나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55525 [2] 경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 1동 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이감정 · 평가일 2025.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 ""매탄초등학교"" 북동측 인근에 위치하여, 주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반입지여건은 보통임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 201호 외 17개호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)~(18)은 오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지로서 ""오피스텔 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 각각 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 매탄동 831 :도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예은숲유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효동초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
3. 매탄동 862-10:도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예은숲유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효동초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경55525 (2)

소재지: 경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 1동 2층202호

건물명: 윤정빌

구분: 구분건물 (오피스텔)

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOOOOOOO

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 35.19㎡ (약 10.65평)

토지지분: 35.19㎡ (약 10.65평)

건물면적: 62.32㎡ (약 18.85평)

건물지분: 62.32㎡ (약 18.85평)

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 2층 202호

준공일: 2022년 08월 31일

1.3. 감정가

감정가: 386,200,000원

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 "매탄초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 입지여건은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

1.1. 3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 매탄동 831: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구), 가축사육제한구역, 상대보호구역(예은숲유치원, 효동초등학교), 도시교통정비지역, 준보전산지, 과밀억제권역.

* 매탄동 862-10: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(예은숲유치원, 효동초등학교), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

1.1. 4. 주변 시설

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

을1 근저당 (케이앤엘엔피엘대부주식회사), 접수일자: 2022-09-02

1.2. 2. 인수되는 권리

없음. 모든 권리는 매각으로 소멸 예정입니다.

1.2. 3. 채권 총액

등기부채권 총액: 4,166,000,000원

1.2. 4. 임차인 현황

* 임차인: 김 (1명)

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-07-31

* 확정일자: 2023-07-10

* 배당신고일자: 2025-03-25

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 매각으로 인해 소멸 예정입니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 건물 용도 및 특징

본 물건은 윤정빌 내 202호 오피스텔로, 2022년 8월 31일 준공된 비교적 신축 건물입니다. 총 6층 건물 중 2층에 위치합니다.

1.3. 2. 주변 상권

건축물대장상 주용도는 업무시설(오피스텔)이며, 주변 지역은 근린생활시설과 주거 시설이 혼재되어 있어 지역 경제 활동 및 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 편의시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주거 및 상업 지역이 혼합되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

1.4. 2. 교육시설

"매탄초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 예은숲유치원, 효동초등학교 등 교육 시설이 주변에 있어 교육 환경은 보통으로 평가됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 높은 채권 총액

본건과 관련된 등기부채권 총액이 약 41.6억원으로, 감정가(3.86억원)를 현저히 초과합니다. 이는 낙찰가 결정에 영향을 줄 수 있으며, 경매 절차 진행 및 최종 낙찰가에 대한 변동성을 높입니다.

1.5. 2. 임대 관계 미확인

본건의 임대 관계는 미상으로 명시되어 있으나, 임차인 현황에 김 씨가 있으나 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

1.5. 3. 건물 준공 연도

2022년 준공으로 신축에 해당하나, 채권 총액이 과도하게 높아 건물 가치 대비 부채 비율이 매우 높은 상황입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 영통구 매탄동에 소재한 신축급 오피스텔로, 입지 및 교통 여건은 무난한 수준입니다. 권리 분석상 인수되는 부담은 없으나, 총 채권액이 감정가를 훨씬 상회하는 점은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다. 이러한 높은 채권 총액은 시세 대비 저가 낙찰의 가능성을 시사하기도 합니다. 신축 건물이라는 장점과 함께, 향후 시장 동향 및 공실률 등을 면밀히 파악하여 투자 가치를 신중하게 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 유지보수 부담이 적습니다.

* 양호한 교통 및 입지: 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 저가 낙찰 가능성: 높은 총 채권액으로 인해 유찰되어 시세보다 낮은 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 386,200,000원

인수 보증금: 0원

현 시세 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 오피스텔 시세는 대략 3.6억원에서 4.2억원 수준으로 파악됩니다. 본건 감정가는 3.86억원으로 시세와 유사한 수준입니다. 인수되는 권리가 없고 총 채권액이 매우 높다는 점을 고려할 때, 경쟁 입찰이 적을 경우 시세보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성도 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 370,000,000원 ~ 400,000,000원

따라서, 입찰 시에는 현장 조사를 통해 건물의 실제 상태, 공실 현황, 주변 시세 변동 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.