나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55525 [13] 경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 1동 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이감정 · 평가일 2025.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 ""매탄초등학교"" 북동측 인근에 위치하여, 주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반입지여건은 보통임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 201호 외 17개호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)~(18)은 오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지로서 ""오피스텔 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 각각 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 매탄동 831 :도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예은숲유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효동초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
3. 매탄동 862-10:도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예은숲유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효동초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55525 (13)

소재지: 경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌 주건축물 1동 5층501호

용도: 오피스텔

감정가: 3억 4,570만원

토지면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

건물면적: 53.06㎡ (약 16.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOOOOOOO (주 채권자는 경기수산업협동조합으로 추정)

특이사항: 공동담보, 별도등기

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 공동담보, 별도등기

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 "매탄초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다. 차량 진출입은 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

건축물대장상으로는 주 용도가 업무시설(오피스텔)로 되어 있으며, 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 5층에 위치합니다.

* 주변 교통: 차량 진출입 용이, 인근 버스 정류장 위치 (대중교통 보통)

* 주변 환경: 주택 밀집 지역, 근린생활시설 인접

* 교육 시설: 매탄초등학교 인근, 예은숲유치원, 효동초등학교 상대보호구역 (수원교육지원청 문의 필요)

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 (매탄2지구) 등 복합적 토지 이용 규제 적용

1.2. 권리분석

본건의 등기부등본 요약에 따르면, 현재 소유권은 박승훈 외 1명에게 보존등기 되어 있습니다.

말소기준권리인 2022년 9월 2일자 케이앤엘엔피엘대부주식회사 명의의 근저당권(채권최고액 17억 2,800만원 및 22억 6,800만원, 합계 40억 9,600만원)을 포함하여, 이후 접수된 근저당권, 근질권, 지분압류 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

이재윤 임차인이 존재하나, 보증금 2억 0,000만원, 차임 0원입니다.

전입일자(사업일자)는 2023년 1월 9일, 확정일자는 2022년 12월 29일입니다.

중요하게도, 본 임차인은 "대항력 없음"으로 확인되었습니다. 또한, 등기부상 주택임차권공동담보목록(이재윤, 2억 0,000만원)은 2025년 3월 27일에 접수되었으나, "말소" 처리되어 있어 매각으로 소멸됩니다. 따라서 임차인의 보증금 2억원은 인수되지 않는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

* 총 등기부채권액: 약 41억 9,600만원 (감정가 대비 현저히 높은 수준)

1.3. 상권분석

본건이 소재한 매탄동 일대는 주거 단지와 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 오피스텔의 주요 입지 조건인 교통 접근성과 생활 편의시설의 분포가 양호한 편입니다. 인근에 상업 시설 및 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있으나, 주변 개발 현황 및 상권의 활성화 정도에 따라 임대 수요가 달라질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조, 6층 건물 중 5층에 위치

* 건물 설비: 급배수, 위생, 난방, 소화전, 승강기 등 기본적인 설비 갖춤

* 주차: 오피스텔 내/외 주차 공간 확보 (내부 8대, 외부 10대)

* 주변 편의시설: 마트, 병원, 식당 등 근린생활시설 이용 가능 (구체적인 위치는 추가 확인 필요)

* 교육 시설: 매탄초등학교 등 교육 시설 접근성 보통

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 명도: 대항력은 없으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. (예: 이사 비용 협의 등)

* 높은 총 채권액: 총 등기부채권액이 감정가를 훨씬 상회하고 있어, 소유주의 재정 상태가 매우 좋지 않음을 시사합니다. 이는 낙찰 후에도 채무 관련 문제의 추가 발생 가능성을 완전히 배제하기 어렵게 합니다.

* 공실 위험: 해당 지역 오피스텔의 공실률 및 임대 시세에 대한 정확한 파악이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 수원시 영통구 매탄동에 위치한 오피스텔로, 기본적인 입지 조건 및 건물 설비는 양호한 편입니다. 그러나 등기부상 채권액이 매우 높아 본건이 임의경매로 나오게 된 상황입니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 절차는 필요할 것으로 보입니다. 주변 환경과 교통은 보통 수준이며, 교육 시설 및 편의시설 접근성은 무난합니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 인수 보증금: 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없는 점은 투자 매력도를 높입니다.

* 양호한 입지: 수원시 영통구는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역 중 하나로, 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 경매를 통한 시세 차익: 과도한 채권액으로 인해 경매가 진행되는 만큼, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다. (단, 철저한 시세 분석 및 권리 분석 필수)

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 3억 4,570만원입니다. 임차인의 보증금 2억원은 대항력이 없어 인수되지 않으며, 총 등기부채권액이 감정가를 훨씬 초과하지만 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

현재 부동산 시장 상황 및 유사 오피스텔의 실거래가를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 90% 수준인 약 3억 1,100만원 전후를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 이는 현재 시점에서의 예상이며, 입찰 희망가는 해당 물건에 대한 직접적인 현장 조사, 최신 시세 조사, 경쟁 입찰 현황 등을 면밀히 검토하여 최종 결정해야 합니다. 특히, 명도에 필요한 제반 비용 등을 충분히 고려하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

* 예상 입찰가: 약 3억 1,100만원 ~ 3억 4,570만원 (시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동 가능)

* 참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 분석을 토대로 산정되었으며, 실제 투자 결정은 투자자 본인의 판단과 책임 하에 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.