나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55525 [5] 경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 1동 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이감정 · 평가일 2025.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 ""매탄초등학교"" 북동측 인근에 위치하여, 주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반입지여건은 보통임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 201호 외 17개호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)~(18)은 오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지로서 ""오피스텔 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 각각 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 매탄동 831 :도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예은숲유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효동초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
3. 매탄동 862-10:도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예은숲유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효동초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55525 (5)

소재지: 경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 1동 3층301호

용도: 오피스텔

감정가: 335,600,000원

토지면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

건물면적: 53.06㎡ (약 16.05평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경OOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 별도등기

특수물건정보: 공동담보, 별도등기

1.1. 건물상세정보

건물명: 윤정빌

동: 주건축물제1동

층수: 지하 1층, 지상 6층 중 3층

구조: 철근콘크리트구조

용도: 업무시설 (오피스텔)

건축년도: 2022년 (사용승인일 기준)

총 호수: 18호

2. 입지조건

위치: 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 "매탄초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 주변에는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

교통: 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건 건물은 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구) 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(예은숲유치원, 효동초등학교), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 속합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 09월 02일자 케이앤엘엔피엘대부주식회사 근저당권입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 황 : 보증금 120,000,000원, 전입일자 2022-09-19, 확정일자 2022-09-07, 배당신고일자 2024-10-04. 대항력은 없습니다.

등기부채권 총액: 4,116,000,000원으로, 감정가 대비 매우 높은 수준입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 매탄동 일대는 주거 밀집 지역으로, 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

인근 학교 및 주택가와 인접하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

오피스텔로서의 기능에 적합한 상권으로 평가됩니다.

5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트 구조로, 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시로 시공되었습니다.

내부 상태: 오피스텔로 이용 중이며, 급배수, 위생, 난방, 소화전, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 환경: "매탄초등학교"와 인접하여 교육 환경이 양호하며, 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 약 41억 1천 6백만원으로, 감정가 3억 3천 5백만원 대비 매우 높아 경매 절차 진행 및 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

공동담보 및 별도등기: 물건에 공동담보 및 별도등기가 설정되어 있어, 복잡한 권리 관계가 있을 수 있으므로 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

임대관계 미상: 현재 임대 관계가 불분명하여, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (다만, 본건 임차인 황 은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.)

혐오시설: 주변 검색 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 영통구 매탄동에 위치한 오피스텔로, 기본적인 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다.

건물은 비교적 신축(2022년 사용승인)이며, 오피스텔로서의 기본 설비를 갖추고 있습니다.

그러나 등기부채권 총액이 약 41억원에 달하여 채권 관계가 매우 복잡하고 높은 수준임을 인지해야 합니다.

임차인 황 은 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 정확한 명도 절차 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축인 오피스텔 건물입니다.

"매탄초등학교" 인근의 주거 및 근린생활시설이 혼합된 지역에 위치합니다.

대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

현재 감정가는 3억 3천 5백만원 수준으로, 시장 상황에 따라 저가 낙찰의 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 335,600,000원입니다.

주변 유사 오피스텔의 매매 시세는 3억 2천만원 ~ 3억 6천만원 수준으로 파악됩니다.

현재 등기부채권 총액이 매우 높아 채권자들의 경매 진행 의지가 강할 것으로 예상되나, 낙찰가는 감정가를 크게 상회하기는 어려울 것으로 보입니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없으므로, 본건의 예상 입찰가는 300,000,000원 ~ 340,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

투자 수익률, 명도 가능성, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.