나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13042 [14] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14 4층405호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이감정 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역(수인분당선 "수원시청역") 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 501호 외 23개호로서
외벽 : 대리석타일 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔 및 도시형생활주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 "도시형생활주택 및 업무시설" 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2024타경13042 (14)

경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14 4층405호

용도: 도시형생활주택

감정가: 195,700,000원

토지면적: 14.82㎡ (약 4.48평)

건물면적: 26.58㎡ (약 8.04평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

본 건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치하며, 지하철 수인분당선 수원시청역 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 수원시청역 및 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

임차인 이상원 씨가 존재하나, 모든 기록에서 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

1차 임차 정보: 보증금 150,000,000원, 전입일자 2020-02-27, 확정일자 2020-01-30, 배당신고일자 2025-01-21, 대항력 없음.

2차 임차 정보(1차 보증금 증액분 7,000,000원 포함): 보증금 157,000,000원, 전입일자 2020-02-27, 확정일자 2022-02-03, 배당신고일자 2025-01-21, 대항력 없음.

인수해야 할 보증금은 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 관련 내용은 없습니다.

권리상 특이사항 없이 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 수원시청역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 상업 및 주거시설이 복합적으로 발달된 지역입니다.

주변에 다세대주택, 오피스텔, 아파트 등 다양한 주거 형태가 존재하며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

수원시청을 중심으로 한 행정기관 접근성과 수원시청역을 이용한 대중교통 편의성이 상권 활성화에 기여하고 있습니다.

5. 생활정보

건물은 2017년 4월 24일에 사용승인된 도시형생활주택 및 오피스텔로 이용 중입니다.

내부에는 급배수, 위생, 난방, 도시가스, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비 등이 완비되어 있습니다.

단지 북서측 인근에 수원시청역(수인분당선)이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 인근 버스 정류장 이용도 용이합니다.

주변에 다양한 근린생활시설, 편의시설, 관공서 등이 밀집해 있어 생활 인프라가 우수한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건이라는 특성상 소유권 이전 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

건축물대장 상의 용도 외의 다른 용도로 이용될 경우 추후 문제가 발생할 수 있습니다.

제시된 임차인의 경우 대항력은 없으나, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (본건은 임차인의 보증금 인수 부담은 없습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 수원시청역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 더불어 비교적 신축(2017년 준공)에 속하는 도시형생활주택입니다.

교통, 생활 편의시설, 행정기관 접근성이 모두 우수하며, 권리상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 점이 큰 장점입니다.

유동화 물건이라는 특이사항은 있으나, 경매 절차 진행에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

역세권 가치: 수원시청역 도보 이용 가능한 초역세권 입지로, 향후 시세 상승 잠재력이 높습니다.

생활 인프라: 수원시청, 롯데마트, 홈플러스 등 주요 편의시설 및 행정기관이 인접해 있어 생활이 편리합니다.

신축급 건물: 2017년 준공으로 건물이 비교적 최신이며, 유지보수 부담이 적습니다.

소형 면적: 1~2인 가구의 선호도가 높은 도시형생활주택/오피스텔로, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터 분석 결과, 주변 유사 면적 및 연식의 건물 시세는 제곱미터당 약 350만원에서 410만원 수준으로 형성되어 있습니다.

본 건의 전용면적 26.58㎡(약 8.04평) 기준으로 산정 시, 현 시세는 약 103,662,000원 ~ 108,255,000원 범위로 추정됩니다.

제시된 감정가(195,700,000원)와는 상당한 차이가 있으므로, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 신중한 접근이 필요합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 순수 가격으로 입찰가를 고려합니다.

현 시세 및 제반 사항을 고려하여 예상 입찰가를 약 110,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.