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능합니다. 추가적인 대형 쇼핑몰이나 종합병원은 차량을 이용해야 할 수 있습니다.

주변 환경 조사 결과, 즉각적으로 민감한 혐오시설(예: 대규모 산업단지, 쓰레기 소각장 등)이 본건과 바로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 수원 영통구 일대에 자원회수시설(쓰레기 소각장) 이전 관련 이슈가 있어, 장기적으로 주변 지역 개발 계획 및 환경에 대한 지속적인 모니터링이 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

높은 채권 총액: 약 41.96억 원에 달하는 높은 채권 총액은 경매 과정의 불확실성을 높이며, 예상보다 낮은 낙찰가율을 형성할 가능성이 있습니다.

"매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권" 명시: 해당 지상권의 정확한 내용과 실제 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 권리가 현존한다면, 명도 및 소유권 행사 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

감정가 대비 시장 시세: 제공된 감정가(420,900,000원)가 최근 시장 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 면밀한 시세 조사를 통해 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

공동담보 및 별도등기: 이러한 특이사항은 등기부등본 상의 내용을 정확히 파악해야 하며, 관련 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 영통구 매탄동에 위치한 비교적 신축(2022년 사용승인) 오피스텔로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다.

권리관계 상으로는 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰 시 권리 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다.

그러나 매우 높은 채권 총액과 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시된 지상권은 주의 깊게 분석해야 할 리스크 요인입니다.

임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 위험은 없으나, 감정가가 시장 시세 대비 높게 책정되었다는 점을 고려하여 신중한 입찰가 결정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축 건물로 즉시 임대 또는 거주가 가능합니다.

수원 영통구라는 지역적 수요와 "매탄초등학교" 인근의 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 시 권리 상 인수 부담이 적습니다.

높은 채권 총액으로 인한 경쟁률 저하 시, 감정가 대비 낮은 낙찰가로 시세 차익을 노릴 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

조사 결과, 본건과 유사한 면적(64.60㎡) 및 조건의 윤정빌 오피스텔 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 호가는 대략 300,000,000원에서 380,000,000원 사이로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

제공된 감정가 420,900,000원은 최근 시장 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

예상 입찰가:

인수해야 할 임차인 보증금은 없으며, "매각으로 소멸되지 않는 권리"인 지상권의 존재 및 내용에 대한 불확실성을 감안해야 합니다.

또한, 높은 채권 총액으로 인해 예상보다 낮은 낙찰가율이 형성될 가능성을 고려합니다.

현재 파악된 시장 시세와 감정가의 괴리, 그리고 권리 분석 내용을 종합적으로 판단할 때, 보수적인 접근을 통해 290,000,000원 ~ 340,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이는 보수적인 예상이며, 실제 입찰 전 현장 조사를 통해 지상권 등 특이사항을 명확히 확인하고 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.