나이스옥션 법원경매 수원 2024타경73754 [1] 경기도 용인시 수지구 성복동 752 성동마을 수지자이아파트 109동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원감정 · 평가일 2024.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 성복동 소재 "성서초등학교"북서측 인근에 위치하며 부근은 대단위아파트단지, 중소규모의 근린생활시설 등이 소재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통의 편의성은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사지붕 19층 중 제2층 제204호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샤시창틀에 유리창임.

이용상태

현황 아파트로 이용중임.(구체적인 사항은 후첨 "내부구조도"참조.)

설비내역

위생급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

도로기준 북측 상향완경사지를 지반조성한 부정형 토지로서 현황 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외부공도로의 진출입이 가능하며 도로상태는 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(보조간선도로)(접합) 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보호구역(2023-09-08)(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성서초등학교
)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장
관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경73754 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 수지구 성복동 752 성동마을 수지자이아파트 109동 2층 204호

* 용도: 아파트

* 감정가: 719,000,000원

* 토지면적: 82.14㎡ (토지 제시외면적 0.00㎡)

* 토지지분: 82.1358㎡

* 건물면적: 124.45㎡ (건물 제시외면적 0.00㎡)

* 건물지분: 124.452㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 유동화물건

* 주의사항: 제공된 정보에 명시된 주의사항 없음

* 특수물건정보: 중복사건, 유동화물건

1.1. 상세 물건 정보

* 건물명: 성동마을 수지자이아파트

* 동/호수: 109동 2층 204호

* 전용면적: 124.45㎡ (약 37.64평)

* 분양면적: 약 139.25㎡ (약 42.12평) - *건축물표제부상 해당 동 평균 면적 추정*

* 층수: 2층 (총 19층)

* 사용승인일: 2006년 05월 30일

2. 입지조건

* 위치: 경기도 용인시 수지구 성복동 소재 "성서초등학교" 북서측 인근에 위치

* 주위환경: 대단위 아파트 단지, 중소규모 근린생활시설 등이 소재한 지역

* 교통상황:

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용 편의성은 보통 수준임

* 도로상태: 단지 내 도로를 통하여 외부 공도로의 진출입이 가능하며, 도로 상태는 보통으로 평가됨

2.1. 주변 시설

* 제공된 정보에 따르면, 본건은 주거 지역 내에 위치하며 대단위 아파트 단지와 근린생활시설이 인접해 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 인근에 성서초등학교가 소재합니다.

* 현재까지 제공된 정보 내에서 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 경매구분: 부동산 임의경매 (채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

* 말소기준권리: 2017년 01월 23일 접수된 하나은행 근저당권 (을6, 금432,300,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 등기구분 갑1: 소유권보존 (디에스디부림주식회사)

* 등기구분 갑3: 소유권이전 (권철주)

* 등기구분 갑4: 소유권이전 (맹태욱, 매매)

* 등기구분 을6: 근저당권 (하나은행, 432,300,000원) - 말소기준권리

* 등기구분 을12: 근저당권 (오에스비저축은행, 216,000,000원)

* 등기구분 을14: 근저당권 (오에스비저축은행, 36,000,000원)

* 등기구분 을15: 근저당권 (오에스비저축은행, 24,000,000원)

* 등기구분 을16: 근저당권 (오에스비저축은행, 30,000,000원)

* 등기구분 을17: 근저당권 (오에스비저축은행, 60,000,000원)

* 등기구분 갑7: 가압류 (경기신용보증재단, 30,000,000원)

* 등기구분 갑8: 임의경매 (오에스비저축은행, 302,895,678원)

* 등기구분 갑9: 임의경매 (하나은행, 수원지방법원 2024타경8682)

* 등기부채권 총액: 828,300,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보에 지상권에 대한 언급이 있으나, 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.

3.1. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

* 임대관계: 미상

* 보증금 및 차임 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 현황 조사 시 반드시 확인이 필요하며, 이에 따른 권리 변동 가능성에 유의해야 합니다.

4. 상권분석

* 본건이 속한 성동마을 수지자이아파트는 대규모 아파트 단지로, 단지 내 및 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 우수합니다.

* 대중교통 이용이 가능한 점도 상권의 접근성을 높이는 요인으로 작용합니다.

* 지역 내에서 안정적인 주거 수요를 확보하고 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: 성서초등학교가 북서측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통: 차량을 이용한 출입이 용이하며, 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 기타: 성동마을 수지자이아파트 관리사무소 연락처는 031-898-4074입니다.

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 성동마을 수지자이아파트

* 주소: 경기도 용인시 수지구 성복동 752

* 사용승인일: 2006년 05월 30일

* 총 동수: 12동 (해당 동: 109동)

* 총 세대수: 680세대 (해당 동: 74세대)

* 최고층: 20층 / 최저층: 2층 (본건 2층)

* 주차대수: 총 1,298대 (지하 972대, 지상 326대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소

* 전기차충전기(지하): 27대

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 유동화물건: 동일 물건에 대한 다수의 경매 사건이 진행 중이거나, 채권이 유동화된 경우로, 경매 절차 및 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 진행 상황을 면밀히 추적해야 합니다.

* 임대관계 미상: 현재 임차인이 있는지, 있다면 대항력 및 보증금/차임 내역은 어떻게 되는지 등 임대차 관계가 불분명합니다. 이는 명도 시 금전적, 시간적 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류, 가축사육제한구역, 여러 보호구역(상대보호구역 등), 비행안전제3구역, 성장관리권역 등에 해당됩니다. 이러한 용도지역 및 각종 규제는 향후 재건축 등 개발 시 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 경기도 용인시 수지구 성복동에 위치한 성동마을 수지자이아파트 109동 2층에 해당하는 부동산 경매 물건입니다.

* 단지 규모가 크고 주변에 생활 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 최근 실거래가 기준으로 볼 때 감정가 대비 시세 상승 여력이 있는 것으로 보입니다.

* 다만, 중복사건 및 유동화 물건이라는 특성과 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 반드시 고려해야 할 사항입니다.

* 등기부상 채무 총액이 감정가보다 높으나, 말소기준권리 분석상 낙찰로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 대단지 아파트: 성동마을 수지자이아파트는 지역 내 인지도 있는 대단지로, 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 우수한 생활 인프라: 교통, 교육, 생활 편의시설 접근성이 뛰어나 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 최근 실거래가 상승: 2026년 6월 기준, 동일 면적의 2층 매물이 8억 5천만원에 거래되는 등 시세가 상승세를 보이고 있어 투자 가치가 있습니다.

* 감정가 대비 시세 반영: 현재 감정가(7억 1,900만원)는 최근 실거래가(8억 5,000만원 이상)보다 낮은 수준으로, 시세 차익을 통한 투자 수익이 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 719,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 6월):

* 124.452㎡ (2층): 850,000,000원

* 149.554㎡ (11층): 920,000,000원

* 149.554㎡ (18층): 950,000,000원

* 본건과 동일 면적, 동일 층수의 최근 매매 사례가 8억 5,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 시장 가격은 감정가보다 높은 수준입니다.

* 경매 특성상 응찰 가격은 감정가보다 낮게 시작하여 경쟁에 따라 상승하지만, 본 건의 경우 시세가 감정가보다 높으므로 시세 수준을 고려한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 명도 리스크 및 중복/유동화 물건임을 감안하여 보수적으로 접근하되, 경쟁력을 갖춘 입찰가를 제시하는 것이 중요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 780,000,000원 ~ 830,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.