나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13042 [18] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이감정 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역(수인분당선 "수원시청역") 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 501호 외 23개호로서
외벽 : 대리석타일 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔 및 도시형생활주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 "도시형생활주택 및 업무시설" 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경13042 (18)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14 5층503호

용도: 도시형생활주택, 업무시설

토지면적: 13.29㎡ (약 4.02평)

건물면적: 23.85㎡ (약 7.21평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 171,700,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임. [cite: provided data]

2.2. 교통 여건

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역(수인분당선 "수원시청역") 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함. [cite: provided data] 또한, 수원시청역이 도보 5분 거리에 위치하여 역세권 입지를 자랑함. 경부고속도로, 용서고속도로 등 주요 도로 접근성도 양호함.

2.3. 건축물 정보

건축년도: 2016년 8월 31일 준공 [cite: provided data]

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 5층 503호 [cite: provided data]

외벽: 대리석타일 및 석재붙임 마감 등

내벽: 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감

창호: 샷시 창호임.

이용상태: 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중임. [cite: provided data]

건물 총면적: 997.42㎡ [cite: provided data]

토지 면적: 437.5㎡ [cite: provided data]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존(김용태, 2017-05-08), 근저당(하나은행, 2017-05-08, 1,860,000,000원)이 말소기준권리이며, 이후 소유권이전, 주택임차권, 임의경매, 가압류, 압류 등이 순차적으로 등기되었으나 모두 말소될 예정임. [cite: provided data]

등기부채권 총액: 2,644,480,943원 [cite: provided data]

3.2. 인수 권리 분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. [cite: provided data]

3.3. 임차인 현황 및 대항력

임차인 송준섭이 확인되나, 전입일자 및 확정일자, 배당신고일자 등을 종합적으로 고려할 때 대항력은 없는 것으로 분석됨. [cite: provided data] 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으며, 법원 배당 절차에 따라 처리될 예정임. 인수 보증금 합계는 0원임. [cite: provided data]

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 인계동은 수원시청을 중심으로 한 행정, 상업, 주거 기능이 복합된 지역임. 특히 수원시청역을 중심으로 오피스텔, 도시형생활주택, 상가 등이 밀집해 있어 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있음. 인근에는 홈플러스, 롯데마트, 뉴코아아울렛 등 대형 쇼핑 시설과 나혜석 거리, 인계동 상업지구 등 유흥 및 문화 시설이 발달해 있어 배후 수요가 풍부한 지역임.

4.2. 주변 개발 계획

수원시 팔달구 인계동 1132-18 외 1필지에 지하 1층 ~ 지상 12층 규모의 오피스텔, 공동주택(도시형) 신축공사가 예정되어 있어 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

수원시청, 홈플러스, 롯데마트, 뉴코아아울렛, 각종 은행, 병원, 편의점 등 다양한 생활 편의시설이 인접해 있어 편리한 생활이 가능함.

5.2. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 도보로 접근 가능한 거리에 위치해 있어 교육 환경도 양호한 편임.

5.3. 주변 혐오시설

조사된 바에 따르면, 본건 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

모든 권리관계는 매각으로 소멸될 예정으로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됨. [cite: provided data]

6.2. 물건 자체 리스크

감정평가액과 최근 유사 물건의 실거래가 사이에 큰 차이가 존재함. [cite: provided data, 5] 감정평가액(171,700,000원)은 평당 약 720만원 수준이나, 인근 유사한 도시형생활주택의 실거래가는 평당 약 310만원~360만원 수준으로 확인됨 (인계동 인계미루 기준 57,500,000원 ~ 68,000,000원). 이는 감정평가 시점 및 시장 상황, 또는 유사 물건의 상태 차이 등에 기인할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 시장 조사가 필수적임.

7. 종합 의견

본건은 수원시청역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 뛰어난 교통, 행정, 상업 인프라를 갖추고 있어 입지적 가치가 높음. 2016년 준공된 비교적 신축 건물에 속하며, 모든 권리관계가 소멸되는 깨끗한 물건임. [cite: provided data] 다만, 감정평가액과 최근 시장 시세 간의 괴리가 커, 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 수원시청역 역세권, 풍부한 생활 편의시설 및 행정기관 인접

* 신축 건물: 2016년 준공된 현대식 도시형생활주택으로 관리 상태 양호 예상

* 권리관계 소멸: 낙찰 후 인수할 부담이 없는 깨끗한 권리 상태 [cite: provided data]

* 시세 차익 기대: 감정가 대비 시세가 현저히 낮아, 시세 기반으로 적정 입찰 시 투자 가치 기대 가능

9. 예상 입찰가

감정가: 171,700,000원

건물 전용면적: 23.85㎡ (약 7.21평)

최근 유사 도시형생활주택의 거래 사례를 분석한 결과, 인계동 인계미루(도시형)의 경우 약 57,500,000원에서 68,000,000원 사이의 실거래가가 확인됨. 이는 본건의 감정가 171,700,000원보다 현저히 낮은 수준임.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하기보다는 실제 시장 시세를 반영하여 산정하는 것이 합리적임. 유사 면적의 도시형생활주택 매매 사례를 고려할 때, 보수적으로 70,000,000원에서 80,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

* 보수적 입찰가: 70,000,000원

* 적정 입찰가: 80,000,000원

(참고: 입찰가는 본 건의 정확한 상태, 향후 시장 동향, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.