나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55835 [4] 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 9층904호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성감정 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 '수노을중앙공원' 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생
활시설, 오피스텔 및 공원 등으로 이루어진 상가지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통
임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상9층 건물 내 제9층 902호 외 3개호로서
외 벽: 석재붙임 마감 등,
창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 공히 공부상 제2종근린생활시설이며 현황 공실 상태임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서, 현황 근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복3차선, 동측으로 왕복2차선 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2류)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한), 특수지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55835 (4)

소재지: 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 9층904호

용도: 근린상가

감정가: 298,000,000원

토지면적: 15.86㎡ (약 4.80평)

건물면적: 71.28㎡ (약 21.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 의왕신용협동조합 (등기부채권 총액: 1,380,000,000원)

특이사항: 토지에 관하여 별도등기 있음 (매수인 인수)

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 화성시 새솔동에 위치하며, 주변에는 '수노을중앙공원'이 동측 인근에 자리하고 있습니다. 또한, 근린생활시설, 오피스텔, 공원 등이 혼재된 상가지대에 속해 있어 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통입니다. 건물의 구조는 철근콘크리트구조이며, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다. 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 현재 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 남측으로는 왕복 3차선, 동측으로는 왕복 2차선 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 집합건물 등기부요약 및 물건명세서상 말소기준권리인 의왕신용협동조합의 근저당권(2021-04-30 접수, 금1,380,000,000원)은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 압류(동화성세무서장, 2025-03-11 접수) 및 임의경매개시결정(수원지방법원, 2025-05-07 접수) 등기 또한 매각으로 소멸됩니다.

* 중요: 토지에 관한 별도등기(2021.4.30. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수되므로, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주식회사태안인베스트 (엄 )

- 보증금: 20,000,000원

- 차임: 2,000,000원

- 전입일자(사업자등록일자): 2023-10-19

- 대항력: 없음

- 인수 보증금 합계: 0원

(상기 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.)

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 화성시 새솔동 일대는 송산그린시티 개발과 함께 신흥 상권으로 발전하고 있는 지역입니다. 주변에 근린생활시설 및 오피스텔 등이 위치하고 있어 배후 수요를 확보할 수 있으며, '수노을중앙공원' 인접 등 쾌적한 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류 접합 등으로 상업 활동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 편의시설: 상가지대로 형성되어 있어 기본적인 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의시설 정보는 추가 확인 필요)

* 공공시설: '수노을중앙공원'이 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지에 관한 별도등기 인수: 등기부등본에 명시된 토지 관련 별도등기는 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되므로, 이 권리의 성격과 부담을 반드시 확인해야 합니다.

* 현재 공실 상태: 감정평가서상 현황 공실 상태로, 임대 수익을 얻기 위해서는 즉시 임차인 확보 또는 공실 해소를 위한 노력이 필요합니다.

* 주변 시설: 현재 조사된 내용으로는 해당 주소지 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 넓은 범위의 화성시 지역 내에서는 쓰레기 소각장 등 환경 관련 시설에 대한 논의가 있었으나, 본 물건지와의 직접적인 관련성은 낮은 것으로 판단됩니다. (지속적인 주변 환경 모니터링 필요)

1.6. 종합 의견

본 물건은 화성시 새솔동의 상업지역에 위치한 근린상가로, 교통 및 주위 환경이 보통 수준이며 주변 상권 개발 가능성이 있는 지역입니다. 현재 공실 상태이나, 합리적인 가격으로 취득 시 향후 임대 수익 창출이 기대됩니다. 다만, 토지에 대한 별도등기 인수라는 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 권리 분석이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신흥 상권 개발 지역: 송산그린시티 개발과 함께 성장 잠재력이 있는 지역입니다.

* 우수한 접근성: 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 법규상 상업 활동 용이: 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 시설 운영에 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가, 현재 시장 상황, 권리 분석 내용, 낙찰률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 토지에 인수되는 별도등기의 가치와 그로 인한 추가 비용을 면밀히 분석해야 합니다. 본 보고서에서는 실제 입찰가를 산정하기 위한 구체적인 시장 조사가 이루어지지 않았으므로, 최소한 인수되는 별도등기의 가치를 제외하고, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황을 반영하여 신중하게 결정할 것을 권고합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가와 상의하고 철저한 현장 조사 및 시장 분석을 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.