나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13042 [21] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14 5층506호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이감정 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역(수인분당선 "수원시청역") 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 501호 외 23개호로서
외벽 : 대리석타일 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔 및 도시형생활주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 "도시형생활주택 및 업무시설" 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 수원지방법원에서 진행하는 2024타경13042 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14 5층506호이며, 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

감정평가액은 167,800,000원입니다.

토지 면적은 12.29㎡ (약 3.72평)이며, 건물 면적은 22.05㎡ (약 6.67평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 건입니다.

채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 유동화물건 및 공동담보 물건이라는 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재한 "수원시청역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위로는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 지하철 수인분당선 "수원시청역"과 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

남동측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2017년 5월 8일 하나은행 근저당권(채권최고액 1,860,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소유권이전, 주택임차권, 임의경매, 가압류, 압류 등 을구 및 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 총 채무액은 2,639,480,943원으로 파악됩니다.

임차인 현황 및 권리분석:

* 임차인: 이

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-09-03

확정일자: 2018-09-01

배당신고일자: 2024-12-16

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이 (1차 보증금 증액분 6,000,000원)

보증금: 126,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-09-03

확정일자: 2024-02-19

배당신고일자: 2024-12-16

대항력: 없음

비고:

상기 임차인 이 는 전입일자 및 확정일자를 갖추었으나, 말소기준권리(근저당)보다 후순위에 해당하며 대항력이 없어 배당 절차를 통해 보증금 일부 또는 전부를 배당받아야 합니다.

현 임차인의 보증금 총액 126,000,000원에서 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 수원시청역 인근 중심상업지역에 위치하여 지역 내 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

주변에 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 안정적입니다.

향후 수원시청역을 중심으로 한 지역 개발 가능성 또한 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건축물대장상 본 건물은 2016년 신축 허가를 받아 2017년 4월 24일 사용 승인된 철근콘크리트구조 8층 건물입니다.

본 물건은 5층에 위치하며, 전용면적 22.05㎡의 도시형생활주택 및 업무시설로 이용 중입니다.

건물 내에는 급.배수, 위생, 난방, 도시가스, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비 등이 설치되어 있습니다.

외벽은 대리석타일 및 석재붙임 마감, 내벽은 몰탈위 벽지 도배 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 과도한 등기부상 채무총액: 2,639,480,943원으로 감정가 대비 현저히 높아 경매 절차 진행 과정에서의 변수 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 제약: 본건은 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등 복합적인 용도지역에 속해 있어 향후 건축이나 용도 변경 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

* 임차인 보증금: 비록 대항력은 없으나, 배당 절차를 통해 전액 배당받지 못할 경우 일부 금전적 위험이 발생할 수 있습니다. (단, 현재 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다.)

* 주변 시설: 현재 파악된 정보상 인근에 혐오시설은 확인되지 않으나, 추후 현장 방문 등을 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 수원시청역 역세권에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 환경이 우수하여 투자 가치가 있는 물건입니다.

다만, 등기부상 높은 채무총액과 비교적 작은 전용면적, 그리고 유사 평형대의 최근 실거래가와 감정가 간의 차이가 있어 신중한 접근이 필요합니다.

특히, 임차인의 보증금(126,000,000원)이 대항력 없이 존재하므로, 배당 순위를 정확히 파악하고 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 수원시청역 도보 이용 가능한 역세권의 중심상업지역에 위치하여 높은 희소성을 가집니다.

* 신축급 건물: 2017년 사용 승인된 건물로 비교적 연식이 짧아 내부 상태 및 상품성이 양호할 것으로 기대됩니다.

* 소형 평형: 1인 가구 증가 트렌드에 맞춰 소형 평형은 꾸준한 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 167,800,000원입니다.

주변 유사 평형대의 최근 매매 사례를 분석해보면, 17.59㎡ 규모의 다세대가 72,000,000원에 거래된 사례가 있어, 본건의 전용면적(22.05㎡) 대비 감정가 수준은 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

하지만 우수한 입지와 비교적 최신 건축 연식을 고려할 때, 감정가를 기준으로 적절한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

본 건은 경매 1회차 진행 건이므로, 통상 감정가의 80~90% 수준에서 입찰이 이루어질 것으로 예상됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 130,000,000원에서 150,000,000원 사이에서 전략적으로 결정하는 것이 좋습니다.

(참고: 낙찰가는 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.