나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42542 [2] 경기도 안성시 금광면 신양복리 345 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선우감정 · 평가일 2025.09.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호1~4는 경기도 안성시 금광면 신양복리 소재 "금광초등학교" 북측 인근에 치하며 주 위는 단독주택, 음식점, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 기호1~3 토지는 차량 접근이 가능하고, 기호4는 차량 접근이 불가능하며 인근에 노선버 스정류장이 소재하나 운행여건 등으로 보아 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

*기호1 : 사다리형의 평탄한 토지로서 사찰 건부지로 이용 중임. *기호2 : 사다리형의 평탄한 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중임 *기호3 : 부정형의 토지로서 현황 기호6 주택의 마당으로 이용 중임. *기호4 : 부정형의 평탄한 토지로서 '휴경지'상태임.

인접 도로상태

*기호1 : 남측으로 현황 노폭 약3m 내외의 포장 도로와 접함. *기호2 : 남측으로 현황 노폭 약3m 내외의 포장 도로와 접함. *기호3 : 남측으로 현황 노폭 약3m 내외의 포장 도로와 접하고, 북측으로 소로와 인접함. *기호4 : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 상대보호구역<학교보건법>. *기호2 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. *기호3 : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. *기호4 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 상대보호구역<학교보건법>.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

본긴 기호3 공부상 지목은 '전'이나 현황은 기호6 주택의 마당으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1~4 토지의 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

*기호5 철근콘크리트 및 일반나무구조 2층 건물로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 및 회반죽위 벽화 등 마감. 내벽: 몰탈위 벽지 및 목재 인테리어 등 마감. 창호: 새시창 등임. *기호6 벽돌조 콘크리트 평슬래브지붕 2층 건물로서, 외벽: 벽돌 치장쌓기 등 마감. 내벽: 몰탈위 벽지 등 마감. 창호: 새시창 등임.

이용상태

*기호5 : 1층 요사체(승방 등), 2층 사찰(법당)으로 이용 중임. *기호6 : 1층, 2층 주택으로 이용 중임.

설비내역

기호5,6 위생설비, 급.배수설비, 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도'와 같은 제시외 건물(부합물) 기호㉠~㉣이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호5,6 건물의 임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)
2. 본건 지상에 컨테이너 1동이 소재하나 평가 및 매각에서 제외
3. 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 평택지원 2025타경42542 (2)

채권자: 윤

소재지: 경기도 안성시 금광면 신양복리 345

용도: 답

1.2. 물건 개요

감정가: 378,444,000원

경매구분: 공유물분할을위한경매

매각대상: 토지매각

1.3. 토지 현황

총 토지면적: 1342.00㎡ (약 406.2평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 현황

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

*참고: 본건 지상에 컨테이너 1동이 소재하나 평가 및 매각에서 제외됨.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 안성시 금광면 신양복리 소재 "금광초등학교" 북측 인근에 위치함.

주변은 단독주택, 음식점, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 가능하나, 일부 토지(기호4)는 차량 접근이 불가능하며 맹지임.

인근에 노선버스정류장이 소재하나 운행 여건 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준임.

2.3. 접근성

기호1, 2, 3 토지는 남측으로 노폭 약 3m 내외의 포장 도로와 접하나, 기호4 토지는 맹지임.

기호3 토지는 북측으로 소로와 인접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

본건 토지의 등기부상 채권 총액은 144,186,151원임.

말소기준권리: 을1 (2009-01-13 접수, 최순희 근저당권, 60,000,000원).

이후 갑구 및 을구의 여러 권리(소유권 이전, 근저당, 가처분, 압류, 강제경매 등)는 모두 말소될 예정임.

마지막 경매개시결정 등기: 갑27 (2025-09-01 접수, 임의경매, 윤영식, 공유물분할을 위한 경매개시결정).

3.2. 임차인 현황

본건에 대한 임차인 현황 정보는 제공되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 확인됨.

*주의: 임차인 현황 관련 정보가 부족하거나 인수 보증금 합계가 0원인 경우에도, 실제 현황 조사 등을 통해 대항력 있는 임차인의 존재 여부 및 기타 권리 관계를 면밀히 확인해야 함.

3.3. 특이사항 및 주의사항

경매 구분: 공유물분할을 위한 경매임.

농지취득자격증명: 매각결정기일까지 제출 필요하며, 미제출 시 보증금은 반환되지 않음.

기타 권리: 공동담보, 유치권이 본건과 관련되어 있을 수 있으므로 면밀한 조사가 필요함.

건축물: 지상에 컨테이너 1동이 소재하나 평가 및 매각에서 제외됨.

맹지: 기호4 토지는 맹지임.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 지역 특성

소재지는 경기도 안성시 금광면 신양복리이며, 지역은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 농림 지역 특성을 보임.

토지이용계획상으로는 도시지역, 자연녹지지역에 해당하나, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 상대보호구역(일부) 등에 포함되어 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있음.

4.2. 주변 상업 시설

인근에 기본적인 음식점 등이 소재하나, 본격적인 상업 지구로 보기는 어려움.

*추가 조사 필요: 반경 1~2km 이내의 금광면 소재지 중심 상권 및 편의시설 분포 등에 대한 현장 조사가 필요함.*

*혐오시설 확인: 주변 지역에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 축사 밀집 지역 등)이 있는지 여부에 대한 현장 조사 및 인허가 정보 확인이 필수적임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 금광초등학교가 소재하며, 기본적인 생활 편의시설은 해당 면 소재지를 통해 이용 가능할 것으로 예상됨.

5.2. 교육 시설

금광초등학교가 북측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성은 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

공유물분할을 위한 경매로 인해 기존 공유자들과의 법적 분쟁 가능성이 존재함.

유치권 신고 여부 및 법적 효력에 대한 확인이 필요하며, 인수 시 상당한 부담이 될 수 있음.

농지취득자격증명 미 제출 시 보증금 몰수 등 매수인의 귀책 사유가 발생할 수 있음.

6.2. 물리적 리스크

기호4 토지가 맹지이므로, 토지 이용을 위해서는 인접 토지와의 도로 통행권 확보 또는 인접 토지 매입 등이 필요할 수 있음.

지상에 컨테이너가 있으나 매각 대상에서 제외되어 있어, 향후 처리 문제가 발생할 수 있음.

토지 현황이 공부상 지목(답)과 다르게 이용 중인 부분(기호3: 마당 이용)이 있어 원상 복구 등 추가 비용이 발생할 수 있음.

6.3. 기타 리스크

토지이용계획상 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등에 포함되어 있어 용도 변경이나 신축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있음.

공동담보로 묶여 있을 경우, 다른 담보물건의 처리 결과에 따라 본건 경매에 영향을 미칠 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 공유물분할을 위한 경매로 진행되는 농지(답) 물건임.

감정가는 3억 7천만 원대이나, 토지 면적이 1342㎡ (약 406평)으로, 평당 약 93만원 수준으로 책정된 것으로 보임.

주요 리스크 요인으로는 맹지, 농지취득자격증명 필요, 유치권 및 공동담보 가능성, 공유물분할 경매의 특성 등이 있음.

이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

도시지역, 자연녹지지역에 편입된 토지로서, 향후 개발 가능성 또는 용도 변경 가능성을 타진해 볼 수 있음. (단, 관련 법규 확인 필수)

공유물 분할 경매의 특성상, 기존 공유자들과의 협의를 통해 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수도 있음.

인근 농경지 시세 및 향후 농지 거래 동향 등을 분석하여 투자 가치를 판단해야 함.

9. 예상 입찰가

본건은 맹지, 농지취득자격증명 필요, 유치권 및 공동담보 가능성 등 다수의 불확실성 요소를 내포하고 있음.

따라서, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 권리관계 분석 강화, 주변 시세 조사를 통한 면밀한 분석이 필수적임.

또한, 공유물 분할 경매의 특성상 낙찰 후에도 기존 공유자들과의 관계 및 분할 절차 진행에 따른 변동 가능성을 고려해야 함.

상기 물건의 경우, 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 확인되나, 제시된 정보만으로는 정확한 입찰가 범위를 제시하기 어려움.

따라서, 본 물건의 잠재적 가치와 예상되는 모든 부담 및 비용을 종합적으로 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 함.

*권장 사항: 본 건의 경우, 법률 전문가 및 경매 컨설턴트와의 상담을 통해 상세한 권리 분석과 함께 실질적인 투자 가치를 재평가한 후 입찰 참여 여부를 결정하는 것을 권장함.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.