나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13042 [16] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이감정 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역(수인분당선 "수원시청역") 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 501호 외 23개호로서
외벽 : 대리석타일 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔 및 도시형생활주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 "도시형생활주택 및 업무시설" 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경13042 (16)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14 5층501호

* 용도: 도시형생활주택, 오피스텔

* 건물 총 면적: 997.42㎡

* 전용 면적: 22.05㎡ (약 6.67평)

* 토지 지분 면적: 12.29㎡ (약 3.72평)

* 건축년도: 2016년

* 감정가: 176,800,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치하며, 지하철 수인분당선 "수원시청역" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위 환경은 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 복합 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통 여건은 차량 진출입이 원활하며, 인근 수원시청역 및 다수의 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

* 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구) 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 본 건의 말소기준권리는 2017년 5월 8일 접수된 하나은행의 근저당(을1)입니다.

* 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 등기부에는 소유권보존(갑1, 김용태), 소유권이전(갑2, 김회만), 근저당(을1, 하나은행), 주택임차권(을2, 최규형), 임의경매(갑3, 하나은행), 가압류(갑4, 주택도시보증공사), 가압류(갑5, 신한은행), 압류(갑6, 수원시), 압류(갑7, 서울특별시), 압류(갑8, 수원세무서장), 압류(갑9, 동수원세무서장) 등이 기재되어 있습니다.

* 등기부상 총 채권액은 약 26억 3,348만원에 달합니다.

* 임차인 최규형은 보증금 1억 2,000만원, 차임 9만원으로, 2023년 12월 11일 전입, 2023년 11월 10일 확정일자를 받았습니다.

* 제공된 정보에 따르면 임차인 최규형은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 감정평가서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 수원시 팔달구 인계동은 수원시청역을 중심으로 형성된 역세권 지역으로, 오피스텔 및 도시형생활주택이 밀집해 있습니다.

* 인근에 다양한 근린생활시설, 상업시설, 업무시설 등이 위치하여 유동인구가 풍부하고, 배후수요가 확보된 상권입니다.

* 중심상업지역에 속해 있어 향후 개발 가능성 및 상업적 가치가 높습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 수인분당선 수원시청역을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통망이 잘 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 수원시청, 은행, 병원, 마트, 백화점 등 다양한 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 주거환경: 본건은 도시형생활주택 및 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트 구조로 내부 급/배수, 위생, 난방, 도시가스, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 채권 관계 및 추가적인 금융적 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 등기부상 채권 총액이 매우 높아 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 방화지구, 비행안전구역 등에 해당하여 건축 또는 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 본건 주변에서 외부 지도 검색을 통해 확인한 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 수원시청역이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 도시형생활주택/오피스텔로서, 역세권 프리미엄과 편리한 생활 환경을 누릴 수 있는 물건입니다.

* 말소기준권리 이후의 다수 권리들은 경매 절차를 통해 소멸되므로, 낙찰자는 안전하게 소유권을 취득할 수 있을 것으로 보입니다.

* 임차인의 대항력이 없는 것으로 분석되어 보증금 인수 부담이 없다는 점은 매우 긍정적인 요소입니다.

* 다만, 유동화물건, 공동담보 등 특이사항과 높은 채권 총액은 권리 관계를 좀 더 면밀히 파악해야 할 필요성을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

* 수원시청역을 이용한 탁월한 교통 접근성 및 역세권의 높은 임대 수요.

* 2016년 준공된 비교적 신축 건물로, 즉각적인 임대 수익 창출 및 투자 가치 상승 기대.

* 중심상업지역 내 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 높음.

* 임차인 보증금 미인수 시, 실질적인 투자 부담 감소.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건은 전용면적 22.05㎡(약 6.67평)의 도시형생활주택/오피스텔입니다.

* 주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2015-2016년경 준공된 유사 면적의 다세대주택/오피스텔 거래가가 약 7,200만원에서 7,750만원 수준으로 추정됩니다. (44.37㎡ 기준 15,500만원을 면적 비례하여 환산 시 약 7,750만원)

* 본 건의 감정가 17,680만원은 이러한 최근 시세 대비 약 2배 이상 높아, 시세 반영에 다소 괴리가 있는 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금은 없는 것으로 판단되므로, 이를 제외하고 입찰가를 고려합니다.

* 최근 시세 수준과 일반적인 경매 낙찰률을 감안하여, 보수적으로 7,500만원 ~ 9,500만원 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 주변 부동산 시세 재확인 후 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.