나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55525 [3] 경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 1동 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이감정 · 평가일 2025.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 ""매탄초등학교"" 북동측 인근에 위치하여, 주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반입지여건은 보통임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 201호 외 17개호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)~(18)은 오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지로서 ""오피스텔 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 각각 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 매탄동 831 :도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예은숲유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효동초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
3. 매탄동 862-10:도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예은숲유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효동초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55525 (3)

* 소재지: 경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌 주건축물 1동 2층 203호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 318,400,000원

* 토지면적: 29.31㎡ (약 8.87평)

* 건물면적: 51.91㎡ (약 15.70평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 경기수산업협동조합 (등기부 요약 상 갑2)

* 특이사항: 공동담보, 별도등기

* 주의사항: (별도 명시된 주의사항 없음)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 매탄초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 2층 203호에 해당합니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

* 이용 상태: 본 건은 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 급배수, 위생, 난방, 소화전, 승강기 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

* 토지: 본 건의 토지는 2필 일단의 부정형 평지로 "오피스텔 건부지"로 이용 중이며, 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 매탄동 831: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구), 가축사육제한구역, 상대보호구역(예은숲유치원, 효동초등학교), 도시교통정비지역, 준보전산지, 과밀억제권역.

* 매탄동 862-10: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(예은숲유치원, 효동초등학교), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 09월 02일 접수된 케이앤엘엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 보존: 박승훈 외 1명 (2022-09-02)

* 근저당: 케이앤엘엔피엘대부주식회사 (2022-09-02, 말소기준)

* 근저당: 케이앤엘엔피엘대부주식회사 (2022-09-02)

* 임의경매 개시: 경기수산업협동조합 (2025-04-11)

* 그 외 다수의 근저당부채권근질권 설정 및 압류 내역이 존재하나, 모두 말소 예정으로 확인됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. 말소기준권리 하단의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부 채권 총액: 3,996,000,000원.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다.

* 임대차 관계가 미상이므로, 명도 진행 시 잠재적인 임차인 관련 이슈가 발생할 수 있습니다. 다만, 인수 보증금이 0원이므로 대항력 있는 임차인이 없을 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 매탄동은 주거 지역과 상업 시설이 혼합된 지역으로, 오피스텔이 다수 분포하고 있습니다.

* 주변에 매탄초등학교가 소재하며, 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 현재 주변 오피스텔의 구체적인 매매 시세 자료는 검색 결과에서 상세히 확인되지 않았습니다. 다만, 유사 면적의 오피스텔이 임대 시장에서 활발히 거래되고 있는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 매탄초등학교 인근, 근린생활시설 소재. (대형마트, 병원 등 상세 편의시설은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.)

* 교육환경: 예은숲유치원, 효동초등학교 등 교육 시설에 대한 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에서 보증금 및 차임이 미상인 점은 주의가 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공동담보 및 별도등기: 물건 정보에 공동담보 및 별도등기 사항이 기재되어 있어, 권리 분석 시 채권 총액이 감정가를 상회하는 등 복잡한 채권 관계가 존재했음을 시사합니다. 다만, 이는 경매 절차에서 대부분 소멸될 것으로 보입니다.

* 토지 이용 계획 제한: 준보전산지, 과밀억제권역 등 일부 토지 이용 관련 법규 제한 사항이 존재하나, 오피스텔 건부지로서 이용 중인 점을 고려할 때 직접적인 건축 규제보다는 광역적인 지역 특성에 해당합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 혐오시설(쓰레기 소각장, 화장장 등)의 존재 여부는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 영통구 매탄동에 위치한 오피스텔로, 준수한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 통상적인 오피스텔의 물리적 상태를 유지하고 있습니다. 권리 분석상 복잡한 채권 관계가 존재하였으나, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 임대차 관계가 미상이라는 점은 명도 시 반드시 확인해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 수원시 영통구라는 지역적 이점을 바탕으로 안정적인 수요 기대.

* 감정가 대비 현 시세 반영 시, 낙찰가율에 따라 시세 차익 가능성 존재.

* 잘 갖추어진 주거 및 상업 인프라 지역에 위치.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 318,400,000원입니다. 현재 제공된 검색 결과만으로는 해당 지역 유사 오피스텔의 최신 매매 시세 자료를 구체적으로 파악하기 어려워, 현 시세 기준의 정확한 예상 입찰가를 산정하기에는 한계가 있습니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가의 70~90% 수준에서 시작하여 유찰될 수 있으며, 시장 상황, 물건의 특성, 경쟁 입찰자 수 등에 따라 최종 낙찰가가 결정됩니다. 본 물건의 경우, 채권 총액이 감정가보다 현저히 높으나 공동담보로 인한 것으로 보이며, 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되므로 권리 관계는 명확합니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 최소 감정가의 70% 수준인 약 222,880,000원부터 시작하여, 추가적인 시세 조사를 통해 적정 투자 가치를 판단한 후, 본인의 투자 성향과 리스크 감수 수준을 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다. 실제 입찰 전, 반드시 해당 지역의 유사 오피스텔 실거래가 및 매물 현황을 추가적으로 조사하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.