나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55525 [4] 경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 1동 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이감정 · 평가일 2025.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 ""매탄초등학교"" 북동측 인근에 위치하여, 주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반입지여건은 보통임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 201호 외 17개호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)~(18)은 오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지로서 ""오피스텔 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 각각 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 매탄동 831 :도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예은숲유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효동초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
3. 매탄동 862-10:도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예은숲유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효동초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55525 (4)

소재지: 경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 1동 2층204호

건물명: 윤정빌

용도: 오피스텔

감정가: 349,400,000원

토지면적: 31.84㎡ (약 9.63평)

토지지분: 31.84㎡ (약 9.63평)

건물면적: 56.39㎡ (약 17.06평)

건물지분: 56.39㎡ (약 17.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

위치: 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 "매탄초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변환경: 본건 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 형태를 띠고 있습니다.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태: 건물의 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접해 있어 차량 통행에 불편함이 없습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구), 가축사육제한구역, 상대보호구역(예은숲유치원, 효동초등학교), 도시교통정비지역, 준보전산지, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 9월 2일 접수된 케이앤엘엔피엘대부주식회사의 근저당권이 말소기준권리입니다.

소유권: 박승훈외 1명이 소유권 보존 등기자로 되어 있습니다.

임차인현황:

* 임차인: 계광림

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-03-31

확정일자: 2023-03-30

배당신고일자: 2025-03-21

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 보증금을 인수할 위험은 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

총채권액: 등기부채권 총액은 약 4,186,000,000원으로 확인됩니다.

4. 상권분석

주변시설: 본건 인근에는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

잠재적 혐오시설: 주변 지역 검색 결과, 본건 인근에서 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다. 다만, 수원시 영통 지역의 경우 소각장 이전 관련 갈등이 지속적으로 제기된 바 있으나, 본건 소재지와는 직접적인 관련성이 낮은 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

건물구조: 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 2층에 위치한 오피스텔입니다.

내부마감: 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

설비: 건물 내 급·배수, 위생, 난방, 소화전, 승강기 등 기본적인 설비가 완비되어 있습니다.

인근 교육시설: 매탄초등학교와 예은숲유치원이 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

편의시설: 인근 근린생활시설 및 상업 시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

높은 채무 규모: 등기부상 채권 총액이 약 41.8억원에 달하여, 채권자 간의 추가적인 권리변동 가능성을 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

권리관계 복잡성: 공동담보, 별도등기 등의 표기가 있어 권리분석 시 세심한 주의가 요구됩니다.

임대관계 미상: 본건의 정확한 임대관계가 파악되지 않아, 명도 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년에 사용승인된 비교적 신축 오피스텔로, 건물 자체의 노후도는 낮아 양호한 상태를 유지하고 있습니다. 매탄초등학교 인근의 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하여 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위 임차인이 존재하지만 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 총 채권액이 매우 높은 수준이므로 경매 진행 과정에서의 변동 가능성을 지속적으로 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 비교적 최근에 건축된 건물로, 즉시 사용하거나 임대 수익 창출이 용이한 장점이 있습니다.

입지 조건: 수원시 영통구라는 지역적 이점과 교육시설 접근성이 좋습니다.

경쟁력 있는 낙찰가: 높은 총 채권액으로 인해 경쟁이 제한될 경우, 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 349,400,000원입니다. 임차인 계광림 씨의 보증금 190,000,000원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없습니다. 따라서 입찰가 산정 시 이 금액은 고려하지 않아도 됩니다. 주변 유사 오피스텔의 현재 시세 및 실거래가를 종합적으로 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 판단이 어려우므로, 추가적인 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.