나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55525 [6] 경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 1동 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이감정 · 평가일 2025.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 ""매탄초등학교"" 북동측 인근에 위치하여, 주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반입지여건은 보통임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 201호 외 17개호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)~(18)은 오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지로서 ""오피스텔 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 각각 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 매탄동 831 :도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예은숲유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효동초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
3. 매탄동 862-10:도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예은숲유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효동초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

I will now generate the report.1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경55525 (6)

1.2. 소재지

경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 1동 3층 302호

1.3. 건물 정보

용도: 오피스텔

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 3층

준공일: 2022년 08월 31일

1.4. 면적 정보

토지 면적: 35.19㎡ (약 10.65평)

토지 지분: 35.19㎡ (약 10.65평)

건물 면적: 62.32㎡ (약 18.85평)

건물 지분: 62.32㎡ (약 18.85평)

1.5. 감정가

390,200,000원

1.6. 매각 대상 및 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.7. 채권자

경기수산업협동조합 (등기부상 확인)

1.8. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 매탄동 831: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구), 가축사육제한구역, 상대보호구역(예은숲유치원, 효동초등학교), 도시교통정비지역, 준보전산지, 과밀억제권역.

* 매탄동 862-10: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(예은숲유치원, 효동초등학교), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 "매탄초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위에는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상황

본건은 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 박승훈 외 1명 (2022-09-02)

* 근저당 (말소기준권리): 케이앤엘엔피엘대부주식회사 (2022-09-02, 17.28억원 + 22.68억원) - 말소기준권리

* 임의경매: 경기수산업협동조합 (2025-04-11) - 말소

* 기타 등기사항: 근저당부채권근질권설정, 지분압류 등 다수 존재하나 모두 말소 예정입니다.

3.2. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 3,996,000,000원 입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 경매는 임의경매로, 말소기준권리(2022-09-02 근저당)보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부상 특이사항으로 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 명시되어 있지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임대 관계는 미상이나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 매탄동 일대는 주거 밀집 지역으로, 오피스텔의 특성상 배후 주거 수요가 존재합니다. 인근에 매탄초등학교가 위치하고 있으며, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다. 다만, 검색된 정보만으로는 주변의 활성화된 상권 형성 여부나 경쟁력에 대한 구체적인 판단은 어렵습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 매탄초등학교가 북동측 인근에 위치합니다.

* 교통: 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주위 근린생활시설 이용이 가능하며, 더 넓은 범위의 편의시설은 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

* 주변환경: 대체로 주거 지역에 속하여 조용한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 분석 관련 리스크

본 물건의 총 채무액(3,996,000,000원)이 감정가(390,200,000원)에 비해 현저히 높아, 채무 불이행으로 인한 경매 진행되었음을 알 수 있습니다. 이는 물건의 잠재적 가치 대비 높은 부채 규모를 시사합니다.

6.2. 토지 이용 계획 관련 제한

본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 속해 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

* 공동담보, 별도등기: 등기부상 공동담보 및 별도등기 내역이 확인됩니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인 현황은 파악되었으나, 실제 임대 관계는 미상으로 조사될 가능성이 있습니다.

6.4. 주변 환경 관련 리스크

주변 지역에 대한 검색 결과, 수원 영통 소각장(자원회수시설) 이전 관련 논의가 장기간 이어지고 있다는 정보가 있습니다. 본 물건과의 구체적인 거리 및 영향은 추가 확인이 필요하나, 해당 지역의 환경 문제로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 오피스텔로 건물 상태는 양호할 것으로 예상되나, 높은 채무 총액 대비 낮은 감정가가 다소 부담으로 작용할 수 있습니다. 입지적으로는 주거 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 환경은 갖추고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정으로 비교적 명확하나, 과도한 채무 규모와 임대 관계 미상이라는 점은 신중한 접근을 요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 8월 준공으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 행사에 문제가 없습니다.

* 준수한 입지: 매탄초등학교 인근의 주거 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라 이용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 동일한 "윤정빌" 오피스텔의 구체적인 최근 실거래가 정보는 제한적으로 확인되었습니다. 다만, 관련 검색 결과에 따르면 본건의 건물 면적(62.32㎡ / 약 18.85평)은 해당 건물 내 다양한 평형대 중 하나일 것으로 추정됩니다. 현재 감정가는 390,200,000원입니다. 유사 지역의 오피스텔 경매 사례(넓은 면적, 다른 지역)를 참조할 때, 수원시 오피스텔의 경매 감정가 및 시세는 지역, 면적, 층수, 향 등에 따라 편차가 크며, 신축 건물의 경우 감정가가 시세를 반영하는 수준일 가능성이 높습니다. (예: 참조)

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 감정가가 390,200,000원으로 제시되어 있으며, 시세 정보가 제한적임을 감안할 때, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황 및 물건의 장단점을 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 채무 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 점, 임대 관계가 미상인 점 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 보수적 예상 입찰가: 감정가 대비 80~90% 수준

* 약 312,000,000원 ~ 351,000,000원

입찰 참여 시에는 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태, 주변 환경, 실제 임대 수요 등을 면밀히 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.