나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13042 [25] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14 6층604호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이감정 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역(수인분당선 "수원시청역") 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 501호 외 23개호로서
외벽 : 대리석타일 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔 및 도시형생활주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 "도시형생활주택 및 업무시설" 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경13042 (25)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14, 6층 604호

용도: 도시형생활주택

감정가: 169,700,000원

건물면적: 23.85㎡ (약 7.21평)

토지면적: 13.29㎡ (약 4.02평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물준공년도: 2016년

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치하고 있으며, 지하철 수인분당선 "수원시청역" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철역과 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있어 도로 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상 도시지역, 중심상업지역으로 분류되어 개발 가능성이 있는 지역입니다.

1.2. 권리분석

본 건에는 현재 김명관이라는 임차인이 보증금 140,000,000원에 거주 중입니다.

하지만, 해당 임차인의 전입일자 및 확정일자는 2024년 5월 16일이며, 배당신고일자는 2024년 12월 31일입니다.

중요한 점은 해당 임차인에게 대항력이 없다는 사실입니다.

따라서, 매수인에게 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 수원시청역 인근 상업 및 주거 밀집 지역에 위치하여 유동인구가 많고 상권이 활성화되어 있습니다.

주변에 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

최근 인근 지역의 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보이고 있습니다.

2025년 12월, 인계동 970-12번지 휴림빌(2016년식, 전용면적 44.37㎡)이 155,000,000원에 거래되었습니다. 이를 면적당 가격으로 환산하면 약 349만원/㎡ (약 1155만원/평) 수준입니다.

2025년 12월, 인계동 1036-9번지 I'MHOME(2015년식, 전용면적 17.59㎡)이 72,000,000원에 거래되었습니다. 이를 면적당 가격으로 환산하면 약 409만원/㎡ (약 1353만원/평) 수준입니다.

2025년 12월, 인계동 949-19번지 진영빌라(1991년식, 전용면적 84.12㎡)가 178,000,000원에 거래되었습니다. 이는 비교적 오래된 건물이지만 넓은 면적의 사례입니다.

본 건의 전용면적은 23.85㎡ (약 7.21평)이므로, 최근 거래 사례들을 바탕으로 추정 시세를 산정하면 약 83,000,000원에서 98,000,000원 수준으로 예상됩니다.

이는 본건의 감정가 169,700,000원과 상당한 차이를 보입니다.

1.4. 생활정보

본 건은 수원시청 인근에 위치하여 행정, 상업, 문화 시설 이용이 편리합니다.

수인분당선 수원시청역을 비롯한 대중교통망이 잘 갖춰져 있어 시내외 이동이 용이합니다.

주변에 다양한 상업시설, 식당, 병원 등이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

건축물은 철근콘크리트 구조로, 급배수, 위생, 난방, 도시가스, 승강기 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

건물은 2016년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다.

인근에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 격차는 주의가 필요합니다. 감정가가 실제 시장 가치를 반영하지 못했을 가능성이 있으며, 이에 따라 낙찰 후 가치 평가에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

본 건은 유동화 물건으로, 채권 회수 절차가 다소 복잡하거나 신속하게 진행될 수 있습니다. 하지만 경매 절차상 일반적인 과정입니다.

임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 확인된 임차인이 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 이는 리스크 요인으로 작용하지 않습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시청역 역세권에 위치한 도시형생활주택/오피스텔로, 입지 조건이 우수합니다.

비교적 신축 건물이며, 주거 및 상업 시설 이용이 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

다만, 감정가와 주변 시세 간의 큰 괴리는 투자 결정에 있어 신중한 접근을 요합니다. 최근 실거래가 수준을 기준으로 판단할 때, 감정가 대비 상당한 가격 메리트가 있을 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 수원시청역 도보 이용 가능한 역세권으로, 임대 수요 확보에 유리합니다.

신축 건물: 2016년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 젊은 층이나 1인 가구의 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 전혀 없습니다.

시세 차익 기대: 감정가 대비 주변 실거래가가 현저히 낮아, 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 169,700,000원입니다.

하지만 최근 인근 유사 면적의 실거래가격을 고려할 때, 약 83,000,000원에서 98,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가와 실거래가 간의 큰 차이를 감안하여, 낙찰 가능성을 높이면서도 합리적인 투자를 하기 위해서는 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 거래 사례 중 가장 높은 가격(약 98,000,000원)과 건물의 신축 연식, 역세권 입지 등을 종합적으로 고려했을 때,

본 건의 예상 입찰가는 105,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

단, 이는 현재 시장 상황 및 향후 시장 변화 가능성을 반영한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 더 정밀한 시세 조사와 현장 확인을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.