나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13042 [11] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이감정 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역(수인분당선 "수원시청역") 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 501호 외 23개호로서
외벽 : 대리석타일 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔 및 도시형생활주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 "도시형생활주택 및 업무시설" 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경13042 (11)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14 4층 402호 (정식주소: 경기도 수원시 팔달구 권광로196번길 53-5)

용도: 도시형생활주택

감정가: 206,600,000원

토지면적: 14.82㎡ (약 4.48평)

토지지분: 14.82㎡ (약 4.48평)

건물면적: 26.58㎡ (약 8.04평)

건물지분: 26.58㎡ (약 8.04평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 없음

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하며, 지하철 수인분당선 "수원시청역" 북서측 인근에 위치하여 교통이 매우 편리합니다. 주변으로는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 도시의 편리함과 주거 환경이 조화를 이루고 있습니다. 차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 용이합니다. 수원시청역 주변 상권의 이점을 누릴 수 있는 입지입니다.

3. 권리분석

본건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 임

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2021-01-12

배당신고일자: 2024-12-24

대항력: 없음

* 임차인: 임

보증금: 147,000,000원 (1차 보증금 증액분 7,000,000원 포함)

차임: 0원

전입일자: 2021-01-12

확정일자: 2024-02-26

배당신고일자: 2024-12-24

대항력: 없음

인수 보증금 합계는 0원이므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

"매각으로 소멸되지 않는 권리"는 없는 것으로 파악됩니다.

본건 임대관계는 미상이나, 파악된 임차인들은 대항력이 없어 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본건은 수원시청역이라는 핵심 역세권에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄합니다. 업무시설 및 상업 시설 또한 잘 갖추어져 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다. 도시형생활주택 및 업무시설로 활용 가능한 본건은 소규모 사업장이나 임대 수익용으로 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 수인분당선 수원시청역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행으로 대중교통 편리.

* 편의시설: 수원시청 및 주변 상업지구 인접으로 쇼핑, 문화, 금융 등 다양한 편의시설 이용 용이.

* 주거환경: 다세대주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하여 비교적 정주 여건이 양호함.

* 건물 내부 시설: 급배수, 위생, 난방, 도시가스, 소화전, 화재 탐지, 승강기 설비 등이 구비되어 있어 기본적인 생활 편의 제공.

* 주변 환경: 특별히 눈에 띄는 혐오시설은 발견되지 않았으며, 도시의 편리함을 누릴 수 있는 주거 및 업무 복합 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 채권 양도 등으로 인해 채권자가 변경될 수 있으며, 이로 인해 경매 절차에 다소 변동성이 있을 수 있습니다. 그러나 현재까지 파악된 정보상으로는 권리관계에 큰 문제는 없습니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 완전히 파악되지 않은 상태이므로, 실제 점유 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 현재 임차인들의 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

* 건물 노후도: 2016년 준공된 건물로 비교적 신축에 속하나, 향후 관리 상태에 따라 유지 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시청역 인근의 우수한 입지 조건을 갖춘 도시형생활주택 및 업무시설로, 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 감정가는 206,600,000원이지만, 최근 주변 유사 물건의 실거래가 시세는 감정가보다 현저히 낮은 수준으로 파악됩니다. 임차인들의 대항력이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적고, 인수해야 할 권리가 없는 권리 분석상 안전한 물건입니다. 유동화 물건이라는 특이사항이 있으나, 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 수원시청역 도보 이용 가능한 탁월한 교통 환경.

* 안정적인 임대 수요: 역세권 오피스텔 및 도시형생활주택은 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 명도 용이: 대항력 없는 임차인으로 명도 부담 최소화.

* 무권리 인수: 낙찰 시 권리상 인수할 사항 없음.

* 신축급 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물.

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 건축 연도의 물건들은 평당 약 13,500,000원에서 11,500,000원 수준의 시세를 보이고 있습니다. 본건의 건물 면적은 26.58㎡ (약 8.04평)입니다.

최근 매매 정보 분석:

* 휴림빌 (2016년식, 44.37㎡): 155,000,000원 (약 3,493,103원/㎡)

* I'MHOME (2015년식, 17.59㎡): 72,000,000원 (약 4,093,235원/㎡)

이를 바탕으로 산정한 본건의 예상 시장 가치는 약 101,000,000원에서 108,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 206,600,000원 대비 현저히 낮은 시세는 시세 반영의 시차 또는 감정가의 높은 수준을 시사합니다.

인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 낙찰 예정가는 본건의 시장 가치를 기반으로 책정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.