나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55525 [10] 경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 1동 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이감정 · 평가일 2025.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 ""매탄초등학교"" 북동측 인근에 위치하여, 주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반입지여건은 보통임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 201호 외 17개호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)~(18)은 오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지로서 ""오피스텔 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 각각 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 매탄동 831 :도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예은숲유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효동초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
3. 매탄동 862-10:도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예은숲유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효동초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55525 (10)

소재지: 경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 1동 4층402호

용도: 오피스텔

감정가: 394,100,000원

토지면적: 35.19㎡ (약 10.65평)

건물면적: 62.32㎡ (약 18.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 "매탄초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건 또한 보통 수준입니다.

1.3. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조이며, 6층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시로 시공되었습니다. 건물 내에는 급배수, 위생, 난방, 소화전, 승강기 등의 설비가 구비되어 있습니다.

1.4. 토지 이용 현황

토지는 2필지로 구성되어 있으며, 부정형의 평탄한 대지로서 현재 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 건물은 남측 및 동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획 상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구) 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(유치원, 초등학교), 도시교통정비지역, 준보전산지, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획적 제한이 존재합니다.

2. 입지조건

본 물건은 수원시 영통구의 택지 개발 지역 내에 위치하며, 매탄초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 주변으로 주거 시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 갖추어진 지역입니다. 또한, 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 도심 지역으로의 이동이 편리합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 9월 2일 접수된 케이앤엘엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 주택임차권, 임의경매, 압류 등)는 소멸될 예정입니다.

임차인 서혜미(서 ) 씨는 보증금 180,000,000원, 차임 0원이며, 2022년 9월 27일 전입, 2022년 9월 8일 확정일자를 받았습니다. 그러나 본 물건의 권리 분석 상 대항력은 없는 것으로 판단되며, 해당 권리(을3) 역시 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 매탄동 일대는 주거 시설과 함께 다양한 근린생활시설이 발달한 지역입니다. 오피스텔로서의 용도는 주거용 및 업무용으로 모두 활용 가능하며, 주변 지역의 주거 수요 및 상업 활동을 고려할 때 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. 또한, 학교 및 각종 편의시설과의 접근성이 좋아 지역 내에서 기본적인 수요를 확보할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 진출입 가능, 인근 버스 정류장 소재.

* 교육 시설: 매탄초등학교(북동측 인근), 효동초등학교(상대보호구역), 예은숲유치원(상대보호구역).

* 편의 시설: 주변 주거 및 근린생활시설 밀집 지역으로 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다.

* 혐오 시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 본건 주변에서 특별히 인지되는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 약 41억 7천 6백만원에 달하여 경매 진행의 배경이 되었음을 알 수 있습니다. 다만, 매각으로 인해 권리들이 소멸되므로 낙찰자가 직접 부담할 채무는 없습니다.

* 건축물대장 상 특이사항: 제공된 정보 내에서는 특이사항이 발견되지 않았습니다.

* 공동담보, 별도등기: 등기부상 공동담보 및 별도등기 사항이 명시되어 있으나, 이는 일반적인 담보 설정에 따른 것으로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 명도: 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상되나, 일반적인 명도 과정에 대한 대비는 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 영통구의 입지가 양호한 지역에 소재한 오피스텔입니다. 교육 시설 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있으며, 교통 여건 또한 편리합니다. 경매 절차를 통해 모든 기존 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 권리관계가 깨끗한 상태의 부동산을 취득하게 됩니다. 높은 채권 총액에도 불구하고, 감정가는 일반적인 시세를 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 꾸준한 임대 수요 기대.

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능.

* 편리한 생활 환경: 각종 편의시설 및 교육 시설 인접.

* 향후 가치 상승 잠재력: 지역 개발 및 도시 확장 가능성을 고려한 투자 가치.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 394,100,000원입니다. 제공된 JSON 데이터만으로는 현재 시세 분석 및 구체적인 시세 정보를 산출하기 어렵습니다. 다만, 일반적인 경매 투자 전략에 따라 감정가 수준을 기준으로 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례를 면밀히 조사하여 입찰가를 결정해야 합니다.

따라서, 현재 시세와 경매 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80%~100% 수준인 약 315,280,000원 ~ 394,100,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 실제 현장 조사, 권리 분석 재검토, 경쟁 상황 분석 등을 통해 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.