나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55525 [7] 경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 1동 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이감정 · 평가일 2025.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 ""매탄초등학교"" 북동측 인근에 위치하여, 주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반입지여건은 보통임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 201호 외 17개호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)~(18)은 오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지로서 ""오피스텔 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 각각 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 매탄동 831 :도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예은숲유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효동초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
3. 매탄동 862-10:도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예은숲유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효동초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경55525 (7)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경OOOOOOOO (경기수산업협동조합)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 1동 3층303호

용도: 오피스텔

건축물 정보:

건물명: 윤정빌

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물

사용승인일: 2022년 08월 31일

해당층: 3층

전용면적: 51.91㎡ (약 15.71평)

공급면적 (참고, 전유부 기준): 51.91㎡ (약 15.71평)

토지 정보:

대지권 면적: 29.31㎡ (약 8.87평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 321,700,000원

토지 면적: 29.31㎡ (약 8.87평)

건물 면적: 51.91㎡ (약 15.71평)

1.4. 특이사항

특수물건정보: 공동담보, 별도등기

* 공동담보 물건은 여러 부동산이 하나의 채무에 대한 담보로 제공된 경우를 의미하며, 경매 절차 및 낙찰 후 권리관계 확인 시 주의가 필요합니다.

* 별도등기 표시는 해당 물건에 대해 일반적인 등기 외에 별도의 권리나 제한 사항이 등기되어 있음을 의미하므로, 추가적인 확인이 요구됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 "매탄초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 복합 지역의 특성을 보입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 2필지가 일단의 부정형 평지로 오피스텔 건물 부지로 이용 중입니다. 건물은 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(예은숲유치원, 효동초등학교), 도시교통정비지역, 준보전산지, 과밀억제권역 등의 관련 법률에 따른 제한사항이 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 09월 02일에 접수된 케이앤엘엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 인수 권리 및 제한사항

감정평가서 요약 및 등기부등본상 모든 권리(근저당, 주택임차권, 압류 등)는 말소기준권리 이후에 설정되었거나 경매개시결정 이후에 등기되었으므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 다만, "별도등기" 표기되어 있는 사항에 대해서는 권리관계의 최종 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 오준탁

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-14

확정일자: 2022-10-20

배당신고일자: 2025-04-01

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으며, 보증금 2.4억원은 인수되지 않을 것으로 보입니다. 또한, 2025년 04월 01일에 주택임차권(을3) 등기가 되었으나, 이 역시 말소될 예정입니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 기재된 주요 채권 총액은 4,236,000,000원입니다. 이는 감정가 대비 상당히 높은 금액으로, 채무 부담이 컸음을 알 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건이 위치한 매탄동 일대는 주거 시설과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있습니다. 오피스텔 밀집 지역으로 볼 수 있으며, 인근 학교 및 상가와의 연계성이 있습니다.

4.2. 편의시설 및 공공시설

* 교육시설: 매탄초등학교, 효동초등학교, 예은숲유치원 등이 인근에 위치합니다.

* 기타: 일반적인 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 바로는 본 건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

매탄초등학교 북동측 인근 지역으로, 주거 밀집 지역에 속합니다. 오피스텔로서 1인 가구나 소규모 가구의 주거에 적합한 환경을 제공합니다.

5.2. 건물 내부 편의시설

건물 내에는 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있어 생활의 편리성을 더합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복잡한 채권 구조

케이앤엘엔피엘대부주식회사, 경기수산업협동조합, 주식회사디앤에이치 등 다수의 금융기관 및 개인으로부터 담보권이 설정되고, 채권이 양도 및 질권 설정되는 등 채권 구조가 복잡합니다. 이는 경매 진행 과정이나 낙찰 후 등기 이전 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포합니다.

6.2. 공동담보 및 별도등기

앞서 언급된 공동담보 및 별도등기 사항은 해당 물건 자체의 권리 관계를 더욱 복잡하게 만들 수 있는 요소입니다. 입찰 전 반드시 해당 내용에 대한 면밀한 검토와 법률 자문이 필요합니다.

6.3. 임대차 관계 미상

본 건의 임대 관계가 현재 미상으로 되어 있습니다. 비록 임차인 오준탁의 대항력이 없고 보증금 인수 부담은 없으나, 실제 점유 관계나 미신고 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.4. 세금 체납 가능성

동수원세무서장의 압류 등기가 존재하는 것으로 보아, 체납 세금이 존재할 수 있습니다. 통상 임의경매 시 이러한 압류는 소멸되지만, 관련 세금 처리 내역에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 영통구 매탄동에 위치한 신축급 오피스텔로, 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역에 자리하고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다. 권리분석상 인수 부담이 되는 권리는 없는 것으로 보이나, 복잡한 채권 구조, 공동담보, 별도등기 표기 등으로 인해 잠재적인 리스크 요인이 존재합니다. 따라서 신중한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 오피스텔

2022년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 노후화에 대한 부담이 적습니다.

8.2. 입지적 장점

수원 영통구는 지속적인 개발과 함께 주거 수요가 꾸준한 지역이며, 오피스텔은 1인 가구 및 소형 사업체 운영에 유리한 주거/업무 공간입니다.

8.3. 경매를 통한 취득 기회

감정가 대비 낮은 가격에 취득할 수 있는 경매의 장점을 활용할 수 있습니다. 다만, 복잡한 권리관계로 인해 경쟁 구도 및 유찰 가능성을 고려해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 감정가는 321,700,000원입니다. 인근 부동산 시세 조사 결과, 유사한 면적(50~60㎡)의 오피스텔의 경우, 최근 거래가 또는 호가는 대략 250,000,000원에서 300,000,000원 사이로 파악됩니다. 본 건의 감정가는 시장 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금 합계가 0원이므로, 낙찰자가 별도의 보증금 부담은 없습니다.

채권 총액이 매우 높은 점과 복잡한 권리관계, 별도등기 등의 특이사항을 고려할 때, 시장 시세 및 감정가를 종합적으로 판단하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 시세 범위 하단인 250,000,000원 ~ 280,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 파악된 추가 정보에 따라 입찰가는 조정될 수 있습니다.

* 본 물건은 복잡한 권리관계를 수반하므로, 최종 입찰가 결정 전 법률 전문가와 반드시 상담하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.