나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55835 [3] 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 9층903호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성감정 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 '수노을중앙공원' 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생
활시설, 오피스텔 및 공원 등으로 이루어진 상가지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통
임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상9층 건물 내 제9층 902호 외 3개호로서
외 벽: 석재붙임 마감 등,
창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 공히 공부상 제2종근린생활시설이며 현황 공실 상태임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서, 현황 근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복3차선, 동측으로 왕복2차선 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2류)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한), 특수지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경55835 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 의왕신용협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 9층903호

용도: 근린상가

감정가: 337,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 18.31㎡ (약 5.54평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 82.32㎡ (약 24.90평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 18.31㎡

건물지분: 82.32㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 화성시 새솔동 소재 '수노을중앙공원' 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔 및 공원 등으로 이루어진 상가지대로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건은 인접 도로 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서, 현재 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 남측으로 왕복 3차선, 동측으로 왕복 2차선 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 특수지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2021년 4월 30일 접수된 의왕신용협동조합의 근저당권(을1)으로, 채권액은 1,380,000,000원입니다.

3.2. 말소예정 권리

본 경매 절차를 통해 을1 근저당권을 포함한 모든 후순위 권리(갑3, 갑4, 갑5, 갑6)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 소유권이전2번신탁등기말소 (갑3)

* 소유권이전 (갑4)

* 근저당권 (을1)

* 압류 (갑5)

* 임의경매 (갑6)

3.3. 인수되는 권리

* 표제부(대지권의 표시) 3 별도등기(2021.4.30. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 주의사항: 토지에 관하여 별도등기가 있으며, 이는 매수인에게 인수되므로 반드시 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: (주)예이재인베스트 (대표: 송영길)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-11-07

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.)

3.5. 등기부채권 총액

총 등기부채권액은 1,380,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건은 경기도 화성시 새솔동에 위치하며, '수노을중앙공원' 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위에는 근린생활시설, 오피스텔, 공원 등이 혼재된 상가지대입니다.

4.2. 현황 및 잠재력

현재 본건은 공부상 제2종근린생활시설로 등재되어 있으나, 현황은 공실 상태입니다. 일반상업지역에 위치하고 있어 지역 주민을 대상으로 한 상권 형성에 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

단지 인근에 '수노을중앙공원'이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 주변으로 근린생활시설 및 오피스텔 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통망

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 소재하고 있습니다.

5.3. 토지이용계획 추가 정보

해당 지역은 송산그린시티 지구단위계획 구역 내에 포함되어 있습니다. 송산그린시티는 2030년 완공을 목표로 개발 중인 친환경 복합도시로, 국제 테마파크(신세계그룹) 조성 사업 등이 예정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 높습니다.

5.4. 혐오시설 및 특이 지역

토지이용계획 상 '가축사육제한구역' 및 '특수지역'으로 지정된 부분이 있습니다. 주변에 특이한 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 별도등기

토지에 대한 별도등기가 존재하며, 이는 매각 후에도 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이 별도등기의 정확한 내용과 그로 인한 법적/재산적 영향에 대한 심층적인 검토가 반드시 필요합니다.

6.2. 공실 상태

현재 건물이 공실 상태로, 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵습니다. 공실 해소를 위한 추가적인 투자나 노력이 필요할 수 있습니다.

6.3. 지역 제한사항

토지이용계획 상 '가축사육제한구역', '특수지역' 등 일부 제한사항이 존재하여 특정 업종이나 개발에 제약을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 새솔동에 위치한 근린상가로, '수노을중앙공원' 인근에 자리하고 있어 입지적 장점을 갖추고 있습니다. 송산그린시티 개발 계획의 수혜 지역으로 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 등기부상 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 '별도등기'가 존재하여 이에 대한 면밀한 권리 분석 및 인수가 선행되어야 합니다. 현재 공실 상태이며, 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 신도시 개발(송산그린시티)의 배후 지역으로, 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* '수노을중앙공원' 인접으로 쾌적한 환경과 함께 배후 수요(오피스텔 등) 확보가 용이합니다.

* 일반상업지역 내 위치하여 다양한 상업 시설 입점이 가능합니다.

* 향후 국제 테마파크(신세계그룹) 개발이 완료되면 지역 활성화에 따른 상권 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 인수되는 보증금은 0원입니다. 예상 입찰가는 감정가 337,000,000원을 기준으로, 해당 물건의 시장 가치, 유사 물건의 거래 사례, 낙찰가율, 명도 비용, 추가 투자 비용(별도등기 관련 비용 포함) 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재로서는 추가적인 시세 조사 및 현장 확인 없이는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.