나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13042 [9] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14 3층306호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이감정 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역(수인분당선 "수원시청역") 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 501호 외 23개호로서
외벽 : 대리석타일 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔 및 도시형생활주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 "도시형생활주택 및 업무시설" 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경13042 (9)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14 3층306호

건물명: (건축물대장상 주소) 경기도 수원시 팔달구 권광로196번길 53-5 (인계동)

건축년도: 2016년

용도: 도시형생활주택

1.2. 물건 정보

감정가: 158,800,000원

토지면적: 12.29㎡ (약 3.72평)

토지지분: 12.29㎡ (약 3.72평)

건물면적: 22.05㎡ (약 6.67평)

건물지분: 22.055㎡ (약 6.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하며, 인근에 지하철 수인분당선 "수원시청역"이 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철역(수인분당선 "수원시청역") 및 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 개발 계획

본 물건은 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구)에 속하며, 소로2류(폭 8m-10m)와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당하여 관련 법규에 따른 이용 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건의 말소기준권리는 2017년 5월 8일 접수된 하나은행의 근저당권입니다. 해당 근저당권 이하 접수된 모든 권리(하나은행 근저당, 하나은행 임의경매, 주택도시보증공사 가압류, 신한은행 가압류, 수원시 압류, 서울특별시 압류, 수원세무서 압류, 동수원세무서 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 130,000,000원 (총합계, 1차 6백만원, 2차 4백만원 증액분 포함)

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-02-28

* 확정일자: 2019-02-14 (일부), 2023-01-05 (주요)

* 배당신고일자: 2024-12-19

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 관련 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수 가능한 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

수원시청역 역세권이라는 지리적 이점을 가지고 있으며, 주거 및 근린생활시설이 복합된 지역으로 안정적인 임대 수요가 기대됩니다. 중심상업지역에 위치하여 향후 상업적 가치 상승 잠재력도 보유하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 수원시청역 (수인분당선) 및 다수의 버스 노선을 통해 시내외 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변의 다양한 근린생활시설을 통해 편리한 생활이 가능합니다.

* 기타: (외부 지도 검색을 통한 혐오시설 여부는 확인되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

임차인 김 은 대항력이 없으나, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 철저한 명도 계획 수립이 필요합니다.

6.2. 법규/이용 제한

본건은 비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있어 향후 건축 또는 증축 등 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 또한 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

6.3. 기타 리스크

유동화물건, 공동담보 물건으로 일반 물건 대비 복잡한 권리관계 분석이 요구될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시청역 초역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 우수합니다. 권리관계상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 비행안전구역 지정 등 일부 이용 제한 사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 수원시청역 도보 이용 가능한 역세권, 중심상업지역 내 위치

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인 없어 명도 관련 리스크 적음

* 소형 평형: 1인 가구 등 실수요자 및 소액 투자자에게 적합

* 지역 가치 상승 잠재력: 수원시청 주변 상권 발달 및 지역 개발 가능성

9. 예상 입찰가

최근 매매된 주변 유사 물건 정보를 분석한 결과, 신축급(2015-2016년식) 도시형생활주택/오피스텔의 전용면적 기준 시세는 제곱미터당 약 350만원 ~ 410만원 수준으로 파악됩니다. 본건의 전용면적 22.05㎡를 기준으로 환산 시, 시장 시세는 약 8,400만원 ~ 9,000만원 범위로 추정됩니다.

이는 감정가 158,800,000원 대비 현저히 낮은 수준입니다.

본 물건은 우수한 입지와 소형 평형이라는 장점을 가지고 있으나, 감정가가 시장 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 따라서, 시장 시세를 기반으로 보수적으로 접근하는 전략이 유효합니다.

권리상 인수되는 보증금이 없고 명도 부담이 적은 점을 고려하여, 아래와 같이 예상 입찰가 범위를 제시합니다.

예상 입찰가: 90,000,000원 ~ 110,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.