나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13042 [7] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이감정 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역(수인분당선 "수원시청역") 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 501호 외 23개호로서
외벽 : 대리석타일 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔 및 도시형생활주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 "도시형생활주택 및 업무시설" 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 수원지방법원 2024타경13042 (7)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14, 3층 304호

용도: 도시형생활주택

감정가: 161,900,000원

토지면적: 13.29㎡ (약 4.02평)

건물면적: 23.85㎡ (약 7.21평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치하며, 지하철 수인분당선 "수원시청역" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위로는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철역과 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건은 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

해당 물건의 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2017년 5월 8일 접수된 하나은행의 근저당권(채권액 1,860,000,000원)입니다.

이후 접수된 소유권이전, 주택임차권, 임의경매, 가압류, 압류 등 대부분의 권리들은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 2,663,480,943원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 신 (성명 일부 마스킹)

- 보증금: 150,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022년 2월 21일

- 확정일자: 2024년 2월 19일

- 대항력: 없음

- 비고: 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 보증금 150,000,000원이 있으나, 배당받지 못하는 금액이 발생할 경우에도 낙찰자가 인수할 의무는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 권리관계 해석에 따른 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 수원시청역 인근의 중심상업지역에 위치하여 유동인구가 많고 상업 시설이 발달한 지역입니다.

주변으로 오피스텔 및 도시형생활주택이 다수 분포하고 있어 주거 및 업무 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

최근 매매 사례를 보면,

- 2025년 12월 30일, 44.37㎡(약 13.4평) 휴림빌(2016년 준공)이 15,500만원에 거래되었습니다.

- 2025년 12월 24일, 17.59㎡(약 5.3평) I'MHOME(2015년 준공)이 7,200만원에 거래되었습니다.

본건은 23.85㎡(약 7.21평)의 전용면적으로, 위에 제시된 매매 사례와 비교 시 유사한 연식의 소형 오피스텔/도시형생활주택 시세를 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 2017년 4월 24일 사용승인되었습니다.

총 8층 건물 중 3층에 위치하며, 전용면적 23.85㎡(약 7.21평)의 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

외벽은 대리석 타일 및 석재 붙임, 내벽은 벽지 및 타일로 마감되었으며, 샷시 창호를 사용하였습니다.

급배수, 위생, 난방, 도시가스, 소화전, 화재탐지, 승강기 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

건축물 표제부에 따르면 총 연면적은 997.42㎡, 대지면적은 437.5㎡이며, 공동주택(도시형생활주택, 업무시설) 용도로 총 24세대가 거주 가능한 건물입니다.

6. 잠재적 리스크

유동화물건 및 공동담보 물건이라는 특수성으로 인해 경매 절차 진행 및 권리관계 확인 시 추가적인 주의가 필요할 수 있습니다.

임차인 신형섭은 대항력이 없으나, 보증금 150,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우 법적 분쟁의 소지가 완전히 배제되지는 않으므로 주의가 요구됩니다.

본 물건의 감정가는 161,900,000원이지만, 제공된 주변 시세 정보(17.59㎡ 7,200만원, 44.37㎡ 15,500만원)와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 예상 입찰가 산정에 중요한 고려 요소가 됩니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 별도로 확인되지 않았으며, 수원시청역 인근의 개발된 상업 및 주거 지역임을 감안할 때 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

수원시청역 역세권에 위치한 비교적 신축(2017년 준공)의 소형 도시형생활주택/오피스텔입니다.

뛰어난 교통 여건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 대부분 소멸될 예정이라 비교적 명확하나, 유동화 및 공동담보라는 점은 추가 확인이 필요합니다.

대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금액이 상대적으로 높아 배당 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 입지 조건은 우수하나 감정가 대비 시세가 낮게 형성될 가능성이 있어 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 수원시청역 도보 이용 가능 거리에 있어 직장인, 학생 등 임대 수요 확보 용이.

신축급 건물: 2017년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 유지보수 비용 절감 및 쾌적한 주거 환경 제공.

소형 평형: 1~2인 가구 또는 1인 사업용으로 적합하여 수요층이 명확함.

중심상업지역: 지속적인 도시 발전 및 지역 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 161,900,000원입니다.

제공된 주변 매매 사례를 분석한 결과, 본건의 전용면적(23.85㎡)과 유사한 시점에 준공된 인근 물건들의 가격은 다음과 같습니다.

- 17.59㎡(약 5.3평) 약 7,200만원

- 44.37㎡(약 13.4평) 약 15,500만원

이를 바탕으로 본건(23.85㎡)의 현재 시세를 추정해보면, 약 8,300만원에서 9,700만원 수준으로 판단됩니다.

이는 감정가 161,900,000원보다 상당히 낮은 금액으로, 감정가가 실제 시장가치보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

낙찰 시 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 예상됩니다.

안정적인 투자 수익률 확보를 위해서는 감정가보다 낮은 금액으로 입찰하는 것이 유리하며, 시장 시세와 감정가의 괴리를 고려하여 전략적인 입찰가가 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 120,000,000원에서 140,000,000원 사이로 제안합니다.

본 입찰가 산정은 제공된 제한적인 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 현장 방문, 임대 수익률 분석, 추가적인 권리관계 및 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.