나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13042 [15] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14 4층406호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이감정 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역(수인분당선 "수원시청역") 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 501호 외 23개호로서
외벽 : 대리석타일 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔 및 도시형생활주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 "도시형생활주택 및 업무시설" 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경13042 (15)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14, 4층 406호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 162,400,000원

* 토지면적: 12.29㎡ (약 3.72평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 22.05㎡ (약 6.67평)

* 건물제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

* 주의사항: (내용 없음)

* 특수물건정보: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역(수인분당선 "수원시청역") 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 4층 406호이며, 외벽은 대리석타일 및 석재붙임 마감, 내벽은 몰탈위 벽지 도배 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호임.

* 이용상태: 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중임.

* 설비내역: 급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

* 토지의 형상 및 이용상태: 정방형 평지로서 "도시형생활주택 및 업무시설" 건부지로 이용중임.

* 인접 도로상태등: 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

* 건축물 정보: 건물은 2016년 8월 31일 신축허가되어 2017년 4월 24일 사용승인된 철근콘크리트구조의 8층 건물이며, 총 24가구(혹은 호실)가 거주 가능하며, 주된 용도는 도시형생활주택 및 업무시설임.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 임차인 현황:

* 임차인: 홍

* 보증금: 14,700,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-06

* 확정일자: 2022-09-06

* 배당신고일자: 2024-12-20

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명세서상 기재 없음)

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 본건이 위치한 경기도 수원시 팔달구 인계동 일대는 수원시청역을 중심으로 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 밀집된 상업 및 주거 혼합 지역임.

* 토지이용계획: 중심상업지역에 속해 있어 상업 활동이 활발하며, 다양한 편의시설 및 업무시설이 발달할 가능성이 높은 지역임. 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 체계적인 도시관리 계획이 적용되고 있음.

* 상권 특징: 수원시청역 역세권에 위치하여 유동인구가 많고, 주변에 관공서 및 업무시설이 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

* 교통: 수인분당선 수원시청역 도보 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리함. 차량 진출입도 용이함.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설 및 상업시설이 발달해 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리함. 수원시청 및 관련 공공기관이 인접해 있음.

* 교육시설: 인근에 초, 중, 고등학교가 위치하고 있으나, 구체적인 학군은 별도 확인 필요.

* 주변 시설: 수원시청, 경기도청 등 관공서 및 업무시설이 밀집해 있어 직주근접성이 우수함.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 해당 물건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 다른 절차나 특수성이 있을 수 있으므로 주의 깊은 검토가 필요함.

* 임대 관계 미확인: 본건의 임차인 현황상 홍 임차인이 있으나, 보증금/차임 정보가 상세히 기재되어 있지 않아 실제 점유 및 임대 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음. (비고란에 대항력 없음 명시)

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등 일부 법적 제한 사항이 존재하여 향후 재건축이나 증축 등 개발 시 제약을 받을 수 있음.

* 감정가와 시세 차이: 제공된 주변 시세 자료 분석 결과, 본건의 감정가(162,400,000원) 대비 실제 시장 가치가 낮게 형성될 가능성이 있어, 입찰 시 신중한 접근이 요구됨.

1.6. 종합 의견

수원시청역 역세권에 위치한 도시형생활주택/오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2016년 준공된 비교적 신축 건물이며, 주거 및 업무시설로서의 활용 가치가 높습니다. 다만, 유동화 물건이라는 특수성과 임대 관계 미확인, 토지이용계획상의 일부 제한 사항이 존재하며, 제공된 주변 시세와 감정가 간에 상당한 차이가 있어 철저한 시세 조사와 권리 분석이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수원시청역 도보 이용 가능한 초역세권으로 탁월한 접근성을 자랑함.

* 신축급 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신식 건물로, 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됨.

* 다목적 활용: 도시형생활주택 및 오피스텔로서 주거용 또는 업무용으로 다양하게 활용 가능함.

* 주변 개발 잠재력: 중심상업지역 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 연식의 인근 다세대주택의 전용면적당 평균 시세는 약 35만 원~41만 원 수준으로 파악됩니다. 본건의 전용면적(건물면적)은 22.05㎡이므로, 이를 기준으로 산정한 시장 가치는 약 77,175,000원 ~ 90,405,000원 수준으로 추정됩니다.

하지만, 본건의 감정가는 162,400,000원(약 1억 6240만 원)으로, 시장 가치 추정치와 상당한 차이를 보입니다. 따라서 감정가를 기준으로 무리하게 입찰하기보다는, 시장 가치와의 괴리를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

인수 보증금은 없으며, 권리 분석상 소멸되지 않는 권리도 없는 것으로 파악됩니다.

현 시세 및 주변 시세를 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것을 목표로 합니다.

본건의 예상 입찰가는 약 95,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 시장 가치 추정 범위 내에 있으며, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 금액입니다. 최종 입찰가는 현장 답사, 추가적인 시세 조사 결과 및 본인의 투자 성향에 따라 조정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.