나이스옥션 법원경매 평택 2024타경55946 [1] 경기도 안성시 일죽면 산북리 109-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼감정 · 평가일 2025.01.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 안성시 일죽면 산북리 소재 "한운정마을" 남동측 근거리에 위치하는 토지로, 주위는
중소규모의 공장 및 창고, 농경지, 단독주택, 농가주택, 공업나지 등이 혼재하는 소규모 공
장지대임.

교통상황

- 기호(1)
본건까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사
정은 불편한 편임.

- 기호(2-7)
본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중
교통사정은 불편한 편임.

형태 및 이용상태

- 기호(1)
부정형의 완경사지로, 공업용 건부지로 이용중임.

- 기호(2-7)
인접필지가 점유사용중인 것으로 조사되었으며, 공장부지 및 일부 법면 등으로 이용중임.

인접 도로상태

- 기호(1)
지적도상 맹지이나, 폭 약4미터 내외의 현황 도로(이천시 율면 본죽리 413-5)를 통하여 출입
가능함.

- 기호(2-7)
지적도상 맹지로, 인접토지를 통하여 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1-7)
계획관리지역, 성장관리계획구역(일죽32, 혼합형) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권
정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

- 기호(2,6)토지는 인접필지인 산북리 109번지와 일단지로 공장부지로 이용중임.
- 기호(3,4,5,7)토지는 공부상 지목은 답이나, 현황 공장부지 및 법면 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 기호(2,6)토지 위 지상에 타인 소유의 건물(공장)이 소재함.
- 기호(3,4,5,7)토지는 타인 점유중인 것으로 현장조사되었음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호(8-14)
일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로,
(사용승인일자:2010.03.02.)
외벽 : 판넬붙임
내벽 : 판넬붙임
창호 : 하이샷시 창호임.
바닥 : 에폭시 등 마감

- 기호(15,16)
컨테이너구조 판넬지붕 단층 건물로,
(사용승인일자:2010.03.02.)
외벽 : 철재판넬 마감
내벽 : 철재판넬 마감
창호 : 하이샷시 창호임.

- 기호(17)
일반철골구조 판넬지붕 2층 건물로,
(사용승인일자:2010.03.02.)
외벽 : 판넬마감 등
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

- 기호(8-14) : 공장으로 이용중임.
- 기호(15,16) : 휴게실 등으로 이용중임.
- 기호(17) : 사무실(1층), 기숙사(2층)으로 이용중임.

설비내역

기호(17) 기본 위생설비 및 전기설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물(ㄱ-ㅍ)이 소재함.(후첨 "지적도" 및 "건물개황도" 참조)

공부와의 차이

- 일반건축물대장상 산북리109-7이 관련지번으로 등재되어 있음.
- 제시외 건물(ㅁ)은 산북리 산27-2번지 위에 소재하고 있음.(후첨 지적도 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 포함
2. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음
3. 목록 2,3,4,5,6,7 토지는 인접 필지 공장이 점유하여 사용중이며, 목록 2,6 토지는 인접 공장부지(산북리 109번지외 2필지)의 관련지번으로 등재되어 있음
4. 목록 3,4,5,6 토지는 공부상 지목은 '답'이나, 현황 '공장부지 및 법면' 상태임
5. 대상 기계기구는 설치 후 약 15년 이상 경과(내용년수 만료)된 것으로 판단되며, 설비라인 중 일부 기계기구는 노후, 고장 등으로 작동이 곤란하거나, 일부 유실된 것으로 현장 조사되었으며 기계기구 정상 가동 여부 및 존치 여부 등은 경매 응찰시 재확인 바람(감정평가서 참조)
6. 본건 건물은 일반건축물대장상 산북리 109-7이 관련지번으로 등재되어 있음
7. 제시외 건물(ㅁ)은 산북리 산27-2번지 위에 소재하고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 평택지원 2024타경55946 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (중OOOOO)

1.2. 소재지

경기도 안성시 일죽면 산북리 109-1

1.3. 물건 현황

용도: 공장

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 총 12,636.00㎡ (약 3,822.24평)

건물면적: 총 2,536.62㎡ (약 767.32평)

건물 제시외면적: 2,263.30㎡ (약 684.59평) (주: 제시외 건물(ㅁ)은 산북리 산27-2번지 위에 소재)

주요 건물 내역 (감정평가서 요약 기준)

- 일반철골구조 판넬지붕 단층/2층 건물 (8-17호): 공장, 휴게실, 사무실, 기숙사 등으로 이용 중 (총 면적 2,536.62㎡)

- 컨테이너구조 판넬지붕 단층 건물 (15-16호): 휴게실 등으로 이용 중

1.4. 감정가

총 감정가: 4,180,745,200원

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 안성시 일죽면 산북리 소재 "한운정마을" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장 및 창고, 농경지, 단독주택, 농가주택, 공업나지 등이 혼재하는 소규모 공장지대임.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하나, 버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 사정은 불편한 편임.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

기호(1) 토지는 부정형의 완경사지로, 공업용 건부지로 이용 중임.

기호(2-7) 토지는 인접 필지가 점유 사용 중인 것으로 조사되었으며, 공장부지 및 일부 법면 등으로 이용 중임.

2.4. 인접 도로상태

기호(1) 토지는 지적도상 맹지이나, 폭 약 4미터 내외의 현황 도로(이천시 율면 본죽리 413-5)를 통하여 출입 가능함.

기호(2-7) 토지는 지적도상 맹지로, 인접 토지를 통하여 출입 가능함.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

모든 토지(기호 1-7)는 계획관리지역, 성장관리계획구역(일죽32, 혼합형), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지 및 건물 등기부상, 중소기업은행의 근저당권(2009.04.13. 접수, 을17)이 말소기준권리가 되며, 해당 경매는 중소기업은행의 신청에 의한 임의경매임.

다수의 근저당권, 가압류, 압류 권리가 등기되어 있으나, 본 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 것으로 예상됨.

말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. (단, 법적 해석에 따라 변동 가능성 있음)

토지 등기부 채권 총액: 4,663,408,530원

건물 등기부 채권 총액: 4,528,459,030원

3.2. 임차인 현황

총 13명의 임차인이 등재되어 있으며, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됨.

일부 임차인은 보증금 및 차임이 있으나, 다수의 임차인(BOKBOONTREERAPAT, GURUNGREKMAN, LAWATIGAJENDRA, LOPCHANANJIT, OBEDICEJAYR, RAIBUDDIMAN, WANNASAYUTTAPOOM, 남기종)은 보증금 0원, 차임 0원으로 명시되어 있음.

주의: 금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 인수 금액이 발생할 수 있으므로 반드시 추가 확인이 필요함. (본건의 경우, 모든 임차인의 대항력이 없으므로 보증금, 차임 관련 추가 확인 후 명도 계획 수립 필요)

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 근저당권, 가압류, 압류는 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

단, 토지 이용상황과 관련된 인접 필지 점유, 공부상 지목과 현황 불일치 등은 법적 권리 관계와는 별개로, 낙찰 후 실질적인 해결이 필요한 사항임.

4. 상권분석

본 물건은 경기도 안성시 일죽면의 공장 및 농경지가 혼재된 지역에 위치함.

주변의 중소규모 공장 및 창고 밀집 지역 특성상, 산업 활동과 연관된 상권으로 볼 수 있음.

인근 지역의 산업 현황, 개발 계획, 유사 공장의 거래 사례 등을 종합적으로 분석하여 향후 공장으로서의 가치 상승 가능성을 판단해야 함.

5. 생활정보

해당 물건지는 주로 산업 활동을 위한 지역으로, 일반적인 생활 편의시설(상업 시설, 의료 시설 등)과의 접근성은 낮을 수 있음.

차량 접근성은 확보되나 대중교통 이용은 불편함.

건물 내 사무실, 기숙사 등이 포함되어 있어 근로자들의 기본적인 거주 및 업무 환경을 제공할 수 있으나, 지역 내 생활 편의 시설에 대한 정보는 제한적이므로 추가 조사가 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본건 토지 중 일부는 공부상 지목이 '답'으로 되어 있어, 낙찰 후 농지취득자격증명 제출이 필수적임. 미제출 시 매각 보증금을 반환받지 못할 수 있으며, 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있음.

6.2. 인접 필지 공장의 점유 및 사용

목록 2,3,4,5,6,7 토지는 인접 필지 공장이 점유하여 사용 중이며, 특히 목록 2,6 토지는 인접 공장부지의 관련 지번으로 등재되어 있음. 이는 토지 경계 및 이용에 대한 분쟁 소지가 될 수 있으며, 낙찰 후 해결 과정이 필요함.

6.3. 공부상 지목과 현황 불일치

목록 3,4,5,6 토지는 공부상 지목이 '답'이나, 현황은 '공장부지 및 법면' 상태임. 이는 향후 토지 이용 계획 수립 시 고려해야 할 사항임.

6.4. 노후 기계기구

감정평가서에 따르면 대상 기계기구는 설치 후 15년 이상 경과하여 내용년수가 만료되었으며, 일부는 노후, 고장, 유실 등으로 정상 가동이 곤란하거나 작동이 불가능한 상태로 판단됨. 경매 응찰 전 반드시 정상 가동 여부 및 존치 여부를 재확인해야 함.

6.5. 제시외 건물

제시외 건물(ㅁ)이 산북리 산27-2번지 위에 소재하며, 이는 본건 매각 대상에 포함되나, 별도 관리 및 처리가 필요할 수 있음.

6.6. 임차인 명도

전체 임차인이 대항력이 없으나, 일부 임차인은 보증금 및 차임이 0원이므로, 실질적인 명도 과정에서 추가적인 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있음.

6.7. 건물 공부상 지번 불일치

본건 건물은 일반건축물대장상 산북리 109-7이 관련지번으로 등재되어 있어, 실제 건물과의 혼동이 없도록 주의가 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시 일죽면의 넓은 토지에 여러 동의 공장 건물이 소재하는 대규모 공장 용지임.

중소기업은행의 근저당을 말소기준으로 하는 임의경매로 권리 관계가 비교적 명확하며, 경매로 인해 다수의 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리적 부담은 적은 편임.

그러나 농지취득자격증명 필수, 인접 토지 점유 및 공부상 지목과 현황 불일치, 노후된 기계설비, 제시외 건물 존재, 임차인 명도 이슈 등 사업 운영 및 자산 활용에 있어 잠재적 리스크 요인이 다수 존재함.

따라서 해당 물건의 성공적인 취득 및 활용을 위해서는 심층적인 현장 조사, 법률 검토, 그리고 사업 계획 수립이 필수적으로 동반되어야 함.

8. 투자 포인트

8.1. 광활한 토지 면적

12,636.00㎡ (약 3,822.24평)에 달하는 넓은 토지는 향후 증축, 재건축, 사업 확장 등 다양한 개발 잠재력을 보유하고 있음.

8.2. 일괄 매각

토지와 건물이 일괄 매각 대상이므로, 분할 매각 시 발생할 수 있는 복잡성을 피하고 통합적인 관리가 가능함.

8.3. 공장 밀집 지역

산업 활동이 이루어지는 공장 지대에 위치하여 관련 인프라 및 협력 업체와의 연계, 인력 수급 등에 유리할 수 있음.

8.4. 권리 관계 정리

다수의 권리가 소멸될 것으로 예상되어, 취득 후 법적 문제 발생 소지가 적음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 부동산의 현 상태(건물 노후도, 기계 설비 상태, 토지 이용 현황 등), 잠재적 리스크 해소를 위한 비용, 그리고 낙찰 후 예상되는 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

전문적인 현장 조사를 통한 실사, 시장 조사, 법률 검토, 그리고 투자자의 사업 계획 및 자금 조달 능력 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

(참고: 임차인 인수 보증금 합계 0원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.