나이스옥션 법원경매 성남 2022타경55540 [1] 경기도 광주시 퇴촌면 도수리 119-5 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종감정 · 평가일 2026.05.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 도수리 소재 "도수3리사무소" 북서측 인근에 위치하며 주변은 전, 답, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1 : 인접 필지대비 등고평탄한 부정형 토지로서, '전'으로 이용 중임. 기호2 : 인접 필지대비 등고평탄한 부정형 토지로서, '하천' 등으로 이용 중임. 기호3 : 인접 필지대비 등고평탄한 부정형 토지로서, '도로' 등으로 이용 중임. 기호4 : 인접 필지대비 등고평탄한 부정형 토지로서, '전' 및 일부 현황'도로' 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호1 : 남측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함. 기호2 : 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함. 기호3 : 본건이 폭 약 4미터 내외의 도로임. 기호4 : 남측으로 본건을 일부 포함하여 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,4 : 계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(허용기준구역(3구역))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

기호4 토지는 공부상 '답'이나 현황'전' 및 일부'도로' 등으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각
매각 물건 1.4.은 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2022타경55540 (1)

소재지: 경기도 광주시 퇴촌면 도수리 119-5

용도: 답 (현황: 전 및 일부 도로 이용 중)

감정가: 309,837,000원

토지면적: 903.00㎡ (약 273평)

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 이OO

매각대상: 토지매각

특이사항: 공유물분할경매, 농지취득자격증명 제출 필요 (매각결정기일까지 미제출 시 보증금 반환 불가)

주의사항: 일괄매각 (매각 물건 1, 4호)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 광주시 퇴촌면 도수리 소재 "도수3리사무소" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 전, 답, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

* 형태 및 이용상태: 기호 1, 4 토지는 '전'으로 이용 중이며, 기호 4 토지는 공부상 '답'이나 현황 '전' 및 일부 '도로'로 이용 중임. 인접 필지 대비 등고평탄한 부정형 토지임.

* 인접 도로상태: 기호 1, 4 토지는 남측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함. 기호 3 토지는 본건이 폭 약 4미터 내외의 도로이며, 기호 2 토지는 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리구역(일반형), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26. ~ 2026.8.25. / 외국인 등 대상 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대).

3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 김동명외 22명 (2019-05-29)

* 말소기준권리: 서울특별시 노원구의 1번장지호지분압류 (2019-08-16)

* 이후 권리들은 모두 말소 예정: 서울특별시 노원구, 노원세무서, 고양세무서, 고양시, 가평군, 의정부시 등의 압류 및 이정운의 강제경매 (권리금액 0원).

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임.

* 건축물대장: 건물 없음 (건물면적 0㎡).

* 물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026-05-22

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 없음).

* 매각 물건 1, 4호는 농지취득자격증명 제출 필요. 미제출 시 보증금 반환 불가.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건 소재지는 전, 답, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 농촌 및 주거 복합 지역임.

* 관광 및 여가 시설: 경기도 광주 퇴촌은 율봄식물원, 화담숲, 경안천 습지생태공원, 천진암 계곡, 중대물빛공원 등 다양한 자연 및 휴양 시설이 인근에 위치하여 관광 및 여가 활동이 가능함. 퇴촌 지역은 계절별로 다양한 즐길 거리를 제공하는 것으로 알려져 있음.

* 주요 시설 접근성: 퇴촌면 도수리 119-5는 주변에 농경지와 주거지가 혼재되어 있으며, 차량 접근성은 보통 수준임. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능하나, 대중교통망이 매우 발달한 지역은 아님.

5. 생활정보

* 편의시설: 주거지 인근에 근린생활시설이 일부 소재하나, 대규모 상업 시설이나 병원 등 주요 편의 시설은 광주시내 또는 인근 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됨.

* 교육시설: 주변에 초등학교, 중학교 등 교육 시설에 대한 정보는 부족하나, 주거 지역 인근의 일반적인 교육 환경을 갖추고 있을 것으로 추정됨.

* 자연환경: 율봄식물원, 천진암 계곡 등 자연 친화적인 휴양 공간이 비교적 가까운 거리에 위치하여 쾌적한 생활 환경을 기대할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 본 건은 농지(답)이므로, 매각 물건 1, 4호에 대해 농지취득자격증명 제출이 필수적임. 이를 기한 내에 제출하지 못할 경우 낙찰을 받더라도 보증금을 반환받지 못하게 되는 중대한 리스크가 존재함.

* 공유물 분할 경매: 본 경매는 공유물 분할을 위한 경매로, 토지가 다수의 공유자에게 속해 있어 복잡한 이해관계가 얽혀 있을 수 있음. 향후 토지 이용 및 개발에 있어 공유자 간의 협의가 필요할 수 있음.

* 토지이용 제한: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 자연보전권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 적용됨. 이는 토지 활용에 있어 제약을 초래할 수 있음.

* 현황과 공부상 차이: 기호 4 토지는 공부상 '답'이나 현황 '전' 및 일부 '도로'로 이용 중인 점은 권리 분석 및 현장 확인 시 추가 검토가 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 퇴촌면 소재 농지로서, 공유물 분할을 위한 경매로 진행 중임. 토지 자체는 계획관리지역에 속해 있으나, 농지로서 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 다양한 토지이용 규제가 적용됨. 주위 환경은 전, 답, 단독주택 등이 혼재되어 있으며, 인근 관광 및 휴양 시설 접근성이 좋은 편임. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 대부분 말소 예정되어 있어 비교적 간결하나, 채권자 및 소유자가 다수 존재하는 점은 유의해야 함.

8. 투자 포인트

* 수도권 인근의 상대적으로 저평가된 토지 매물 가능성: 경기도 광주시 퇴촌 지역은 수도권과의 접근성이 양호하며, 개발 잠재력이 있는 지역으로 판단됨.

* 관광 및 휴양 시설 인접: 율봄식물원, 계곡 등 자연 친화적인 환경과 레저 시설이 인접하여 주말 별장, 전원주택 부지, 혹은 농촌 체험 관련 사업 부지 등으로의 활용 가능성을 고려해 볼 수 있음.

* 간결한 권리 관계: 말소기준권리 이후의 권리가 대부분 소멸될 예정으로, 인수되는 부담이 적을 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 309,837,000원임. 예상 입찰가는 경매 절차, 시장 상황, 경쟁 입찰 현황, 그리고 낙찰 후 예상되는 농지취득자격증명 발급 가능성 및 토지 이용 계획의 실현 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함. 특히, 농지취득자격증명 발급이 불가능하거나 토지 이용에 중대한 제약이 예상될 경우, 감정가 이하로 입찰하는 것을 고려해야 함. 정확한 예상 입찰가는 본 물건에 대한 심층적인 권리 및 현장 조사를 바탕으로 산정되어야 하며, 본 보고서에서는 특정 금액을 제시하기 어려움. 다만, 일반적인 경매 낙찰가율 등을 참고하여 보수적으로 접근할 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.