나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55525 [14] 경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 1동 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이감정 · 평가일 2025.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 ""매탄초등학교"" 북동측 인근에 위치하여, 주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반입지여건은 보통임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 201호 외 17개호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)~(18)은 오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지로서 ""오피스텔 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 각각 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 매탄동 831 :도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예은숲유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효동초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
3. 매탄동 862-10:도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예은숲유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효동초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경55525 (14)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경기도수산업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌 1동 5층 502호 (신주소: 경기도 수원시 영통구 산남로4번길 13)

용도: 오피스텔

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 5층

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 416,800,000원

토지면적: 36.48㎡ (약 11.03평)

건물면적: 64.60㎡ (약 19.56평)

1.1. 입지조건

1.1. 1. 주변 환경

본 건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 "매탄초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반 입지여건은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

1.1. 3. 토지이용계획 및 제한

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구)에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(예은숲유치원, 효동초등학교), 도시교통정비지역, 준보전산지, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 현황

본 건물의 등기부등본상 소유권보존은 박승훈 외 1명 명의로 2022년 9월 2일에 등기되었습니다.

말소기준권리는 케이앤엘엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1, 을2)이며, 접수일자는 2022년 9월 2일입니다.

이후 여러 근저당, 주택임차권, 임의경매, 근질권, 압류 등이 설정되었으나, 모두 말소 예정 또는 말소된 권리입니다.

총 등기부채권액은 4,186,000,000원입니다.

1.2. 2. 임차인 현황

임차인: 양민철 (임차인 정보: 양 )

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023년 3월 23일

확정일자: 2023년 2월 19일

본 임차인은 대항력이 없습니다.

임대차 관계 및 보증금, 차임 등 상세 내용은 미상이나, 확정일자를 받았으며 배당신고일자는 2025년 5월 2일입니다.

본 건의 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.2. 3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2022년 9월 2일 접수된 케이앤엘엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

본 물건은 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 양민철은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 매탄동은 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

인근에 매탄초등학교가 위치하고 있으며, 다세대/다가구 주택 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 배후 주거 수요가 존재합니다.

오피스텔의 경우, 주변 직장인 및 1~2인 가구 수요층을 공략할 수 있는 입지입니다.

상권은 안정적인 편으로 보이나, 대규모 상업 지구와는 거리가 있어 집중적인 상업 활동보다는 지역 기반 상권의 성격을 띕니다.

1.4. 생활정보

교육: 매탄초등학교, 효동초등학교, 예은숲유치원 등 교육 시설이 인근에 위치합니다.

편의시설: 주위 근린생활시설 및 차량 이동 시 이용 가능한 대형 마트, 병원 등 편의시설 접근성이 양호합니다.

주거환경: 주변이 주택가와 상가 지역으로 이루어져 있어 비교적 편리한 생활이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 높은 채무 총액

등기부채권 총액이 41억 8천 6백만원에 달하여, 감정가 4억 1천 6백만원 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 채권 총액이 낙찰가에 영향을 미칠 수 있음을 시사합니다.

1.5. 2. 임차인 권리 미확보

임차인 양민철은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.5. 3. 공동담보/별도등기

공동담보 및 별도등기 설정 내역이 있어, 관련 법률 검토가 추가로 필요할 수 있습니다. (다만, 등기부상 대부분 말소 예정으로 보입니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축(2022년 사용승인)된 오피스텔로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

학군 및 주거 편의 시설 접근성이 보통 수준이나, 대규모 상업 시설과의 거리는 다소 있습니다.

등기부상 채무 총액이 매우 높으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자는 명도 및 권리 인수 부담이 상대적으로 적습니다.

주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우, 투자 가치가 있을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 오피스텔로 즉시 사용 또는 임대가 가능합니다.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

주변 시세 및 공급 물량을 고려한 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

향후 매탄동 일대 개발 계획 등 지역 호재를 눈여겨볼 필요가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 416,800,000원입니다.

본 물건과 유사한 규모(약 19.56평)의 오피스텔 매매 시세는 지역 및 건물 상태에 따라 3억 5천만원 ~ 4억 5천만원 범위에서 형성될 것으로 예상됩니다. 이는 일반적인 시장 조사에 기반한 추정치이며, 실제 최신 시세는 추가적인 조사 필요합니다.

감정가 대비 약 80~90% 수준을 적정 입찰가로 고려해볼 수 있습니다.

보수적인 예상 입찰가: 370,000,000원 ~ 400,000,000원

최고 입찰가: 410,000,000원 (감정가 수준)

주의: 입찰가는 본인의 자금 계획, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 예상가는 참고용이며, 법적 책임을 지지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.