나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55525 [12] 경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 1동 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이감정 · 평가일 2025.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 ""매탄초등학교"" 북동측 인근에 위치하여, 주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반입지여건은 보통임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 201호 외 17개호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)~(18)은 오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지로서 ""오피스텔 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 각각 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 매탄동 831 :도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예은숲유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효동초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
3. 매탄동 862-10:도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예은숲유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효동초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55525 (12)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 1동 4층404호

용도: 오피스텔

감정가: 356,600,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 토지 및 건물 현황

토지면적: 25.10㎡ (약 7.59평)

토지지분: 25.102713151536072㎡ (약 7.59평)

건물면적: 56.39㎡ (약 17.06평)

건물지분: 56.39㎡ (약 17.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 '매탄초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로, 일반적인 도시 생활 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

매탄동 831번지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구), 가축사육제한구역, 상대보호구역(예은숲유치원, 효동초등학교), 도시교통정비지역, 준보전산지, 과밀억제권역.

매탄동 862-10번지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(예은숲유치원, 효동초등학교), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2022년 09월 02일에 접수된 케이앤엘엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다. 등기부채권 총액은 4,256,000,000원입니다. 본 경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 분석

임차인 안창열 씨가 존재하나, 대항력은 없는 것으로 분석되었습니다.

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-04

확정일자: 2022-09-19

배당신고일자: 2025-03-14

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, 본 경매 물건은 매각으로 인해 권리가 소멸되므로 인수되는 보증금이나 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 매탄동 일대는 주거용 건물과 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 기본적인 상업 시설 이용이 용이합니다. 주변에 학교가 있어 학생 및 교직원 수요가 있을 수 있으며, 다양한 소매점, 음식점 등이 분포하여 지역 상권의 활력을 더하고 있습니다.

5. 생활정보

주변에 매탄초등학교, 효동초등학교 등 교육 시설이 위치하고 있으며, 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호하며, 남측 및 동측으로 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있어 도로망 이용이 원활합니다. 다만, 상세 편의시설(마트, 병원 등) 및 문화시설에 대한 구체적인 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 및 별도등기: 공동담보로 묶여 있거나 별도등기가 존재하는 경우, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 임대관계 미상: 본건의 임대 관계가 불명확하다고 명시되어 있어, 실제 점유 현황 및 명도 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 준보전산지, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 다양한 토지 이용 제한이 존재하므로, 향후 건물 활용 및 증축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 지도 검색 결과, 대규모 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 일반적인 도시 지역의 소음 및 교통 혼잡 등은 상존할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 영통구 매탄동에 위치한 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 등기부상 복잡한 권리 관계가 있으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되어 명도 및 권리상 부담은 적을 것으로 판단됩니다. 다만, 감정평가액이 현 시세보다 다소 높게 형성되어 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 수원시 영통구라는 지역적 이점과 교통 접근성이 양호한 편입니다.

* 권리 분석: 말소기준권리 이하 권리는 모두 소멸될 예정으로, 낙찰 후 인수되는 권리가 없어 깔끔한 권리 확보가 가능합니다.

* 소형 면적: 56.39㎡(약 17.06평)의 전용면적은 1인 가구 또는 소규모 사업장 용도로 활용 가능하여 수요층이 다양할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔 매매가는 약 2억 5천만 원에서 3억 2천만 원 수준으로 파악됩니다. 본건의 감정가는 3억 5천 6백 6십만 원으로, 현 시세보다는 높게 책정된 것으로 보입니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 보수적으로 접근하여 시세와 감정가의 중간 지점을 고려한 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 300,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.