나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13042 [19] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14 5층504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이감정 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역(수인분당선 "수원시청역") 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 501호 외 23개호로서
외벽 : 대리석타일 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔 및 도시형생활주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 "도시형생활주택 및 업무시설" 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경13042 (19)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14 5층 504호

* 건물구분: 도시형생활주택

* 감정가: 171,700,000원

* 토지면적: 13.29㎡ (약 4.02평)

* 토지지분: 13.29㎡ (약 4.02평)

* 건물면적: 23.85㎡ (약 7.21평)

* 건물지분: 23.85㎡ (약 7.21평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 유동화물건

* 주의사항: (별도 기재사항 없음)

* 특수물건정보: 공동담보, 유동화물건

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청역" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철수인분당선 "수원시청역" 및 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 5월 8일자 하나은행 근저당권 (을1)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 법령에 따라 존속되는 지상권 등이 있을 수 있으나, 본건의 경우 해당 사항은 없습니다.)

* 인수되는 보증금/부채: 0원. 본건 경매 절차상 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김주영

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 1월 3일

* 확정일자: 2021년 12월 1일

* 배당신고일자: 2024년 12월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기(을2)가 말소 예정으로, 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않습니다.

* 등기부 현황 요약:

* 소유권보존 (갑1)

* 근저당권 (을1) - 말소기준권리

* 소유권이전 (갑2)

* 주택임차권 (을2) - 말소 예정

* 임의경매 (갑3) - 말소 예정

* 가압류 (갑4, 갑5) - 말소 예정

* 압류 (갑6, 갑7, 갑8, 갑9) - 말소 예정

* 총 등기부 채권액: 2,678,480,943원 (이는 감정가보다 훨씬 높으나, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.)

1.4. 상권분석

* 본건이 위치한 인계동 지역은 수원시청 및 각종 행정기관, 상업시설이 밀집한 중심 지역으로, 오피스텔 및 도시형생활주택의 수요가 꾸준히 형성되는 곳입니다.

* 주변 근린생활시설 및 상업시설 발달로 인해 임대 수요 및 배후 수요가 양호한 편입니다.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설: 수원시청, 갤러리아백화점, CGV, 각종 병원, 은행, 음식점 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 분포하고 있습니다.

* 녹지: (별도 기재사항 없음)

1.6. 잠재적 리스크

* 공동담보 및 유동화 물건으로, 채권 관계가 복잡할 수 있으나, 본건 경매 절차상 매수인에게 인수되는 부담은 없습니다.

* 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 점은 소유주의 재정 상태를 시사하나, 경매 진행에 직접적인 영향은 없을 것으로 보입니다.

* 임차인 김주영 씨의 경우, 보증금 165,000,000원이 있으나 대항력이 없어 인수되지 않으며, 배당을 통해 우선변제받아야 합니다. (보증금 전액 배당 가능 여부는 배당표 확정 후 확인 필요)

1.7. 종합 의견

* 본건은 수원시청역 역세권에 위치한 신축급 도시형생활주택/오피스텔로, 입지 조건이 우수합니다.

* 건물 상태 및 관리 상태는 양호할 것으로 예상되며, 내부 구조는 일반적인 오피스텔/도시형생활주택 형태입니다.

* 모든 권리 관계가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

* 채권 총액이 크지만, 이는 경매 절차 진행과는 무관하며, 감정가가 시세를 반영하는 적정 수준으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 수원시청역 초역세권의 뛰어난 입지

* 비교적 신축 연식 (2016년 건축)

* 소형 면적으로 투자 및 실거주 모두 용이

* 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸로 인한 권리 관계 안전성

* 임차인의 대항력 없어 보증금 인수 부담 없음

1.9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 171,700,000원이며, 면적(23.85㎡)과 입지를 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다.

* 인수되는 임차 보증금이 없고, 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 물건의 특성을 감안할 때, 감정가 대비 85% ~ 95% 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 시세 및 경쟁자 분석에 따라 변동될 수 있으나, 잠정적으로 150,000,000원 ~ 170,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.