나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42737 [2] 경기도 평택시 안중읍 대반리 157 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교감정 · 평가일 2025.10.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1 : 경기도 평택시 안중읍 학현리 소재 "평택시 안중출장소" 남동측 인근에 위치하며 주위는 전, 답, 근린생활시설, 단독주택, 다가구 및 다세대주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경 보통임. 기호2 : 경기도 평택시 안중읍 대반리 소재 "대반3리마을회관" 남서측 인근에 위치하며 주위는 전, 답, 농가주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경 보통임.

교통상황

기호1,2 : 본건 제반 차량 접근 가능하며, 인근 노선버스정류장까지의 거리 등 교통여건 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1 : 사다리형 토지로서 대체로 등고평탄하며, 단독주택 부지 및 전, 잡종지로 이용중임. 기호 2 : 사다리형 토지로서 대체로 등고평탄하며, 답으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1 : 본건 북측으로 노폭 약 20m 내외, 남측으로 6m 내외의 포장도로에 각각 접함. 기호 2 : 본건 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하며, 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로를 구거를 통해 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 자연녹지지역 , 대로1류(폭 35m~40m)(저촉) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(안중초 , 경기도평택교육지원청고시제2015-2호(2015.02.23))<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임. 기호2 : 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 농업진흥구역<농지법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

제시목록 외의 물건

선첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 의 "Ⅳ. 감정평가방법의 적용, 3. 기타사항" 참조.

공부와의 차이

본건 지목은 임야이나 대지, 잡종지, 전으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

선첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 의 "Ⅳ. 감정평가방법의 적용, 3. 기타사항" 참조.

물건 비고

1. 지분매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)
2. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42737 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 심OO

소재지: 경기도 평택시 안중읍 대반리 157

용도: 답

토지면적: 5603.00㎡ (약 1694.7평)

토지지분: 248.7732㎡ (약 75.33평)

감정가: 54,037,340원

매각물건: 토지 지분 매각

2. 입지조건

주위환경

기호1 : 경기도 평택시 안중읍 학현리 소재 "평택시 안중출장소" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답, 근린생활시설, 단독주택, 다가구 및 다세대주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

기호2 : 경기도 평택시 안중읍 대반리 소재 "대반3리마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답, 농가주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 토지로 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장까지의 거리 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준임.

도로상태

기호1 : 본건 토지는 북측으로 노폭 약 20m 내외, 남측으로 6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

기호2 : 본건 토지는 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하며, 동측으로는 노폭 약 10m 내외의 포장도로를 구거를 통해 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 자연녹지지역, 대로1류(폭 35m~40m)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(안중초), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시).

기호2 : 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내), 농업진흥구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시).

주변 시설

* 편의시설

안중시장 등 지역 전통시장과 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 안중레포츠공원도 인근에 위치함.

* 혐오시설

조사 결과, 본건 소재지 인근에 직접적으로 위치한 혐오시설은 확인되지 않았음. 다만, 평택 지역 내 폐기물 처리시설 관련 과거 논란이 있었으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됨.

3. 권리분석

매각물건 상세

본건은 전체 토지 5603.00㎡ 중 채무자의 지분 248.7732㎡(약 4.44%, 약 75.33평)만을 매각하는 지분매각 물건임. 건물이 없어 토지에 대한 권리분석이 중요함.

등기부 요약

말소기준권리 : 갑65 (성동세무서 압류) 및 갑66 (국민건강보험공단 압류)로 판단됨.

인수되는 권리 : 갑16 (권민성 외 5명)의 "이전청구권가등기" 및 "매매예약"으로, "말소: 인수"로 기재되어 있어 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높음. 이는 향후 소유권 이전 청구 등의 법적 분쟁을 야기할 수 있는 중요한 사항임. [cite:context provided by user's input]

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 등기부상 명시된 임차인은 없으며, 별도의 대항력 있는 임차인 존재 여부는 확인되지 않음.

4. 상권분석

본건은 답(농지)으로 주된 용도가 농업이므로 일반적인 상권분석은 제한적임. 다만, 주변 지역에 근린생활시설과 주거시설이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 활동이 이루어지고 있음.

5. 생활정보

* 지역 내에는 안중시장 등 재래시장과 상업 시설이 있어 기본적인 생활 편의를 제공함.

* 안중레포츠공원 등 체육 시설 이용이 가능함.

* 안중역 개발 계획 등 지역 개발 호재가 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮음.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각 및 공유자 우선매수

본건은 토지의 일부 지분만을 매각하므로, 다른 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰받지 못할 수 있음. 또한, 지분 소유자들과의 관계 및 협의가 필요함.

* 농지취득자격증명 제출 필요

농지인 관계로 매각결정기일까지 관할 시·군·구청에서 발급받은 농지취득자격증명을 제출해야 함. 미제출 시 매수대금을 반환받지 못하고 계약이 무효가 될 수 있음.

* 인수되는 권리 (갑16)

"이전청구권가등기" 및 "매매예약"과 관련된 권리가 매수인에게 인수될 가능성이 높아, 향후 소유권 관련 분쟁이나 추가적인 법적 절차가 발생할 수 있는 중대한 리스크임. [cite:context provided by user's input]

* 토지이용계획상의 제한

자연녹지지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등 다양한 토지이용계획상의 제한이 있어 개발 및 활용에 제약이 따를 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 안중읍에 위치한 농지(답) 지분 매각 물건입니다. 우량 농지로서의 잠재력은 있으나, 지분 매각, 공유자 우선매수 신고 가능성, 농지취득자격증명 필요 요건, 그리고 특히 매수인에게 인수될 가능성이 높은 "이전청구권가등기" 및 "매매예약" 권리로 인해 상당한 투자 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 위험 요소들을 면밀히 검토하고, 관련 법규 및 절차에 대한 충분한 이해를 바탕으로 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 평택시 안중읍이라는 지역적 입지

* 농지로서의 장기적인 가치 상승 잠재력 (개발 계획 등 고려 시)

* 감정가 대비 적정 입찰가 산정 시 수익률 기대 가능성

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 54,037,340원을 기준으로, 앞서 언급된 지분 매각, 공유자 우선매수, 인수되는 권리(갑16) 등 다수의 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히 인수되는 권리의 구체적인 내용과 가치를 면밀히 분석하고, 해당 토지의 향후 활용 가능성 및 개발 계획 등을 감안하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 심층적인 현장 조사와 법률 전문가의 자문을 구하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.