나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55525 [15] 경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 1동 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이감정 · 평가일 2025.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 ""매탄초등학교"" 북동측 인근에 위치하여, 주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반입지여건은 보통임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 201호 외 17개호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)~(18)은 오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지로서 ""오피스텔 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 각각 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 매탄동 831 :도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예은숲유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효동초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
3. 매탄동 862-10:도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예은숲유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효동초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55525 (15)

* 소재지: 경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌 1동 5층503호

* 용도: 오피스텔

* 토지면적: 33.81㎡ (약 10.23평)

* 건물면적: 59.87㎡ (약 18.11평)

* 감정가: 386,300,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 주요 채권자: 경기수산업협동조합

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 "매탄초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경은 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

* 건물은 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 소유권은 박승훈 외 1인에게 있으며, 2022년 9월 2일 소유권보존 등기되었습니다.

* 말소기준권리는 2022년 9월 2일 접수된 케이앤엘엔피엘대부주식회사의 근저당입니다.

* 이후 케이앤엘엔피엘대부주식회사의 근저당, 경기수산업협동조합의 임의경매 및 근질권, 주식회사디앤에이치의 근질권, 동수원세무서장의 압류 등 다수의 권리 관계가 등기되어 있습니다.

* 등기부채권 총액은 3,996,000,000원입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 본 건 자료상 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 파악되어, 실제 점유 관계 및 임대료 수취 여부 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 매탄동 지역은 주거 밀집 지역으로서, 오피스텔 및 주거용 건물과 함께 근린생활시설이 혼재되어 있어 안정적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 주변에 매탄초등학교, 효동초등학교 등 교육시설이 위치하고 있어 학생 및 교직원을 대상으로 한 업종의 수요가 있을 수 있습니다.

* 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스 정류장 소재로 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 식사 등 일상생활을 영위하는 데 불편함이 없습니다.

* 교육시설: 매탄초등학교, 효동초등학교, 예은숲유치원 등이 도보 가능한 거리에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통망: 수원시 주요 도로로의 접근성이 좋으며, 시내버스 노선이 다양하게 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 본 건의 등기부채권 총액(3,996,000,000원)이 감정가(386,300,000원)를 크게 상회하므로, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변동이 발생할 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 명도 과정에서 잠재적인 분쟁 발생 위험이 있습니다. (보증금 0원이라도 월세 미납 등으로 인한 점유자 발생 가능성)

* 복잡한 권리관계: 다수의 근저당, 근질권, 압류 등이 설정되어 있어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 수원시 영통구 매탄동에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 오피스텔로, 입지 및 생활 편의성은 보통 수준입니다.

* 다만, 현재 파악된 등기부채권 총액이 감정가를 매우 상회하는 점은 큰 부담 요인으로 작용할 수 있으며, 경매 절차 진행에 주의가 요구됩니다.

* 임대 관계가 미상인 부분은 명도 시 발생할 수 있는 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 수요: 배후 주거 단지와 교육 시설이 밀집한 지역 특성상 오피스텔에 대한 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 가치 상승 가능성을 점쳐볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 386,300,000원입니다.

* 주변 오피스텔 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(59.87㎡)의 오피스텔 매매가는 현재 약 240,000,000원에서 330,000,000원 사이로 파악됩니다.

* 감정가가 시세보다 높게 책정된 점과 막대한 채무 총액을 고려할 때, 첫 경매 기일 유찰 가능성이 높으며, 추후 가격이 조정될 것으로 예상됩니다.

* 현 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 보수적으로 약 240,000,000원 ~ 280,000,000원 범위에서 검토해볼 수 있습니다. (이는 시세 분석을 바탕으로 한 예상이며, 실제 경매 참여 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동을 반드시 확인해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.