나이스옥션 법원경매 평택 2024타경55670 [1] 경기도 평택시 죽백동 722 평택소사벌반도유보라아이비파크 106동 22층2201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 죽백동 소재 "가내초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독
주택, 근린생활시설, 편의시설 및 교육시설 등이 소재하는 지대로서 전반적인 주위환경은 보
통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

기호(1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상25층 건물 내 제22층 제2201호로서,
외벽 : 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등
창호 : 하이새시 창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

기호(1) : 아파트(방3, 거실, 주방, 드레스룸, 욕실2, 발코니2)로 이용 중입니다.

설비내역

기호(1) : 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승객용 승강기설비, 열병합에 의한
지역난방설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 "아파트 건부지"로 이용
중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복 4차선의 포장도와 접하며, 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 보행자전용도
로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(소사벌택지지구), 소로3류(폭 8M 미만)(보행자전용)
(접합), 중로1류(폭 20M-25M)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역), 상
대보호구역(가내초등학교), 상대보호구역(택1고), 절대보호구역(택1고), 택지개발지구.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.

기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경55670 (1)

소재지: 경기도 평택시 죽백동 722 평택소사벌반도유보라아이비파크 106동 22층 2201호

용도: 아파트

감정가: 408,000,000원

토지면적: 59.74㎡ (약 18.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.90㎡ (약 25.68평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항:

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 평택시 죽백동에 위치하며, 북측 인근에 가내초등학교가 소재합니다.

주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 편의시설 및 교육시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

건축물대장상 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 25층 건물 중 제22층 제2201호입니다.

외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임 마감, 창호는 하이새시 창호 등으로 시공되었습니다.

내부 이용 상태는 방 3개, 거실, 주방, 드레스룸, 욕실 2개, 발코니 2개로 구성된 아파트입니다.

2.4. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 승객용 승강기 설비, 열병합에 의한 지역난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

2.5. 토지 형상 및 이용 상태

본건 토지는 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 아파트 건부지로 이용 중입니다.

2.6. 인접 도로 상태

북동측으로는 왕복 4차선 포장도로와 접하고 있으며, 북서측으로는 노폭 약 6미터 내외의 보행자 전용도로와 접하고 있습니다.

2.7. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(소사벌택지지구)으로 지정되어 있으며, 소로3류, 중로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(가내초등학교, 택1고), 절대보호구역(택1고), 택지개발지구에 해당합니다.

2.8. 공부와의 차이

관련 공부상 특이사항은 없습니다.

2.9. 기타 참고사항

임대 관계는 미상입니다.

2.10. 주변 시설 (혐오시설 포함)

제공된 정보에 따르면 본건은 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 편의시설 및 교육시설(가내초등학교) 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다. 소사벌택지지구 내 계획된 주거 지역으로, 일반적인 주거 환경에서 예상되는 편의시설 및 교육시설이 잘 갖추어져 있습니다. 현재 제공된 정보상으로는 인근에 혐오시설이나 주거 환경을 저해할 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 실제 현장 방문 및 추가적인 공적 장부 확인을 통해 주변 환경에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자 2017-03-20, 권리금액 231,000,000원)

* 임차인 현황:

* 강흥석: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-08-16. 대항력 없음. (권리분석상 인수 없음)

* 주택도시보증공사: 보증금 275,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-08-16, 확정일자 2022-01-19. 대항력 없음. (권리분석상 인수 없음)

* 참고: 상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸될 것으로 보이며, 인수하는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 기타 권리사항 (말소 예정):

* 우리은행 근저당권 (말소기준권리)

* 주택도시보증공사 주택임차권 (말소 예정, 대항력 없음)

* 주식회사 디지비캐피탈 가압류

* 삼성카드 가압류

* 농협은행주식회사 가압류

* 현대카드 가압류

* 케이에프더블유이사공구유동화전문유한회사 임의경매개시결정 (본 경매의 근거)

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존 (2017-02-21)

* 소유권 이전 (2017-03-20, 매매)

* 기타 채권적 권리 및 담보 물권 다수 등기되었으나, 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 모두 말소될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 824,095,549원 (참고용)

4. 상권분석

본건은 평택시 내 소사벌택지지구에 위치한 아파트 단지로, 택지개발지구 내 조성된 주거 중심 상권입니다.

주변에 가내초등학교가 있고, 근린생활시설, 편의시설 등이 분포하여 주거 생활에 필요한 기본적인 상업 및 편의 서비스는 잘 갖추어져 있습니다.

단지 내 또는 인근 상가에서 생활 편의를 누릴 수 있으며, 대형 상권과의 연계성은 차량 이용 시 용이합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 가내초등학교가 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋으며, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용도 편리합니다.

* 주거환경: 현대적인 아파트 단지로, 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 일반 경매 물건보다 복잡한 금융 구조를 가질 수 있어 추가적인 조사와 이해가 필요할 수 있습니다.

* 채권 총액: 등기부채권 총액이 감정가 대비 현저히 높아, 낙찰가율에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다. (감정가 408,000,000원 vs 채권총액 824,095,549원)

* 임차인 현황: 비록 대항력이 없는 임차인으로 파악되었으나, '강흥석'의 보증금 0원, '주택도시보증공사'의 보증금 275,000,000원 등 특이사항에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (이 정보가 실제와 다를 경우 명도 관련 변수 발생 가능성)

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 소사벌택지지구에 위치한 신축급 아파트로, 초등학교와 인접하고 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어진 주거 지역에 소재하고 있습니다.

다수의 채권자가 등기되어 있으며, 총 채권액이 감정가를 크게 상회하고 있습니다.

권리분석상 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단되나, 유동화 물건이라는 특성과 높은 채권 총액은 투자 시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 소사벌택지지구 내 입지: 계획적인 신도시 지역으로, 향후 주거 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 초등학교 인접: 교육 환경이 우수하여 실수요자에게 매력적인 요소입니다.

* 높은 할인율 기대: 다수의 채권 설정 및 유동화 물건이라는 특성상, 감정가 대비 상당한 할인율로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 명확한 권리관계: 매각으로 인한 권리 소멸이 명확하여, 낙찰 후 권리 관계로 인한 복잡한 문제는 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 순수하게 물건의 시장 가치 및 투자 수익률을 고려하여 산정해야 합니다.

감정가는 408,000,000원이나, 총 등기부채권액이 824,095,549원에 달하여 시세 및 낙찰 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

일반적으로 채권 총액이 감정가를 초과하는 경우, 낙찰가는 감정가 대비 상당한 폭으로 낮아질 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가, 유사 물건의 최근 낙찰가율, 본인의 투자 목표 수익률 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시세 조사가 필수적입니다.

다만, 현재 정보만으로는 감정가의 60~70% 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.