나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13042 [24] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14 6층603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이감정 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역(수인분당선 "수원시청역") 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 501호 외 23개호로서
외벽 : 대리석타일 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔 및 도시형생활주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 "도시형생활주택 및 업무시설" 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 상세 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경13042 (24)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14 6층603호

용도: 도시형생활주택

감정가: 169,700,000원

토지면적: 13.29㎡ (약 4.02평)

건물면적: 23.85㎡ (약 7.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 없음

특수물건정보: 유동화물건

1.2. 건물 정보

건축물대장상 본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14번지(신축주소: 권광로196번길 53-5)에 위치한 공동주택으로, 도시형생활주택 및 업무시설로 이용 중에 있습니다. 철근콘크리트구조이며, 2017년 4월 24일 사용승인되었습니다. 건물은 총 6층 규모(자료에 따라 8층 건물 중 501호 외 23개호로도 명시됨)이며, 본건은 6층에 위치합니다. 외벽은 대리석타일 및 석재붙임 마감 등이며, 내벽은 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 창호입니다. 건물 내 급.배수, 위생, 난방, 도시가스, 소화전, 화재탐지, 승강기 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

1.3. 토지 정보

토지는 정방형 평지로서 건부지로 이용 중이며, 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.4. 기타 정보

공부와의 차이는 없습니다. 본건 임대관계는 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청역" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건은 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 수인분당선 "수원시청역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 다수의 버스 정류장도 가까이 있어 대중교통 여건은 매우 양호합니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

경매로 진행되는 본건의 경우, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 유치권, 지상권 등)는 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정

보증금: 14,700,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-10-08

확정일자: 2020-09-07

배당신고일자: 2024-12-27

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 정

보증금: 154,000,000원 (1차 보증금 증액분 7,000,000원 포함)

차임: 0원

전입일자: 2020-10-08

확정일자: 2022-09-20

배당신고일자: 2024-12-27

대항력: 없음

비고:

3.4. 인수 보증금

임차인에 대한 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 수원시청역 인근의 중심상업지역에 위치하여 주변에 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있습니다. 나혜석 거리와 인계동 먹자골목 등 상업 및 문화 시설이 발달하여 유동인구가 많고 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 주변 거래 사례 분석

제공된 JSON 데이터의 주변 연립, 다세대 주택 거래 사례는 본건의 도시형생활주택/오피스텔 용도와 차이가 있어 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 다만, 유사한 오피스텔의 경우 수원시청역 인근에서 20평대 이하의 소형 오피스텔이 2025년 기준 7,200만원(17.59㎡)에서 15,500만원(44.37㎡) 수준으로 거래된 사례가 있습니다. (주의: 제공된 거래 데이터의 거래 연도가 2025년으로 미래 시점임)

4.3. 시장 동향

수원시청역 역세권 지역의 오피스텔 및 도시형생활주택은 우수한 교통과 풍부한 생활 인프라를 바탕으로 꾸준한 수요를 보이고 있습니다. 신축급 건물의 소형 평형은 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 것으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

본건 건물에는 급.배수, 위생, 난방, 도시가스, 소화전, 화재탐지, 승강기 등의 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

수원시청, 롯데마트, 뉴코아아울렛, 올림픽공원, 인계예술공원, 문화의 전당 등 다양한 생활 편의 시설 및 문화 시설이 인근에 위치하여 주거 생활이 매우 편리합니다. 또한, 수원시청역 주변의 상업시설 밀집 지역으로 다수의 식당, 카페, 은행, 병원 등 각종 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.3. 혐오시설 여부

본건 소재지(경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14) 주변에 대해 조사한 결과, 장례시설, 쓰레기 소각장 등 직접적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다. 다만, 수원시 자원회수시설(쓰레기 소각장)이 영통구에 위치하고 있으나, 본건과의 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 특이사항

본건은 '유동화물건'으로 분류되어 있습니다. 이는 금융기관의 자산 유동화 과정에서 발생한 물건으로, 일반 매물에 비해 권리 관계가 복잡할 가능성이 있으나, 본건의 경우 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

6.2. 권리 관련 리스크

본건은 임차인이 있으나, 대항력이 없는 것으로 분석되어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다. 배당 신고된 내역을 통해 배당 순위를 고려한 권리 분석이 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

건축물대장상 층수(6층)와 건물 구조 설명(8층 건물) 간에 차이가 있을 수 있으나, 본건 유닛은 6층에 위치하므로 직접적인 영향은 미미할 것으로 보입니다. 임대 관계가 미상인 부분은 추후 임대 계획 시 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

본건은 수원시청역 초역세권에 위치한 도시형생활주택/업무시설로, 최신 건축 연도(2017년)와 편리한 교통 및 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 입지적 강점이 매우 뛰어납니다. 소형 평형으로 1인 가구 및 소규모 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

7.2. 시장성

수원시청역 주변은 중심상업지역으로서 오피스텔 및 도시형생활주택에 대한 꾸준한 수요가 유지되고 있으며, 비교적 높은 임대 수익률과 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있는 지역입니다. 감정가 1억 6,970만원은 이러한 입지적 가치와 소형 오피스텔의 시장 가격대를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 탁월한 입지: 수원시청역 도보권, 더블 역세권(수인분당선) 및 풍부한 대중교통망.

* 편리한 생활환경: 각종 행정, 상업, 문화, 편의시설 집중 지역.

* 최신 건축물: 2017년 준공으로 현대적 시설 및 디자인.

* 안정적인 임대 수요: 1인 가구 및 소형 가구 중심의 꾸준한 임대 시장.

8.2. 잠재력

* 시세 상승 기대: 신축급 건물 및 역세권 오피스텔의 투자 가치.

* 임대 수익 안정성: 도심권 소형 주거 시설의 높은 임대 선호도.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반

본건의 감정가는 169,700,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 시세 동향을 고려할 때, 20평대 이하 소형 오피스텔의 경우 120,000,000원에서 180,000,000원 사이의 가격대를 형성하는 것으로 파악됩니다. 특히, 본건과 유사한 입지와 연식의 건물에서 23.85㎡ 면적은 1억 2천만 원 이상의 시세가 형성될 가능성이 높습니다.

9.2. 최종 제안

인수할 보증금이 없으며, 권리상 특별한 문제점이 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준에서 적절한 경쟁을 통해 낙찰받는 것을 권장합니다. 시세 및 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여, 145,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시세 대비 합리적인 수준에서 시세 차익과 임대 수익을 동시에 확보하기 위한 전략적 입찰가입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.