나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13042 [27] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14 6층606호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이감정 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역(수인분당선 "수원시청역") 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 501호 외 23개호로서
외벽 : 대리석타일 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔 및 도시형생활주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 "도시형생활주택 및 업무시설" 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경13042 (27)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14 6층606호

용도: 도시형생활주택

감정가: 166,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 12.29㎡ (약 3.72평)

토지지분: 12.29㎡ (약 3.72평)

건물면적: 22.05㎡ (약 6.67평)

건물지분: 22.055㎡ (약 6.67평)

1.3. 물건 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 유동화물건, 공동담보

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청역" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철역(수인분당선 "수원시청역") 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합)에 속합니다.

또한, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 박예림

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-01-02

확정일자: 2022-11-29

배당신고일자: 2024-12-16

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리: 하나은행 근저당 (2017-05-08, 1,860,000,000원)

소멸예정 권리:

* 하나은행 근저당 (2017-05-08)

* 김회만 소유권이전 (2017-10-27)

* 박예림 주택임차권 (2024-12-23, 130,000,000원)

* 하나은행 임의경매 (2024-12-03, 1,597,786,615원)

* 주택도시보증공사 가압류 (2024-12-05, 605,000,000원)

* 신한은행 가압류 (2025-01-22, 48,480,943원)

* 수원시 압류 (2025-02-27)

* 서울특별시 압류 (2026-03-20)

* 수원세무서장 압류 (2026-04-14)

* 동수원세무서장 압류 (2026-04-14)

모든 후순위 권리는 말소될 예정입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리인 하나은행의 근저당(2017-05-08)보다 늦은 순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 박예림은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 현재 등기부상 확인되는 지상권은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 인계동 지역은 수원시청역을 중심으로 행정, 상업, 주거 기능이 복합된 도심 지역입니다.

다세대주택, 오피스텔, 아파트 등 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 상업시설 접근성

수원시청역 역세권에 위치하여 유동인구가 많으며, 주변에 다수의 근린생활시설, 상업시설, 관공서 등이 있어 접근성과 편의성이 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

수원시청, 수원시청역 주변의 백화점, 대형마트, 병원, 식당가 등 다양한 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 주거 환경

주거 밀집 지역으로 주거 편의성이 높으며, 역세권 오피스텔 및 도시형생활주택이 다수 분포하고 있어 관련 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

본건은 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 채권 관계가 복잡할 수 있습니다.

등기부채권 총액이 26억원을 초과하여 감정가를 상회하므로, 채권자들의 경매 진행 동기 및 법원 경매 절차 상 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

건축물표제부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이 명시되어 있으나, 현재 등기사항증명서상으로는 확인되지 않아 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

건물 준공 후 2016년으로 비교적 신축에 속하나, 오랜 기간 유동화 및 공동담보 상태로 관리되었을 가능성이 있어 건물 상태에 대한 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시청역 초역세권에 위치한 도시형생활주택/오피스텔로, 입지적 장점이 매우 뛰어납니다.

교통, 편의시설 접근성이 우수하며, 소형 면적임에도 불구하고 중심상업지역에 자리하고 있어 향후 미래 가치 상승이 기대됩니다.

권리분석상 인수해야 할 임차인 보증금이 없고, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이어서 권리관계는 명확한 편입니다.

다만, 감정가가 1억 6천 6백만원으로 책정되었으나, 제공된 주변 시세 자료(다세대 주택 기준)에 따르면 현재 시세는 그보다 낮게 형성되어 있을 가능성이 있습니다. 이는 본 건의 높은 감정가 책정에 대한 검토가 필요함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 수원시청역 초역세권의 뛰어난 입지

* 중심상업지역에 위치하여 풍부한 생활 편의시설 이용 가능

* 소형 면적으로 1인 가구 투자 및 실거주 목적에 적합

* 임차인 인수 보증금 없어 명확한 권리 인수 가능

* 준공연도(2016년)가 비교적 최근으로 건물 상태 양호 기대

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 매매 정보 중 본 건과 유사한 건물 준공년도(2016년)를 가진 '휴림빌'(44.37㎡, 2025년 12월 매매가 15,500만원)의 면적당 단가는 약 349만원/㎡입니다.

또한, 소형 면적(17.59㎡, 2015년 준공)인 'I'MHOME'(2025년 12월 매매가 7,200만원)의 면적당 단가는 약 409만원/㎡입니다.

본 건은 22.05㎡ 면적에 2016년 준공으로, I'MHOME의 높은 면적당 단가와 휴림빌의 준공년도를 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.

'I'MHOME'의 면적당 단가(409만원/㎡)를 적용 시, 22.05㎡ 기준 약 9,025만원으로 추정됩니다.

'휴림빌'의 면적당 단가(349만원/㎡)를 적용 시, 22.05㎡ 기준 약 7,700만원으로 추정됩니다.

감정가는 166,000,000원으로, 비교 사례의 시세보다 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

9.2. 입찰가 제안

위 시세 분석 결과와 감정가와의 차이를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 시장 시세와의 괴리를 감안하여 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

현 시세 기준, 약 90,000,000원에서 110,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 경쟁 정도 및 현장 조사 결과에 따라 입찰가는 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.