나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13042 [8] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14 3층305호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이감정 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역(수인분당선 "수원시청역") 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 501호 외 23개호로서
외벽 : 대리석타일 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔 및 도시형생활주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 "도시형생활주택 및 업무시설" 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경13042 (8)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14, 3층 305호

용도: 도시형생활주택, 업무시설

토지면적: 14.82㎡ (약 4.48평)

건물면적: 26.58㎡ (약 8.04평) - 전용면적 기준

감정가: 191,300,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축년도: 2016년

준공일: 2017년 4월 24일

1.1. 입지조건

위치: 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청역" 북서측 인근에 위치합니다.

주변 환경:

* 본건 주변은 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

* 지하철: 수인분당선 "수원시청역"이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 버스: 인근에 다수의 버스 정류장이 있어 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 차량: 차량 진출입이 가능하며, 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획 및 제한 상태:

* 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합)

* 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

* 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>

* 과밀억제권역<수도권정비계획법>

1.2. 권리분석

말소기준권리:

* 2017년 5월 8일자 하나은행 근저당권 (1,860,000,000원)이 말소기준권리입니다.

낙찰로 인해 소멸되는 권리:

* 을1: 하나은행 근저당권

* 을2: 황 주택임차권 (보증금 160,000,000원, 전입 2023-09-21, 확정 2023-08-30) - 대항력 없음으로 낙찰자가 인수하지 않는 권리입니다.

* 갑3: 하나은행 임의경매 (1,597,786,615원)

* 갑4: 주택도시보증공사 가압류 (605,000,000원)

* 갑5: 신한은행 가압류 (48,480,943원)

* 갑6: 수원시 압류

* 갑7: 서울특별시 압류

* 갑8: 수원세무서장 압류

* 갑9: 동수원세무서장 압류

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 물건명세서 상 "없음"으로 기재되어 있습니다.

인수되는 보증금:

* 0원. (임차인 황 는 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없습니다.)

등기부채권 총액:

* 2,673,480,943원. (이는 감정가 대비 매우 높은 수준입니다.)

1.3. 상권분석

* 본건은 수원시청역 역세권의 중심상업지역에 위치하여 유동인구가 풍부합니다.

* 주변에 관공서(수원시청), 상업시설, 주거시설이 밀집되어 있어 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

1.4. 생활정보

주거 편의:

* 주변에 다양한 상업시설과 편의시설이 밀집해 있어 생활이 매우 편리합니다.

관공서 및 행정:

* 수원시청이 인접해 있어 행정 업무 이용이 용이합니다.

주변 시설:

* 지도 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 인근에서 확인되지 않았습니다. (수원시청역, 상업시설, 주거 밀집 지역)

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 일반 경매 물건과 달리 자산유동화 과정에서 발생한 물건으로, 특수한 절차나 상황이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 본 물건이 다른 부동산과 함께 담보로 제공되었을 가능성이 있습니다. (현재는 본 물건 단독으로 경매 진행 중으로 보입니다.)

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 약 26.7억원으로, 감정가(1.9억원) 대비 매우 높아 경매 취하 가능성보다는 낙찰가율이 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

* 임차인 명도: 임차인 황 는 대항력이 없으나, 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 명도 과정에서 마찰이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 수원시청역 초역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 우수한 교통 및 입지 조건을 갖춘 것이 큰 장점입니다.

* 주변 상업시설 및 행정기관 밀집으로 인한 높은 배후 수요가 예상됩니다.

* 권리관계는 말소기준권리 하에 대부분 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

* '유동화물건'이라는 특수성과 높은 총 채권액은 입찰 시 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 수원시청역 도보 이용 가능한 초역세권에 위치하여 임대수요 및 시세 상승 잠재력이 높습니다.

* 실거주 및 임대수익: 전용면적 26.58㎡(약 8평)의 소형 주택으로 1인 가구의 실거주 또는 임대 수익형 투자에 적합합니다.

* 낮은 권리 인수 부담: 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 시장과의 괴리: 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정되어 있어, 시세 이하의 낙찰 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석:

* 최근 거래된 인근 유사 건물(2015-2016년 준공)의 면적당 매매가를 분석한 결과, 본 물건(26.58㎡, 약 8.04평)의 예상 시세는 약 930만원/평 ~ 1150만원/평, 즉 약 9,300만원 ~ 10,900만원 수준으로 추정됩니다.

감정가와 시세의 괴리:

* 본 물건의 감정가 191,300,000원은 위에서 분석된 현 시세보다 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

입찰가 산정:

* 낙찰자가 인수할 보증금이 없는 점, '유동화물건' 등 특수성을 고려하되, 현 시세에 기반한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

* 현 시세(약 9,300만원 ~ 10,900만원)와 감정가(191,300,000원)의 큰 차이를 감안하여, 시세보다 약간 높은 수준 또는 감정가의 60~70% 수준에서 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

권장 입찰가 범위:

* 100,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.