나이스옥션 법원경매 평택 2025타경964 [2] 경기도 평택시 고덕동 1887-4 서정타워2차 7층721호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세연감정 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "국민건강보험공단 평택지사" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 업무시설, 상업나지 등이 소재하는 고덕국제화지구 내 성숙중인 상업지역으로 남측으로 통칭 "고덕로데오광장"에 접하며, 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장 및 동측 인근에 "서정리역(1호선)"이 소재 하는 등 일반 대중교통 이용편은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 6층 616호 및 7층 721호로서 (사용승인일:2022.7.19.) 외 벽:강화유리 및 석재붙임 마감 등. 내 부:텍스. 타일, 페인팅 마감 등. 창 호:새시 창호로 본 건물의 현상 보통임.

이용상태

건축물대장상 용도 업무시설(사무소)이며, 현황 공실임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 전기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기 설비, 지하 주차장 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 평탄한 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복2차선 포장도로에 접하며, 남측으로는 통칭 "고덕로데오광장"에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 비행안전제6구역(전술)(비행 안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9), 택지개발지구, 토지거래계약에관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택 을 취득하는 경우에 한함).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 -. ②기 타 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부는 외부에서 확인하였으며, 건축물대장 현황 도면 및 평가사례, 현장 조사사항 등을 참작하여 평가하였으므로 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 평택지원 2025타경964 (2)

소재지: 경기도 평택시 고덕동 1887-4 서정타워2차 7층721호

건물명: 서정타워2차

용도: 업무시설 (건축물대장상: 제2종근린생활시설, 근린생활시설, 업무시설)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 7층 721호

사용승인일: 2022년 7월 19일

감정가: 190,000,000원

토지면적: 9.25㎡ (약 2.80평)

건물면적: 36.90㎡ (약 11.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 송OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "국민건강보험공단 평택지사" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 업무시설, 상업나지 등이 소재하는 고덕국제화지구 내 성숙 중인 상업지역입니다.

남측으로는 통칭 "고덕로데오광장"에 접하고 있어 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.

동측 인근에는 "서정리역(1호선)"이 소재하여 일반 대중교통 이용 편의성이 양호합니다.

본건 북측으로는 왕복 2차선 포장도로에 접해 있으며, 남측으로는 "고덕로데오광장"에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

일반상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m)로 지정되어 있습니다.

또한 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 택지개발지구로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25.)입니다. (외국인 주택 취득 시 적용)

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

말소기준권리는 을1 근저당권 (2022-10-25), 송탄농업협동조합, 채권최고액 384,000,000원입니다.

을2(근저당), 갑3(가압류), 갑4(임의경매), 갑5(압류)는 모두 말소기준권리 이후에 설정되었거나 법원 집행으로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수할 권리 부담이 없을 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인 정보는 확인되지 않았습니다.

본 건은 현황 공실 상태로 조사되었습니다.

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액은 484,008,447원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 평택시 고덕국제화지구 내 주요 상업지역에 위치하고 있습니다.

"국민건강보험공단 평택지사" 및 "고덕로데오광장" 인접으로 배후 수요 확보가 용이합니다.

1호선 서정리역과의 접근성이 좋아 역세권 프리미엄을 누릴 수 있으며, 이는 유동인구 확보에 긍정적인 요소입니다.

주변 상업용 부동산 시장은 지속적인 개발과 인구 유입으로 인해 긍정적인 전망을 보이고 있습니다.

평택시 고덕동 지역은 꾸준한 상업적 발전 가능성이 있는 지역으로 평가됩니다.

5. 생활정보

교통: 서정리역(1호선) 및 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

편의시설: 인근 상업지역에 다양한 근린생활시설, 마트, 병원, 식당 등이 입점해 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변시설: "국민건강보험공단 평택지사"가 인근에 위치해 있어 관련 업무 이용이 편리할 수 있습니다.

혐오시설: 본건 주변에서 주요 혐오시설이 특별히 보고된 바는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 현재 공실 상태: 본 건은 업무시설(사무소)로 사용승인되었으나 현황 공실입니다. 임차인 확보 및 공실 해소를 위한 적극적인 마케팅 및 운영 전략이 필요합니다.

* 비행안전구역: 비행안전제6구역으로 지정되어 있어 향후 건축물 관련 행위(증축, 대수선 등) 시 관련 법규 준수 및 협의가 필요할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한해 허가가 필요하나, 본 건은 업무시설이므로 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다. 다만, 향후 매각 시 참고할 사항입니다.

* 관리비 미납: 집합건물의 경우, 매각으로 소멸되지 않는 공용부분 관리비가 발생할 수 있습니다. 입찰 전 관리사무소에 문의하여 미납 관리비 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 평택시 고덕국제화지구 내 상업지역의 핵심 입지에 위치한 비교적 신축(2022년 사용승인)의 업무시설입니다.

1호선 서정리역 인근의 역세권 프리미엄과 "고덕로데오광장" 인접이라는 장점을 갖추고 있습니다.

권리 관계가 명확하고 대부분 말소될 예정이라 법적 부담이 적은 안전한 물건으로 판단됩니다.

현재 공실 상태라는 점은 주의해야 할 부분이나, 상업지구의 우수한 입지와 지속적인 지역 개발에 힘입어 향후 임대 수요 확보 및 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

주변 시세 및 지역 개발 동향을 면밀히 파악하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 7월 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 가능합니다.

* 우수한 입지: 고덕국제화지구 내 상업지역, "고덕로데오광장" 인접, 1호선 서정리역과의 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

* 안전한 권리 관계: 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 인수에 대한 부담이 없습니다.

* 지역 개발 잠재력: 평택시 고덕국제화지구의 지속적인 개발 계획에 따른 미래 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

본 물건은 현재 공실 상태이며, 향후 임차인 확보 및 공실 해소를 위한 추가적인 투자 및 운영 노력이 필요합니다.

법원 감정가는 190,000,000원이지만, 실제 입찰가는 현재 시장 상황, 주변 유사 물건의 매매 및 임대 시세, 그리고 해당 지역의 실질적인 상권 활성화 정도를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

고덕국제화지구의 지속적인 개발로 인해 상업용 부동산 가치가 점진적으로 상승할 것으로 예상되지만, 공실 위험을 감안하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 advisable 합니다.

구체적인 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 관리사무소 방문 통한 관리비 및 공실 관련 정보 수집, 그리고 인근 부동산 중개업소 등을 통한 시세 조사가 선행되어야 합니다.

따라서, 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기보다는 이러한 고려 사항들을 안내해 드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.