나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13042 [23] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이감정 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역(수인분당선 "수원시청역") 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 501호 외 23개호로서
외벽 : 대리석타일 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔 및 도시형생활주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 "도시형생활주택 및 업무시설" 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 수원지방법원 2024타경13042호로 경매가 진행 중인 부동산임의경매 사건입니다. 채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 물건은 유동화 및 공동담보로 진행됩니다.

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 14.82㎡ (약 4.48평)

* 토지 지분: 14.82㎡ (약 4.48평)

* 건물 면적: 26.58㎡ (약 8.04평)

* 건물 지분: 26.58㎡ (약 8.04평)

1.3. 건물 정보

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14, 6층 602호

* 건물명: (자료 없음 - 신축빌라/도시형생활주택)

* 건축년도: 2016년

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 총 8층 중 6층

* 용도: 도시형생활주택, 업무시설

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 210,900,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

1.5. 특이사항

* 유동화 물건, 공동담보 물건으로 분류됩니다.

* 공부와의 차이는 없습니다.

* 임대 관계는 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청역" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 토지는 정방형의 평지로 도시형생활주택 및 업무시설의 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

토지 이용계획 및 제한상태는 다음과 같습니다: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.

2.2. 교통상황

수인분당선 "수원시청역"이 인근에 소재하며, 버스 정류장도 가까이 있어 대중교통 이용이 매우 양호합니다. 차량 진출입이 가능한 곳에 위치합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 건물의 등기부등본상 말소기준권리는 2017년 5월 8일 접수된 하나은행의 근저당(1,860,000,000원)입니다. 이후 하나은행의 임의경매 개시결정, 주택도시보증공사 및 신한은행의 가압류, 수원시, 서울특별시, 수원세무서장, 동수원세무서장의 압류 등 다수의 권리들이 순차적으로 등기되었으나, 모두 본 경매 절차로 인해 말소될 예정입니다. 소유권은 김용태에서 김회만으로 이전되었습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 신다솜

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 15일

* 확정일자: 2022년 1월 13일

* 대항력: 없음

명시된 임차인 신다솜은 대항력이 없으며, 주택임차권 등기(2025년 3월 25일)가 되어 있으나 말소 대상입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권에 대한 개요는 제공되지 않았습니다.) 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본 물건은 2016년 준공된 도시형생활주택으로, 전용면적 약 8.04평(26.58㎡)입니다. 주변 시세 분석을 위해 최근 실거래 데이터를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 휴림빌 (2016년 건축, 전용 44.37㎡): 2025년 12월 30일, 15,500만원에 거래되었습니다. 이는 3.49백만원/㎡ 수준입니다.

* I'MHOME (2015년 건축, 전용 17.59㎡): 2025년 12월 24일, 7,200만원에 거래되었습니다. 이는 4.09백만원/㎡ 수준입니다.

* 진영빌라 (1991년 건축, 전용 84.12㎡): 2025년 12월 12일, 17,800만원에 거래되었습니다. 이는 2.12백만원/㎡ 수준입니다.

본 건의 감정가는 210,900,000원이며, 이는 전용면적 26.58㎡ 기준 약 7.93백만원/㎡에 해당합니다. 이는 유사 연식의 최근 실거래가(약 3.49백만원/㎡ ~ 4.09백만원/㎡) 대비 상당히 높은 수준으로, 감정가가 시장가보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

4.2. 주변 상업시설 및 편의시설

본 물건은 수원시청역을 중심으로 한 중심상업지역에 위치하여 상권이 매우 발달되어 있습니다. 수원시청, 수원시의회 등 행정기관은 물론 롯데백화점, 애경백화점, CGV 등 대형 상업 및 문화시설이 인접해 있습니다. 또한, 다양한 병원, 은행, 음식점 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 주변 지역을 분석한 결과, 부동산 가치 하락에 영향을 줄 만한 혐오시설은 인접해 있지 않은 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

수원시청역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 백화점, 마트, 병원, 은행, 관공서 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 생활이 매우 편리한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건 및 공동담보 물건: 일반 물건에 비해 권리 분석 및 진행 절차가 다소 복잡할 수 있으며, 관련 금융 상품에 대한 이해가 필요합니다.

* 감정가와 시세 간의 차이: 제공된 실거래가 정보를 바탕으로 분석했을 때, 감정가가 실제 시장 가격 대비 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 입찰 시 주의해야 할 사항입니다.

* 임대관계 미상: 명시된 임차인 외 추가적인 점유 관계나 임대차 계약이 존재할 가능성이 있어, 현황 조사를 통한 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시청역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있어 투자가치가 높다고 판단됩니다. 교통, 생활 편의시설, 상업시설 접근성이 탁월하며, 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 감정가가 실제 시장 시세 대비 높게 평가된 점은 입찰 가격 결정 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성도 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 수원시청역 역세권의 최중심 입지

* 풍부한 생활 편의시설 및 행정기관 접근성

* 권리관계 명확, 인수되는 권리 없음

* 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력 보유

9. 예상 입찰가

9.1. 시장가 분석

본 물건의 전용면적은 26.58㎡(약 8.04평)입니다. 인근의 유사 연식(2016년)인 휴림빌(전용 44.37㎡)의 최근 실거래가 15,500만원을 기준으로, 본 건의 시세는 대략 9,300만원 수준으로 추산됩니다. 이는 감정가 21,090만원의 약 44% 수준입니다.

9.2. 입찰가 산정

본 건의 감정가(210,900,000원)는 최근 실거래가 기준 시장가(약 9,300만원 ~ 11,000만원) 대비 상당히 높은 수준으로 분석됩니다. 따라서 입찰가는 감정가를 기준으로 하기보다는, 실거래가 시세를 반영하여 신중하게 접근해야 합니다.

유동화 물건이라는 특수성과 시장가 대비 높은 감정가를 고려하여, 경쟁률 및 유찰 가능성을 감안할 때, 보수적으로는 120,000,000원 ~ 140,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 분석된 시장가 대비 높은 수준이지만, 경매 시장의 경쟁 상황을 감안한 제안입니다. 실제 입찰 시에는 현장 답사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.