나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13042 [20] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14 5층505호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이감정 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역(수인분당선 "수원시청역") 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 501호 외 23개호로서
외벽 : 대리석타일 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔 및 도시형생활주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 "도시형생활주택 및 업무시설" 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경13042 (20)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14 5층505호

건물명: 해당 없음

용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 복합용도: 도시형생활주택, 업무시설)

감정가: 202,200,000 원

토지면적: 14.82㎡ (약 4.48평)

건물면적: 26.58㎡ (약 8.04평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 해당 없음

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 5층 505호

준공년도: 2016년 08월 31일

1.1. 입지조건

위치: 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청역" 북서측 인근에 위치함.

주위환경: 본건 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역(수인분당선 "수원시청역") 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

도로: 본건은 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당함.

1.2. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

인수되는 권리: 해당 사항 없음 (인수 보증금 합계: 0원)

임차인 현황:

* 임차인: 이

보증금: 160,000,000 원

차임: 0 원

전입일자: 2019-07-25

확정일자: 2019-06-05

배당신고일자: 2024-12-16

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이

보증금: 168,000,000 원

차임: 0 원

전입일자: 2019-07-25

확정일자: 2021-05-24

배당신고일자: 2024-12-16

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 증액분 8,000,000원

주의: 상기 임차인들은 대항력이 없는 것으로 분석되었으나, 배당 절차 및 보증금 수령 여부를 배당 종결 시점까지 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 수원시청역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 유동인구가 많고 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역입니다. 특히 중심상업지역에 해당하여 상업 및 업무 기능이 발달해 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 수원시청 및 관련 행정기관, 백화점, 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설에 대한 접근성이 우수합니다.

교통: 수인분당선 수원시청역과 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주거환경: 주거와 상업시설이 복합적으로 발달한 지역으로, 주거 편의성과 직주근접성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화물건: 본건은 유동화물건으로, 일반적인 경매 절차와 달리 특수성이 있을 수 있으며, 권리관계나 매각 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

임차인 명도: 대항력 없는 임차인으로 분석되었으나, 보증금 미회수 시 명도 과정에서 갈등이 발생할 수 있으므로 배당 결과 및 명도 절차 진행에 세심한 주의가 필요합니다.

토지이용계획상 제한: 본건 토지는 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획상의 규제를 받고 있어 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등에 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시청역 인근의 탁월한 입지 조건을 갖춘 신축급 도시형생활주택/오피스텔입니다. 편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있다는 장점이 있습니다. 또한, 2016년에 준공되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 유동화물건이라는 특수성과 임차인 관련 절차 진행 시 주의가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 수원시청역을 도보로 이용할 수 있는 중심 상업 및 주거 지역에 위치하여 투자가치가 높습니다.

수익형 부동산: 도시형생활주택/오피스텔로서 임대 수익 창출이 가능하며, 역세권이라는 장점으로 공실 위험이 낮을 것으로 기대됩니다.

신축급 건물: 2016년 준공으로 비교적 최근 건물이며, 즉시 입주 또는 임대가 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 202,200,000 원

주변 시세 분석:

제공된 주변 매매 JSON 정보는 '다세대' 주택으로, 본건의 '도시형생활주택/오피스텔'과는 상품성 및 특성이 달라 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

유사한 '도시형생활주택/오피스텔' 물건의 직접적인 시세 자료가 부족한 관계로, 제공된 '다세대' 주택 사례를 참고하여 시세를 추정합니다.

가장 유사한 조건으로 파악된 'I'MHOME' (17.59㎡, 5층)이 72,000,000원에 거래(2025년 12월 예정)된 사례를 기준으로, 본건(26.58㎡, 5층)의 면적 비율을 적용하면 약 108,766,000원 수준으로 추정됩니다. (계산: 26.58㎡ / 17.59㎡ * 72,000,000원)

이는 감정가 202,200,000원 대비 상당한 차이를 보이는 금액으로, '다세대' 주택의 시세가 본건의 '도시형생활주택/오피스텔'의 실질적인 시장 가치를 온전히 반영하지 못할 수 있습니다.

본건은 감정가가 높게 책정되었으나, 주변 시세 추정치는 그보다 낮은 수준으로 나타나므로, 입찰 시 감정가와 추정 시세를 종합적으로 고려해야 합니다. 유동화물건의 특성과 임차인 명도 관련 불확실성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 140,000,000원

주변 혐오시설 정보:

경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14번지 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설(예: 대규모 산업단지, 쓰레기 처리 시설, 유흥가 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다. 본건이 위치한 지역은 준주거 및 상업 지역으로, 일반적인 도시 생활 환경을 갖추고 있는 것으로 파악됩니다. 다만, 부동산 물건에 대한 최종적인 판단은 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인하시는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.