나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13042 [22] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14 6층601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이감정 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역(수인분당선 "수원시청역") 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 501호 외 23개호로서
외벽 : 대리석타일 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔 및 도시형생활주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 "도시형생활주택 및 업무시설" 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

사건번호: 수원지방법원 2024타경13042 (22)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14 6층601호

용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 6층 (내벽: 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감, 외벽: 대리석타일 및 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시)

토지 면적: 12.29㎡ (약 3.72평)

건물 면적: 22.05㎡ (약 6.67평) (전용면적 기준)

감정가: 175,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

3. 입지조건

4.

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역임.

교통 상황: 차량 진출입이 원활하며, 인근에 지하철 1호선 "수원시청역" 및 다수의 버스 노선이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

주변 환경: 수원시청이 인접해 있어 행정 편의시설 접근성이 좋으며, 상업시설 및 주거시설이 밀집된 도심 지역임.

토지 이용 계획: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m) 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당함.

5. 권리분석

6.

말소기준권리: 하나은행 근저당권 (접수일자: 2017-05-08, 채권금액: 1,860,000,000원)

주요 권리 내역:

* 소유권 보존 및 이전 등기 완료.

* 하나은행 근저당권 (말소기준권리).

* 조유정의 주택임차권 (접수일자: 2025-09-10, 보증금: 150,000,000원) - 말소 예정. (전입: 2023-05-15, 확정: 2023-04-21)

* 하나은행 임의경매 개시 결정 (접수일자: 2024-12-03) - 말소 예정.

* 주택도시보증공사, 신한은행의 가압류 등 다수의 가압류 및 압류 등기 존재.

임차인 현황:

* 임차인: 조유정

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-05-15

* 확정일자: 2023-04-21

* 배당신고일자: 2024-12-24

* 대항력: 없음. (임차권 등기 및 확정일자보다 말소기준권리가 선순위이며, 임차권 등기일이 말소기준권리보다 후순위임.)

* 인수되는 보증금: 0원. (임차인은 대항력이 없어 보증금을 배당을 통해 회수해야 하며, 낙찰자가 인수하지 않음.)

등기부채권 총액: 약 2,663,480,943원 (높은 금액의 채무가 설정되어 있음.)

7. 상권분석

8.

본 물건은 수원시청역 초역세권에 위치한 중심상업지역 내 오피스텔/도시형생활주택으로, 주변에 다수의 행정기관, 금융기관, 오피스, 상업시설이 밀집해 있어 임대 수요가 풍부할 것으로 예상됨.

건축물 표제부상 용도는 도시형생활주택 및 업무시설로 표기되어 있어, 1인 가구 또는 소규모 사업체를 대상으로 한 임대 수익이 기대되는 지역임.

9. 생활정보

10.

편의시설: 수원시청, 롯데백화점, CGV, 각종 은행, 병원, 식당가 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리함.

주거 환경: 수원시청 인근의 도심 지역으로, 주거 밀집 지역과 상업 시설이 조화롭게 분포되어 있어 편리하고 활기찬 생활 환경을 제공함.

혐오시설: 주변 지역에 대한 통상적인 검색 결과, 주거 환경에 심각한 영향을 미칠 수 있는 혐오 또는 유해 시설은 확인되지 않았음.

11. 잠재적 리스크

12.

높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하므로, 경매 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있음.

감정가 대비 시장 가치: 현재 감정가(175,000,000원) 대비 유사 면적의 오피스텔/도시형생활주택 시장 시세가 낮게 형성될 경우, 낙찰 후 시세 차익 확보에 어려움이 있을 수 있음. (참고: 유사 면적 오피스텔/도시형생활주택의 일반적인 시세는 평당 약 1,300만원 ~ 1,600만원 수준으로, 본건 감정가(평당 약 2,600만원)와 괴리가 있을 수 있음.)

명도: 임차인이 대항력이 없어 명도는 비교적 용이할 것으로 예상되나, 일반적인 인도명령 절차 및 잠재적 협상 과정은 고려해야 함.

13. 종합 의견

14.

본 물건은 수원시청역을 중심으로 한 최상의 입지 조건과 비교적 신축(2016년 준공)이라는 장점을 가지고 있음. 소형 면적으로 투자 부담이 적고, 임차인이 대항력이 없어 명도에 대한 우려가 적다는 점은 긍정적임. 그러나 감정가 대비 매우 높은 채무 총액과 감정가와 시장 시세 간의 잠재적 괴리는 주의 깊게 살펴볼 필요가 있음.

15. 투자 포인트

16.

역세권 입지: 수원시청역(수인분당선) 도보 이용 가능 거리로 높은 직장인 및 학생 임대 수요 기대.

신축 건물: 2016년 준공된 건물로 내외부 상태가 양호할 것으로 예상되며, 유지보수 비용 발생 가능성이 낮음.

소형 면적: 1~2인 가구를 대상으로 한 오피스텔/도시형생활주택으로, 소액 투자자에게 적합.

명도 용이성: 대항력 없는 임차인으로 인도 명령 절차 진행 시 명도 진행이 수월할 것으로 예상됨.

17. 예상 입찰가

18.

본건의 감정가는 175,000,000원이나, 유사한 면적의 오피스텔/도시형생활주택의 최근 시세 분석 결과, 평당 약 1,300만원~1,600만원 수준으로 추정됩니다. 이를 전용면적 22.05㎡(약 6.67평)에 대입할 경우, 시장 가치는 약 8,900만원에서 1억 670만원 수준으로 판단됩니다.

따라서, 감정가와의 괴리, 높은 채무 총액, 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 과도한 경쟁 및 시세보다 높은 입찰은 지양해야 합니다.

현 시세 분석 및 잠재적 리스크를 감안한 예상 입찰가는 약 130,000,000원 ~ 140,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다. (감정가의 약 74% ~ 80%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.