나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55835 [2] 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 9층905호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성감정 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 '수노을중앙공원' 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생
활시설, 오피스텔 및 공원 등으로 이루어진 상가지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통
임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상9층 건물 내 제9층 902호 외 3개호로서
외 벽: 석재붙임 마감 등,
창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 공히 공부상 제2종근린생활시설이며 현황 공실 상태임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서, 현황 근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복3차선, 동측으로 왕복2차선 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2류)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한), 특수지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55835 (2)

소재지: 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 9층905호

용도: 근린상가

감정가: 431,000,000원

토지면적: 22.91㎡ (약 6.93평)

건물면적: 102.96㎡ (약 31.14평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 의왕신용협동조합 (추정)

말소기준권리: 2021년 4월 30일자 의왕신용협동조합 근저당권 (을1)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 토지에 관한 별도등기 (2021년 4월 30일 등기, 매수인 인수)

2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 '수노을중앙공원' 동측 인근에 위치합니다. [cite: original prompt]

주위는 근린생활시설, 오피스텔 및 공원이 혼재되어 있으며, 대체로 상가지대의 환경을 이룹니다. [cite: original prompt]

차량의 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. [cite: original prompt]

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 장방형의 토지로, 현재 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. [cite: original prompt]

본건 남측으로 왕복 3차선, 동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다. [cite: original prompt]

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m~20m) 등에 해당합니다. [cite: original prompt]

본건이 위치한 새솔동은 송산그린시티 동측지구의 핵심 지역으로, 젊은 인구층(MZ세대)이 다수 거주하며 지속적으로 개발이 진행되고 있습니다.

안산시와 연결되는 보도교가 건설 중으로, 지역 간 접근성이 더욱 개선될 전망입니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 4월 30일 접수된 의왕신용협동조합의 근저당권(채권최고액 1,380,000,000원)입니다. [cite: original prompt]

경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. [cite: original prompt]

주요 등기사항 요약에 따르면, '갑3' 소유권이전(신탁등기말소), '갑4' 소유권이전(매매), '을1' 근저당권, '갑5' 압류, '갑6' 임의경매 등기 모두 말소 예정입니다. [cite: original prompt]

그러나, 물건명세서상 "표제부(대지권의 표시) 3 별도등기(2021.4.30. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨"이라는 내용이 기재되어 있습니다. 이는 토지에 관한 별도 등기 사항이 매각 후에도 소멸되지 않고 매수인에게 승계됨을 의미하므로, 인수되는 별도등기의 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다. [cite: original prompt]

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사예스와이제이 (서윤종)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입(사업)일자: 2023-10-19

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

본건에 대한 임차인은 대항력이 없어, 보증금 전액을 인수하지 않습니다. [cite: original prompt]

4. 상권분석

본건이 속한 새솔동은 송산그린시티 개발의 일환으로 조성된 신도시 지역으로, 현재 활발하게 상권이 형성되고 발전하는 단계에 있습니다.

젊은 인구층(MZ세대)이 전체 인구의 상당 부분을 차지하고 있어 소비 잠재력이 높으며, 이에 맞춰 다양한 상업 시설 개발이 추진되고 있습니다.

'디오브(THE AUBE)'와 같은 근린생활시설 상가들이 주거단지 내에 공급되며 메디컬, 레저, 힐링, 교육 등 특화된 컨셉으로 입점을 유치하고 있습니다.

주변에 대단지 아파트와 단독주택 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

다만, 아직 상권이 완전히 성숙된 단계는 아니며, 심야 시간대 영업 시설이 제한적이라는 평가도 있어 향후 상권 발전에 따라 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

본건 건물은 현재 공실 상태로, 향후 임차인 확보를 통해 수익을 창출할 수 있습니다. [cite: original prompt]

5. 생활정보

본건 주변에는 수노을중앙공원이 위치하여 쾌적한 생활 환경을 제공합니다. [cite: original prompt, 3]

새솔동 지역에는 송린초등학교, 새솔초등학교, 송린중학교, 새솔고등학교 등 다수의 교육 시설이 자리하고 있습니다.

주변 주거 단지를 중심으로 편의시설 및 상업시설이 점차 확충되고 있으며, 일부 신축 단독주택 단지의 경우 종합병원이나 편의시설 접근성이 양호한 것으로 파악됩니다.

다만, 본건이 위치한 구체적인 상가 밀집 지역의 생활 편의시설 수준은 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 토지에 관한 '별도등기'가 매수인에게 인수된다는 점입니다. [cite: original prompt, 물건명세서]

이 별도등기의 구체적인 내용(예: 지상권, 지역권, 담보물권 등)은 등기부등본 및 관련 서류를 통해 반드시 명확히 파악해야 하며, 이는 향후 재산권 행사에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. [cite: original prompt, 물건명세서]

건물은 현재 공실 상태로, 임차인 모집 및 공실 관리에 따른 공백 기간 및 비용이 발생할 수 있습니다. [cite: original prompt]

화성시 지역 전반에 걸쳐 산업단지 내 소각장 증설 관련 환경 문제 및 주민 반발 사례가 보도되는 등, 대규모 산업 개발 및 환경 이슈가 존재합니다.

비록 본건이 직접적으로 혐오시설 인근에 위치한다고 판단되는 정보는 검색되지 않았으나, 지역 내 전반적인 환경적 민감성이나 발전 방향에 대한 간접적인 영향을 고려할 필요가 있습니다.

본건 주위의 정확한 혐오시설 유무 및 환경적 특이사항은 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 신도시 개발이 활발하게 진행 중인 송산그린시티 내에 위치한 근린상가 물건으로, 미래 성장 가능성을 내포하고 있습니다.

젊은 인구층 유입과 지속적인 개발 호재(국제테마파크, 인프라 확충 등)는 향후 상권 활성화 및 가치 상승의 동력이 될 수 있습니다.

그러나, 토지에 관한 '별도등기'가 매수인에게 인수된다는 점은 본건의 가장 큰 위험 요소이며, 해당 등기 내용에 따라서는 상당한 추가 부담이나 권리 제약이 발생할 수 있습니다. [cite: original prompt, 물건명세서]

건물이 현재 공실이라는 점도 초기 투자 부담 및 공실 위험 관리의 필요성을 높입니다.

결론적으로, 본건은 개발 잠재력이 높은 지역에 위치하지만, '별도등기'라는 중대한 불확실성을 안고 있어 철저한 권리 분석과 현장 확인이 선행되어야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

송산그린시티 사업의 지속적인 발전과 함께 새솔동 지역의 인구 유입 및 상권 성장에 따른 미래 가치 상승 기대.

젊은 MZ세대를 배후 수요로 확보하고 있어, 지역 특성에 맞는 상업시설 운영 시 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

안산시와의 접근성을 높이는 보도교 건설 등 지역 인프라 개선으로 인한 잠재적 가치 상승.

부동산 임의경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회 (감정가 대비).

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 431,000,000원을 기준으로 하되, 다음 사항을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

1. 토지에 관한 '별도등기'의 성격 및 인수 시 예상되는 추가 비용 또는 권리 제한 정도.

2. 향후 임차인 확보 가능성 및 예상 임대 수익률.

3. 송산그린시티 개발 진행 상황 및 새솔동 상권 활성화 정도.

4. 인근 유사 물건의 시세 및 최근 거래 동향.

'별도등기'의 인수 부담이 명확히 파악되기 전까지는, 감정가 이하에서 신중하게 접근할 것을 권고합니다. 특히, 해당 별도등기가 상당한 재정적 부담을 야기하거나 소유권 행사에 중대한 제약을 초래할 경우, 입찰가를 크게 낮추거나 참여 자체를 재고해야 할 수도 있습니다. 정확한 가치 산정을 위해서는 권리 분석 전문가와 상의하여 별도등기의 상세 내용을 파악하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.