나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13042 [26] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14 6층605호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이감정 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역(수인분당선 "수원시청역") 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 501호 외 23개호로서
외벽 : 대리석타일 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔 및 도시형생활주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 "도시형생활주택 및 업무시설" 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경13042 (26)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14 6층605호

용도: 도시형생활주택, 오피스텔

감정가: 200,000,000 원

토지면적: 14.82㎡ (약 4.48평)

토지지분: 14.82㎡ (약 4.48평)

건물면적: 26.58㎡ (약 8.04평)

건물지분: 26.58㎡ (약 8.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청역 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 수인분당선 수원시청역 및 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

남동측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류에 해당하며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2017년 5월 8일 접수된 하나은행의 근저당권(18.6억원)입니다.

이후 소유권 이전, 다수의 근저당, 주택임차권, 임의경매, 가압류, 압류 등이 설정되었으나, 모두 말소 예정이거나 말소된 권리입니다.

등기부채권 총액은 2,673,480,943원입니다.

임차인 현황:

임차인: 유

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019-06-24

확정일자: 2019-05-24

배당신고일자: 2024-12-16

대항력: 없음

비고: 등록된 주택임차권(을2)은 160,000,000원으로 설정되어 있으나, 말소 예정입니다.

임차인은 대항력이 없으며 보증금이 0원이므로, 경매로 인한 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

권리분석 요약:

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (공부상 지상권개요는 있으나 상세 내용 없음)

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 수원시청역 인근의 중심상업지역에 위치하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

주변에 다수의 오피스텔과 도시형생활주택이 밀집해 있어, 1인 가구 및 직장인 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

근린생활시설과 함께 주거 및 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

본건의 임대 관계는 미상으로, 정확한 임대 현황 파악이 필요합니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조로 2016년 8월 준공되었으며, 총 8층 중 6층에 해당합니다.

내부에는 급·배수, 위생, 난방, 도시가스, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

수원시청역(수인분당선) 및 다수의 버스 노선이 인접하여 교통이 매우 편리합니다.

수원시청 등 관공서와 상업시설이 가까워 생활 편의성이 우수합니다.

제공된 정보에 따르면 주변에 특별히 혐오시설이 언급되지는 않았습니다. 다만, 외부적인 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화물건 및 공동담보로 설정된 점은 복잡한 권리관계 및 자금 흐름을 시사할 수 있습니다.

경매 채권 총액이 매우 높아 권리 관계 파악에 신중해야 합니다. (다만, 현재 등기부상 모든 권리는 말소 예정입니다.)

제공된 주변 시세 정보는 '다세대' 주택으로, 본건의 '도시형생활주택/오피스텔'과는 용도 및 구조 차이가 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

감정평가액과 비교 매물 간 시세 차이가 발생하므로, 정확한 시세 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 수원시청역 역세권에 위치한 도시형생활주택/오피스텔로, 탁월한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

2016년에 건축되어 비교적 신축 건물에 속하며, 전용면적 26.58㎡(약 8.04평)으로 1인 가구 실수요자나 임대 투자자에게 적합한 물건입니다.

권리분석 결과, 모든 권리가 말소될 예정으로 매수인이 인수하는 부담은 없는 깨끗한 물건입니다.

임차인은 대항력이 없으며 보증금이 0원이므로 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 수원시청역 초역세권, 중심상업지역 위치로 높은 미래가치 기대.

깔끔한 권리관계: 모든 권리가 말소되어 명도 및 등기 부담 없음.

현대적인 건물: 2016년 준공으로 시설 노후도 낮음.

풍부한 임대 수요: 역세권 오피스텔/도시형생활주택으로 1인 가구 임대 수익 기대.

경매 할인 가능성: 감정가 대비 높은 채권 총액으로 인해 시세 대비 저렴하게 낙찰받을 가능성 존재.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 200,000,000원

전용면적: 26.58㎡ (약 8.04평)

제공된 JSON 데이터에 따른 주변 '다세대' 주택의 최근 매매가는 약 210만원 ~ 410만원/㎡ 수준입니다.

이를 본건 면적(26.58㎡)에 적용하면 약 5,600만원 ~ 10,900만원 범위의 시세가 산출됩니다.

그러나 본건은 '도시형생활주택/오피스텔'로, '다세대' 주택보다 단위 면적당 가치가 높을 수 있으며, 수원시청역 인근 중심상업지역이라는 입지 프리미엄을 고려해야 합니다.

본건의 감정평가액(200,000,000원)은 ㎡당 약 752만원 수준으로, 주변 '다세대' 시세보다는 높게 책정되어 있습니다. 이는 건물의 용도와 입지를 반영한 것으로 보입니다.

권리관계가 깨끗하고 매수인이 인수할 권리가 없는 점을 감안할 때, 감정평가액의 70~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 일반적입니다.

본건의 경우, 감정가 대비 시세 차이 및 경매 특성을 고려하여, 감정가의 약 80% 수준을 목표로 설정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가: 160,000,000원 ~ 180,000,000원

(본 입찰가는 시세 분석 및 경매 동향을 기반으로 산정한 예상치이며, 실제 낙찰가는 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.