나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13042 [17] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이감정 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역(수인분당선 "수원시청역") 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 501호 외 23개호로서
외벽 : 대리석타일 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔 및 도시형생활주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 "도시형생활주택 및 업무시설" 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경13042 (17)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14 5층502호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 5층 502호

* 용도: 도시형생활주택 (오피스텔로도 이용 중)

* 감정가: 213,100,000원

* 토지 면적: 14.82㎡ (약 4.48평)

* 건물 면적 (전용면적): 26.58㎡ (약 8.04평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 하나은행 (말소기준권리)

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

2. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청역" 북서측 인근

* 주변 환경: 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 수인분당선 "수원시청역"과 다수의 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 도로: 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있음.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당함.

1.2. 권리분석

2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (하나은행, 2017-05-08 접수, 금1,860,000,000원). 본 경매 개시 결정(갑3)보다 선순위에 있어, 매각으로 인해 모든 후순위 권리 및 임차권은 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: 없음. 제시외 물건이나 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 별도 명시는 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 마

* 보증금: 168,000,000원 (1차 보증금 증액분 8,000,000원 포함)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-05-29

* 확정일자: 2021-05-28 (등기부상 주택임차권 2017-05-18 확정일자도 있으나, 보증금 168,000,000원에 대한 권리임)

* 배당신고일자: 2024-12-20

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 마 는 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 배당 절차에 따라 배당금을 수령할 것으로 예상되나, 배당이 부족할 경우 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 채권 총액: 2,681,480,943원 (근저당, 가압류, 압류 등)

1.3. 상권분석

2. 상권분석

* 위치적 이점: 수원시청역 역세권에 위치하여 수원시의 중심 상업 및 행정 기능 지역에 속함.

* 주변 시설: 다수의 오피스텔, 상가, 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역임.

* 배후 수요: 수원시청 및 인근 공공기관, 상업 시설 종사자들의 직주근접형 주거 및 임대 수요가 풍부할 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

2. 생활정보

* 교통: 지하철 수인분당선 수원시청역을 도보로 이용 가능하며, 광역 및 시내버스 노선이 다수 운행되어 타 지역 접근성이 매우 우수함.

* 편의시설: 수원시청, 롯데백화점, CGV 등 관공서, 쇼핑, 문화 시설 이용이 편리함. 주변에 다양한 식당, 병원, 은행 등 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있음.

* 주거 환경: 도시형생활주택 및 오피스텔이 밀집한 현대적인 주거 환경을 갖추고 있음.

* 주차: 건물 내 주차 가능 여부 및 주차 대수는 확인 필요. (건축물대장상 9대의 옥외 기계식 주차장이 있으나, 24개 호실 대비 부족할 수 있음)

1.5. 잠재적 리스크

2. 잠재적 리스크

* 높은 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 판단됨. 시세보다 현저히 높은 감정가로 인해 낙찰률이 낮거나, 기대 수익률을 저해할 수 있음.

* 유동화 물건, 공동 담보: 경매 절차 진행 중 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있으므로, 관련 서류 및 절차를 면밀히 확인해야 함.

* 임차인 배당 문제: 임차인 마 가 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 명도 과정에서 추가적인 분쟁이나 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함. (다만, 권리분석상으로는 인수 부담 없음)

* 건물 관리 상태: 2016년 준공으로 비교적 신축이나, 공동주택으로서 향후 발생할 수 있는 유지보수 및 관리비 관련 사항을 고려해야 함.

1.6. 종합 의견

2. 종합 의견

* 본 물건은 수원시청역이라는 탁월한 입지 조건과 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 주거 및 투자 가치가 높음.

* 건축물대장상 도시형생활주택 및 오피스텔로 사용 중이며, 전용 면적 26.58㎡ (약 8.04평)으로 1인 가구 또는 소형 가구에 적합한 규모임.

* 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 부담은 없는 것으로 분석됨.

* 임차인 마 는 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 없으나, 배당 관련 변수를 고려해야 함.

* 감정가가 시세 대비 높게 책정된 점은 가장 큰 부담 요인으로, 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 신중한 입찰가 산정이 필요함.

* 주변에 혐오시설 등 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 발견되지 않았음.

1.7. 투자 포인트

2. 투자 포인트

* 최고의 입지: 수원시청역 역세권, 수원시 중심 업무/상업 지구에 위치.

* 안정적 수요: 1인 가구 및 직주근접 수요층을 위한 도시형생활주택/오피스텔.

* 최신 건물: 2016년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 즉시 활용 가능.

* 권리 관계 명확: 말소 기준 권리 하 모든 권리 소멸 예상.

1.8. 예상 입찰가

2. 예상 입찰가

* 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 연식의 인근 다세대 주택 거래가는 평당 약 1,150만원 ~ 1,350만원 수준임 (예: 휴림빌 44.37㎡ 15,500만원, I'MHOME 17.59㎡ 7,200만원).

* 본건의 전용 면적은 26.58㎡ (약 8.04평)이므로, 단순 시세 적용 시 약 9,246만원 ~ 108,540,000원의 시장 가치를 추정할 수 있음.

* 그러나 본건의 감정가는 213,100,000원으로, 시세 대비 상당히 높게 책정되었음을 알 수 있음.

* 따라서, 감정가를 기준으로 법원 경매 통상 낙찰률 (감정가 대비 70~80%)을 적용하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적임.

* 보수적 접근 시 예상 입찰가 범위: 감정가 213,100,000원의 70% ~ 80% 수준인 약 149,170,000원 ~ 170,480,000원으로 산정해 볼 수 있음.

* 현장 방문 및 추가적인 주변 오피스텔/도시형생활주택의 실거래가, 호가 조사를 통해 최종 입찰가격을 결정하는 것이 중요함.

* 예상 입찰가: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.